2007年中国房市深度分析

政策调控仍是主角，或将加强实施力度　

　　展望2007年的政策走向，尽管政策调控的效果尚未充分得到体现，但作为稳定规范市场的政策，稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍然将是政策出台的核心目标。因此，从当前的市场状况看，2007年在税收、金融、土地供应等方面仍然存在政策出台的空间。热议中的物业税、土地市场治理、物权法出台、流动性过剩问题、逐步上升的汇率预期，仍然将是政策调控房地产市场的重点。应该说2007年的政策仍然是影响市场走向的最大不确定因素，而这种影响或将加强。

金融业开放推动房地产金融服务业走向国际化　

　　2007年是中国金融全面开放的第一年，外资银行作为中国金融市场的一个重要组成部分，可以在中国境内设立法人银行，开展人民币业务，可以预计其为境内外高端客户提供个贷的可能性应该上升。但其他非金融业主体的外资机构在人民币升值预期的前提下，已先一步进入国内，其在国内地产行业的投资行为已经受到监管层的重视，“限外”政策的出台就是一个重要标志。在此政策背景下，短期内境外资金供应将受到负面影响。

　　另一方面，对于进入境内的专业投资基金来说，国内房地产金融专业服务水平也决定了基金进入市场的步伐。政策风险、市场风险的评估，区域性投资策略的制定、项目资源的获取，项目质地的详细审查，这些金融服务技术层面的需求也直接推动了地产专业服务业的发展。

“地根”进一步收紧，规模化开发趋势明显　

　　土地一级开发将在2007年演化成一种主流的开发模式，其原因可以从以下两方面探寻：其一是开发商实力为大规模一级开发提供有力保障。政府的高度关注和市场化运作的必要性促使土地一级开发由国有房地产企业垄断的局面开始向实力派开发企业转变。由于土地一级开发需要整体规划，资金投入较大，而相关金融机构对一级开发的贷款限制非常严格，所以能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业；其二是随着土地市场的日趋完善及土地政策的进一步紧缩，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的先入优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径。

　　2007年的土地市场运作，将主要分成两类，一类是存量土地一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及“退二进三”（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一类是增量土地一级开发，包括土地征用和农转用土地。其中旧城改造、城中村改造的高成本高难度让开发商望而却步，严格控制农地转用的政策，也让开发商对农用地避之不及。与此同时，城市化进程和新农村建设的加速都使得旧村改造成为一级开发的热点，但是相关的产业、就业、土地三大问题却成为开发的难点。目前旧村改造与房地产开发“捆绑”的模式较为常见。

行业并购进一步走向纵深化

　　从企业层面考察2006年中国房地产行业，兼并收购仍是一个重点。政策调控、市场竞争导致的对房地产企业资源储备的要求是并购整合的基本推动力。同时，同城开发企业通过兼并收购方式进入异地市场，以降低各自的开发风险，而中小开发企业寻求困境下生存空间，开发商之间本着不同目的联合启动了2006年房地产行业企业并购热潮的引擎。

　　可以预见2007年房地产企业并购将会在2006年基础上得以延续并进一步的发展，以获取资源为目的的并购仍将是主流，大企业之间以战略联盟为目的的并购也将逐渐成为市场的一个方向。而无论是强强联合，还是强弱结合的房地产企业间的兼并重组方式，都是以追求资源利用最大化，进行土地、资金、人力、品牌等资源价值的整合与挖掘，对不同资源的优化组合来达到双赢甚至多赢的最终目标。

品牌整合成为市场重点

　　现阶段，在宏观调控的市场大背景下，土地和资金仍然是房地产企业的两大主要推动力，而随着市场发展的纵深化，开发模式的精细化、专业化趋势日渐明显，企业的无形资产如品牌、人力资源也将在房地产企业进行整合的过程中成为重要关注点。尤其是走品牌化道路，成为房地产行业公认的发展趋势。

　　随着万科、金地、保利、富力等地产龙头企业的全国战略布局的形成，将更加凸显品牌营销在市场操作层面的必要性。因此2007年的国内房地产企业的并购将不仅局限在土地、资金资源的利用上，如何整合并购企业的品牌、人力资源等企业的软资源将逐步成为房地产市场的热点。

大集团收缩战线，集中资本应对拿地高门槛　

　　近几年持续繁荣的中国房地产市场，催生了较多的国内房地产企业。规模小、发展迅速是绝大多数企业的特点，这与国际成熟房地产企业相比，存在较大竞争劣势。2005年国内房地产企业领头羊万科的净利润为13.5亿元人民币，而同期香港联合交易所上市的房地产公司长江实业税后利润高达142.5亿港元，由此可见巨大的差距。

　　国内的大型房地产企业集团多数从一线城市起家，逐步拓展到全国市场，随着外资的进入，一线城市中心区域土地供应总量减少，竞争越发激烈，拿地门槛提高，对开发企业资质和土地出让金的支付条件等都控制严格。许多国内企业放慢了拓展的步伐，甚至收缩战线，回到自己熟悉的城市深耕市场。而对于招拍挂市场中高达数十亿元的土地出让金，国内企业联合拿地的情况越来越多的出现，以此与资金实力强劲的外资相抗衡。土地是房地产企业生存的根本，土地储备量是衡量房地产企业实力的标准，资本匮乏无法在土地市场上有所斩获的房地产企业，必将步入一个恶性循环的过程，被市场所淘汰。