人员成本是物业服务中的主要开支,平均占成本比例达58%。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式,是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的,它是房地产生产、流通、消费领域的延续,也是房地产产业的一个重要分支。以下物业管理竞争分析。

  中国物业管理行业从1981年第一家物业管理公司深圳物业的成立开始,近年来行业已逐渐从探索期的单一经营模式转向多元化经营,行业整体营业收入与管理面积不断增长。预计2025年中国物业管理市场规模将达1.5万亿元人民币,在管面积超450亿平方米。

  2014-2025年中国物业管理行业营收及预测

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  如今物业管理行业已经形成公司化动作,品牌化管理,介入地产开发行业销售、售后服务等多个主要环节,成为房产消费的重要组成部分。随着我国改革开放国策的实施,物业管理由香港地区引入,经历三十多年的发展,物业管理服务全面推进并广泛覆盖,在对扩大内需、解决就业、拉动经济增长发挥积极作用。现从三大竞争格局来了解物业管理竞争分析。

  物管行业在过去三年的发展速度远胜之前十年,随着资本市场对行业认识的加深和龙头物管公司依托内生增长、外部收购等方式,龙头公司获得了规模、品牌的明显成长。截止至2019年底,共计有四家上市物管公司实现在管面积突破2亿平米,包括保利物业、碧桂园服务、雅生活服务及绿城服务,在管面积分别为2.86、2.76、2.34、2.12亿平米,2016-2019年在管面积CAGR分别为52%、45%、67%、26%;

  更大在管规模的物管公司其优势在收入端有明显体现,可以明显的看到,营收规模突破50亿元的公司其在管面积均突破一亿方;从过去三年营业收入的年均复合增速来看,部分大公司的增速并不弱于二线物管龙头公司,如碧桂园服务和雅生活服务,其 2016-2019年营收CAGR分别为59.9%、60.3%,呈现出大体量、高增速的特点。

  由于各家公司业务分类的口径不同与模式差异, 导致相同业务下毛利率也有较大差异,因此选取重点公司的毛利构成来进一步观察盈利质量。仅基础服务毛利占比最高的依旧是碧桂园服务,这与其收入中基础物业服务的高占比和高毛利均有关系;若将基础服务与社区增值服务结合来看,保利物业的占比达到了83.8%,居行业第一;此外,永升生活服务的社区增值服务在毛利中占比达到44.6%,展现出良好的社区增值服务渗透率和服务品质。

  物业管理竞争分析,在物业管理行业成长期的地区,消费者具备物业管理消费概念,并且广大消费者接受与认可物业管理,同时由于物业规范化、标准化的发展,促使该地区该行业较大规模发展,市场渗透率随之而提高,从而促进了物业管理企业健康发展。

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