开征物业税对房地产市场的影响

　　摘要：本文对提出物业税的背景、物业税的性质、开征的条件及对房地产开发与住房消费的影响，以及开征的前期准备与步骤，依据我国的国情，进行了较为系统的分析和论证。 

　　1 提出的背景 

　　党的十六届三中全会在《关于完善市场经济体制若干问题的决定》中提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消相关收费”之后，先是中国人民银行周小川行长说：“我国将在适当时机选择试点实施物业税”，后是建设部刘志峰副部长也透露政府在积极考虑征收物业税。广东和湖南省也表态可先试点。在这种背景下，各媒体对此讨论热烈，众说纷纭，引起社会的极大关注。 

　　笔者认为，中央提出“条件具备时对不动产开征统一物业税”。这个问题的提出，原因有三： 

　　1．我国已经加入WTO，经济已经融入世界经济的大循环，而发达国家对财产税，大都采取统一征收“物业税”。而我们不能作壁上观，需要同世界接轨。 

　　2．近些年来，我国房地产业发展迅速，已经成为国民经济中的支柱产业。但是有些地区房地产炒作比较突出，房价上升过快，出现了房地产过热，有的地区也出现了泡沫的苗头，房地产商手中的空置商品房过多，2003年达1．2亿平方米，积压大量信贷资金，严重浪费了社会资源；贫富差距继续拉大，这些问题都需要运用税收杠杆加以调节。 

　　3．改革开放20多年来，一些沿海地区，尤其是沿海发达地区， “以地生财”成为地方财政的重要来源，以低价土地为资本恶性竞争外来投资，外商“圈大院”的现象，随处可见。大批以低价形式出让的土地，利用率不高，浪费严重。在沿海发达地区，目前已没有多少土地可以再出让了。土地使用制度，尤其以土地出让金制度到了非改不可的地步。 

　　应当指出：从长远看，改革房地产总体税制，启动统一的物业税是正确的，也是改革的方向，应积极地为开征统一的物业税创造条件。 

　　2 什么是物业税? 

　　近来各媒体对“物业税问题”的炒作很热，有的说，开征物业税可以使“房价下降30％- 40％”；有的说，开征物业税可以给老百姓带来“自直利益”，有的人还把物业费和物业税混为一谈，总之，众说纷纭。这说明不少人对什么是物业税，其本质是什么，物业税和当前有些小区收取的物业费是什么关系，并未从理论上真正搞清楚。 

　　1．什么是物业税?物业税是政府准备开征的一个税种。它是一种政府行为，不是经济活动。“税”具有强制性、固定性和无偿性特征。国外有的称“不动产税”，有的称“地税”，有的称“物业税”，不管称什么，其实质它是一种财产税。也就是说，凡是具有私有财产性质的(不动产——土地和房屋)，都要交税，只是根据其财产性质设置的税率不同而已，从理论上讲，有了这个税种，政府就有权征税，而企业和居民就有义务照章纳税。征税和纳税是一种权力与义务的关系。 

　　2．物业税和物业费是什么关系?上面论述了物业税的性质，那么物业费是什么性质呢?物业费是一种经济活动，它与业主是一种服务与补偿的关系。物业公司为业主服务，如清洁卫生，公共设施的维护，保安和绿化等等方面的服务，业主向物业公司交纳一定的服务费用。这种费用不是无偿的，也不是固定的，如果物业公司不给居民服务，居民就可以不交物业费，当然服务就得交，物业公司与业主是一种服务与补偿的关系，不具备强制性，这是与税收的本质区别。 

　　3 开征物业税的条件 

　　开征物业税的条件，是物业税开征的前期准备工作已经完成。那么开征物业税需要哪些条件呢? 

　　1．物业税征收要求产权清晰。物业税是一种政府行为，它不是一种经济活动。不像有些人所说的，“物业税开征就必然使房价下降30％- 40％，这种说法是缺乏科学根据的，因为物业税与出让金是两个不同的概念，税是政府行为，而出让金是经济活动，两者不能等同。虽然出让也由政府官员出面，那是以土地产权代表身份出现的。地租与税也是不同的概念，物业税不能代替地租。当然，如果房地产开发流通过程中大量减税，几个税种合并，税率降低，会对房地产开发成本产生影响。但不是绝对要降价，因为决定房价高低的主要因素是价值规律和供求关系、有效需求。开发商开发房地产的目的是追求最大利润，只要能卖掉，就是土地一分钱不收他也不会降价，这个税种开征后，不管你有钱无钱，从法律上讲有不动产都得交。征税要求产权清晰，政府要向业主，向产权所有者征，尤其是物业税，它是一种财产税，而不能向租用者征。现在我国土地产权有两种形式：一是国有，二是集体所有。目前问题比较突出的是集体土地，随便占用农民的土地，随便改变土地用途的现象十分突出，农民在这个问题上没有发言权。其原因就是产权不清晰，谁是集体土地的法人代表不清楚。 

