“地王时代”归来 楼市泡沫不利社会稳定
以北京最近的拍卖地块地价接连被刷新为标志,中国楼市上演王者归来,“地王时代”重新走上了地产开发的大舞台。但是已然基本失去民意的高房价和泡沫楼市究竟会将房地产业带往何方?房地产业,这个中国最大的“赌场”一旦制动失灵将会为中国经济带来怎样的恶果?其实,关于楼市泡沫之争由来已久,只不过,最近由于地王再现从而引发了关于泡沫之争的白热化。而实际上泡沫之争就是皇帝的新衣,尤其是近几年房地产市场拥堵着千军万马,没有泡沫反倒不正常。
有业内人士指出,关于新一轮高房价解释的最新版本,一是报复性反弹,二是刚性需求释放,三是通胀预期的结果,四是流动性过剩。
著名经济学家成思危在“北京国际金融论坛2009夏季报告会”上表示,本轮房价上涨一开始是由刚性需求推动的,但后市发展则与信贷大规模的投放、老百姓出于对资产保值增值的需求等因素有关,这些因素推动了楼市需求,从而导致了房价上涨。不过,目前房价、股价是否已到累积泡沫的程度,一向敢言的他,或许是受到上次关于“房地产业列入中国十大产业振兴规划”言论的影响,他表示,“目前还无法判断”。
而最令人玩味的是,国土资源部为了回应“数据纷争”提议公布房地产开发成本,以此推断地价推高房价没有根据。事实上,不用公布,民众心里很清楚,在房地产市场中,地方政府和开发商就是哼哈二将,就是利益联盟,高地价和高房价促成了他们的双赢。上海市闵行区的“莲花河畔景苑”土地中标价为4600万元,业内人士计算该楼盘实际成本均价为4100元/每平方米,而合同销售均价为14297元/每平方米,每平方米的利润高达1万元,这家开发商开发这个楼盘的实际利润达4亿元之巨。
都说历史不会重演,但中国楼市却发生了反复;都说2007年是楼市最后的疯狂,但没料到的是眼下的疯狂来得更疯狂。
所有指望地方政府和开发商把地价、房价降下来的想法被事实证明是书生意气、白日做梦。而我们的梦想就是不论怎样,使楼市泡沫小一点,使市场波动小一点,从而使房地产市场趋于理性,趋于健康发展。
近日，各地“地王”、“楼王”频现，地价不断创出新高，那么是什么支撑着抢地风潮卷土重来？是什么让房价重回上升通道？地价与房价之间究竟有着何种联系？本期“地价!房价?”话题将就二者的关系给予探讨与梳理。
地王频现 楼市的一股虚火
2009年第一季度，西安楼市出现了“小阳春”现象，交易状况有了较大幅度的反弹，而在第二季度里，楼市热度依然不减，不少项目借势开盘取得了不错的销售业绩，种种迹象似乎预示着西安楼市的完全回暖。回暖了，开发商拿地的步伐就渐渐加快了，而近期在各地频出的“地王”又究竟会对楼市产生怎样的影响呢？
■拿地热催生“地王”出现
伴随着楼市交易状况的持续好转，各个开发商的商品房存货也得到了极大的消化，这样的形势下，开发商拿地信心大幅度增加，圈地热潮再次出现。一些城市相继拍出了“地王”，“地王”现象再次成为市场关注的焦点，而北京、上海等一线城市甚至出现了“一天一个地王”的景象。
记者还了解到，近期北京、重庆、上海、广州、深圳、杭州、大连等一线城市，不仅多块入市土地争夺激烈，高价成交，而且个别黄金地块也再次创下天价成交纪录。如北京一块28万平方米的土地就拍得40.6亿元，刷新了北京公开出让土地以来楼面地价的新高。而在西安本地，一些大开发商所拿下的地块，也纷纷创下了西安市地价新高的纪录。
■“地王”频现并不理性
地价的疯涨势必带来房价的上涨，金融危机背景下“地王”的出现究竟是否合时宜，“地王”究竟会不会促使房价暴涨，对整个市场又有着怎样的影响？
西安泰盈地产奥林匹克花园张晓女士认为，如果“地王”没有合理的城市规划和强有力的经济力量作为支撑，“地王”的影响力将很难为继，依靠“地王”抬高的房价也只会有短期影响，更谈不上对区域内房价的影响。“大量地王的出现实际上是一股虚火。”复地优尚国际的副总刘为在接受记者采访时表示，地价上涨会相应导致房价上涨，老百姓会买不起价格如此之高的房。因此，房地产市场的供需依旧会处在一个不平衡的状态之下，而楼盘价格的虚高也会影响整个市场的良性发展。
■地价高并不代表产品高端
“地价高并不代表产品高端，在高价地上做出好产品才是关键。”业内分析人士韩女士向记者透露，通常情况下，拿到高价地的开发商会把产品做得很高端，甚至是“地标”建筑，以此来平衡一些劣势。但实际上很多拍成地王的开发商，到后期选择退地的也很多，这就说明了地王并不代表了楼王。
对此，陕西银隆房地产发展有限公司执行总经理郭灿民认为，高价位的土地不一定就会建成好的项目，在舆论与公众的议论热点集中在“地王”现象，讨论着是否会对未来房价产生刺激时，更应该关注的是在这些天价地上，要有怎样的项目才能与之匹配。奥林匹克花园的张晓女士还向记者透露，开发商选择“地王”多是与企业发展战略相关，就国内目前已经开发或正在开发的“地王”项目而言，建筑基本上都是属于区域内的“地标”建筑，必须建与之相匹配的高附加值产品，才能保证开发商合理的利润空间。本报记者 张天实习记者 代东超
一针见血
房价发烧地价惹的祸?
各地频现高温天气，有人戏称地球发烧了。而房价在进入6月份后持续上涨，其热度丝毫不逊于高温天气，让人不禁疑问,房价也发烧了吗？
面对房价的 “发烧”，SOHO中国董事长潘石屹把原因归结于地价，他认为是地价推高了房价。那么到底地价同房价是什么关系？地价是房价上涨的那只推手吗？
西安交通大学房地产研究所所长杨东朗教授对记者说，把房价上涨直接归因于土地价格过高，这种说法并不准确。首先地价和房价是一种包含关系，房价包含地价，地价是房价的组成之一。国土部调查的数据显示，目前中国地价占房价的15%-30%，平均为23.2%。而在西安，地价一般占房价的10%-20%。就目前来说，地价不太可能降，即使地价降了，房价也不会降。因为地价并不是决定房价的主要因素，房价是由成本和利润两部分构成，成本包括建筑成本、地价、财务成本等，其中地价约占成本的1/3左右。
杨东朗认为，土地不是完全的商品，土地的价值是由房价来体现的，地价和房价互为辩证关系，就目前来说，反而是房价推高了地价。从理论上说如果地价降了，开发商的成本降低了，房价也应该跟着降，但是一方面商品房的开发本身就是一种商业行为，开发商必然追求利益最大化，指望开发商放弃利益跟着降价可能性基本不大，另一方面房子作为一种商品，它的价格最终还是由供求关系决定的，如果消费者追涨，必然导致房价升温，因此房价的理性回归不但需要政府有力的宏观调控，还需要购房者做到理性消费。
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