2019年1-2月,全国房地产开发投资额为12090亿元,较2018年同期增长11.6%,增速比2018年全年提高2.1个百分点。尽管房地产行业处于调整期,对于众多中小房企而言,弱市下站稳脚跟并不容易,但强者恒强的逻辑依然存在甚至更加凸显。以下对房地产行业布局分析。

  2019年1-2月,全国房地产开发投资额为12090亿元,较2018年同期增长11.6%,增速比2018年全年提高2.1个百分点。尽管房地产行业处于调整期,对于众多中小房企而言,弱市下站稳脚跟并不容易,但强者恒强的逻辑依然存在甚至更加凸显。以下对房地产行业布局分析。

  2021年我国房地产市场由刚需时代进入改善时代;2042年从增量房时代进入存量房时代。城镇常住人口增长需求从2017年达到6.87亿平峰值后缓慢回落,2048年转负。人均住房面积增长需求持续增长,2021年超过城镇常住人口增长需求成为第一大需求,标志我国房地产市场由刚需时代进入改善时代;随后在2029年达到7.04亿平峰值后缓慢回落。房地产行业商情报告指出,随着存量房面积持续增长,城市更新改造需求逐步持续增加,从2021年棚改结束后的0.4亿平,2030增长至0.76亿平,在2042年超过城镇人口增长需求,标志我国房地产市场由增量房市场步入存量房市场。

  三大类需求的中长期预测

1.png

  随着房地产行业增速放缓,文化与科技赋能成为产业转型、实现可持续发展的重要方向。未来,大型房企竞争的重心将进一步从规模扩张向高质量增长转变。现从三大市场来分析房地产行业布局。

  一线城市:垄断竞争格局形成,龙头溢价显著。TOP10销售额集中度2013-2017年处于30-35%区间,2017年显著跳升至39%,随后变化不大。2017年销售额同比高增,集中度下降;2018年市场遇冷,集中度陡升;2018年后集中度变动对市场行情相对不敏感。2018年为市场销售额最高点;2019年销量萎缩,TOP10房企销售均价增速高达 18%,显著高于其他房企及城市平均水平,龙头溢价形成标志着垄断竞争市场确立。房地产行业布局分析,从另一个角度看,“租购并举”政策在一线城市的大举推广带来了诸多影响,其中核心一点就是城市内相对低收入人群会更多转向租房市场,商品住宅供地缩减并同时更多对应高收入人群。综上。能够在核心地段拿到地块,并且通过品效应、精品设计打造优质产品的房企更能够获得一线城市未来主要购房人群的青睐,从而在市场规模萎缩的背景下获得市场份额的逆市提升。

  二线城市:加速整合期,集中度仍有上升空间。TOP10销售额集中度2010-2013年从20%上升至29%,随后维持在30%左右水平;TOP30/TOP50份额波动相对较大,市场加速整合。房地产行业布局分析,2013年前集中度与市场规模呈同步上涨;2014-15年市场热度较低,集中度持续上升;2016-19年市场热度高涨,集中度有所回落。从销售均价同比增速来看,龙头房企溢价尚未显现,市场呈同涨同跌态势,2016-19中型房企销售均价增速显著高于龙头房企及城市均价,主因市场热度较高、高均价高总价户型产品去化率获得较大提升,再加上限价政策较为宽松,对于部分中小型房企利好较为显著,从而带来业绩红利及市场整合。

  三四线城市:发展红利期,大开发商持续布局。TOP10销售额集中度:2015-19年期间由13%提升至25%,为加速提升期,2019年尤为显著。集中度与市场规模呈同步上涨趋势,2015年后棚改推动效应显著,2016-19销售额维持约30%的高增速。房地产行业布局分析,龙头房企及区域性房企处于加速布局期,大开发商持续下渗,城市能级将逐步驱动。由于全国短期商品住宅库存水平持续处于12个月以内的低位,预计棚改PSL货币化比例将持续下行,对三四线销售的拉动力减弱,预计1-2年内三四线也将进入市场结构调整、大房企逆市提升的发展阶段。

  房地产行业布局分析,在房产发展新时代下,无论多元化如何发展,客户满意度和品牌美誉度的提升,都是需要关注的。回归本质,做好产品和服务,显得更为重要。同时值得关注的是,当前市场环境下,同质化竞争日趋激烈,如何在多元化战略同时推进差异化的产品策略以及定制化的服务和科学的运营模式,也成为影响各房企未来的重要因素。


本文地址:http://www.baogao.com/chanye/853930.html