　　2．要理顺各种产权关系。首先，国有土地和集体土地应该并轨。当前我国集体土地私有化是不现实的，应把集体土地变为国有，否则的话集体土地(农地)是保不住的，因为村长、乡长一结合，市县长一下令，土地就卖了；其次，土地使用形式也应该并轨。现在从土地使用形式上看，有出让，有划拨，这两种不同形式在房地产产品的价值量上差别很大；其三，我国的住宅建设，有多种形式：商品房、经济适用房、合作建房、集资建房、房改房等等，这几种形式建房所投入的成本与土地产出价值都不一样，也应该并轨。可见，没有这三个并轨，产权就难以理顺，就没有一个基本的平征线，公平就达不到。应该说，这是开征物业税的前提。 

　　3．要有一个公平、公正的评估机构。开征物业税，首先要对不动产进行评估，当前面临的问题是：谁来评估?评估费谁来出?现在我国有三个主管部门的评估机构，一是建设部为主的房地产评估机构；二是国土资源部所属的以土地评估为主的评估机构；三是国资局所属的资产评估机构。这三个不同属性的评估机构，对同一个不动产的评估，可得出三个不同的价值量，有的相差40％以上。在这种情况下怎样开征物业税?其次，评估费由谁来出?如果让业主自己出钱评估自己的不动产，还要以此向国家交税，恐怕难以做到。如果国家出钱，来评估每个家庭的不动产 (在国外都是政府做的，不收任何费用)，国家有没有这笔钱，让哪类机构来评估?这需要花多大的成本?都有待研究。 

　　由此可见，要开征物业税，首先要整顿清理现行的评估机构，使几家都脱离主管部门，割断部门利益关系，使评估机构真正成为不以盈利为目的，讲道德、讲公正、讲良心、讲诚信的公正、公平的中介机构，老百姓才能信得过。 

　　4．要弄清房地产开发与消费过程中的各种问题。当前，我国房地产开发过程中，确实税负比较重，税种多，税率高，重复征收严重，尤其是各种收费过多过乱。房地产开发成为大家都想吃的一块“唐僧肉”，都想吃一点，你想啃一口，他想咬一块，而开发商只好把各种收费(含腐败——请吃、请喝、送礼的费用)都打人成本，这就大大抬高了住房成本。各种收费及腐败成本个别的不亚于土地出让金成本。在这些问题尚未搞清楚和理顺之前，就开征物业税将会导致混乱。因此，要开征物业税，就必须搞清楚当前房地产开发过程中究竟存在什么问题，症结在哪里，哪些收费是合理的，哪些是不合理的，只有搞清楚才能确定税种和税率。搞清房地产开发过程中存在的关键问题是物业税开征的重要条件。 

　　5．物业税调节的主体是谁?如何确定调节主体对象定位。物业税调节主体定位，是开征物业税成败的关键所在。如果物业税把调节的主体定位在多数工薪阶层的不动产上(因为大多数人都购买了房改房)，这些中低收入阶层，大都是辛苦多半辈子才购买了住宅，现在除了交物业费外，还得交物业税，恐怕大多数居民难以承受。反过来，如果把调节主体定位在房屋炒作者(投资者)和富余阶层，以抑制房地产的炒作和投机，调节贫富差距的进一步拉大，是正确的，应尽快启动。但是，在实施中又有一定难度，税务干部敢不敢去征收?比如，1993年北海、海南和惠州等地，在“圈地热”和“房地产热”中，炒卖土地成风，一夜之间暴富者不少，为了控制这种情况，国家颁布了“土地增值税条例”，其目的是抑制投机和炒卖，由于炒卖土地的人大都有背景，税务部门没有人敢去征收，结果最后落到几经炒作后拿到土地进行房地产开发的诚信开发商的头上，这是导致开发房地产税费过重的重要原因。 

　　6．土地使用制度面临进一步深化改革。土地出让形式，是我国改革开放初期，面临外商的进入，借鉴香港的模式形成的(当时香港尚未回归，是在殖民地状态下形成的，因此，短期行为明显)。当然，我们应历史地看待这个问题，改革开放初期这种形式对中国的发展，尤其是对城市建设资金聚集起了很大作用，这一成绩应予以肯定。但是，改革开放20多年后，再继续延用这种形式就暴露出很多问题。一是沿海发达地区已经没有多少土地可以出让了；二是这种形式短期行为突出，促使当届政府为引进外资的“政绩”，以低价土地为代价相互恶性竞争；三是这种机制会促使当届政府官员多卖地，盲目追求本届“政绩”而不考虑子孙后代的生存和可持续发展。可见，为寻找地方政府的稳定财源，土地使用制度需要进行深化改革，以保护住尽有的一点基本良田，给子孙后代留下生存空间。 

　　土地资源是不可再生的稀缺资源，也是房地产开发的基础，今后发达地区土地如何开发，以什么方式造就不动产，需要认真研究，通盘规划思考。没有土地使用制度的改革，就匆忙开征物业税是不现实的。 

　　以上六个方面的问题不解决，各种关系不理顺，开征物业税的条件就不具备，时机就不成熟。因此，应积极地创造条件，为开征物业税做好前期准备工作，在前期准备的基础上，才能试点和逐步推开。 

　　4 开征物业税对房地产开发与消费的影响 

　　近几年来，房地产开发每年增幅平均在30％以上，住房消费增幅也达20％以上，但商品房空置率每年也增长10％以上，出现开发与空置双增的局面，2003年商品房空置达1．2亿平方米，积压信贷资金约2500亿，说明房地产开发有虚肿现象，隐藏巨大的风险。在这种背景下开征物业税，一方面由于税种的减少、税率的降低，可能减少开发企业的税负，但是否由于开发企业税负减轻就带动住房价格下调，很难说；另一方面，由于开征物业税，房地产炒作，尤其是所谓的房地产“投资性购房”将受到制约，住房销售数量也将下降(目前在一些城市投资性购房已达20％以上，这是虚假繁荣的表现)，导致空置房面积大幅提升，房地产开发企业，必须要承担由于长期商品房的积压所产生的物业税负担，这将逼迫一部分企业的破产倒闭，当然比账面盈利实际亏损的“假繁荣”要好，这完全是可以预料的。 

　　致于对住房消费的影响，可反映在两个方面：一是对房地产投机活动，以及所谓的“投资”者和拥有多套住房及居住在高档住宅区的富余阶层人士，将征收较高的物业税，以调节贫富差距的继续扩大，有利于社会安定与协调发展，这应是税收调节的主体；二是大多数居民所有的私有财产(不动产)，也要征收物业税，其税率可低一些，或部分减免，尤其是自住房。但从理论上讲，也是应该缴纳的。因为从发达国家看这个税种的设置，主要是面对私有财产的，调节财产的过分集中，通过税收杠杆实现第二次分配。目前，我国住房私有化率已达70％以上，超过了发达资本主义国家。在我国房屋是私有的，土地是国家的，土地与房屋如何区分?这将是个难题。致于这部分私有财产如何征收物业税，应依据国情与人民收入水平确定，不能照搬西方的做法。但是，那种“开征物业税会给居民带来利益”的说法是缺乏依据的，也是一种误导。 

　　5 物业税开征的前期准备与实施步骤 

　　物业税这个税种，涉及到方方面面的利益，它与每个居民的切身利益相关。因此，政府出台此种税种政策应慎而行之，做周密系统的调查研究。如在细节上考虑不周，就粗略出台，一旦又难以实施，那将对市场产生“风声鹤唳”的负面效应。因此，笔者认为，首先，应做好开征的前期准备；其次，在条件准备成熟时，再明确实施步骤。当前政府要做的应是： 

　　1．政府应尽快成立一个摆脱部门利益，公平、公正，集多方专家参与的课题组。全面系统地研究我国土地、房屋方面的问题，从税基、税种、税率上，进行整体研究，依据调查研究的成果，提出一个整体税制改革方案。 

　　2．理清我国房地产(不动产)税费当中的主要问题，搞清这些税费出台的历史背景，在现实中存在的主要问题，表现的形式，症结根源，怎样才能理顺关系(含中介评估机构)，为开征物业税创造条件。 

　　3．我国的不动产产权，是从社会主义计划经济时代演变而来的，尤其是土地产权，本文上述谈到的三个归并，如何归并，对现行法规要做哪些修改等等，都应提出具体的建议方案。 

　　4．我国在不动产方面的基本国情是什么?考察的焦点在哪里?针对实际税基覆盖面应放多大?设立哪些税种，税率订多高，减免税设定什么范围等方面，都必须提出具备方案。在此基础上再让公众讨论统一思想。 

　　上述前期准备工作，对开征物业税是十分重要的，没有前期准备，不理顺各种关系，就开征物业税是不现实的，也是没有根基的，只有把前期准备工作做好了，才能再去搞试点，然后在试点的基础上，再全面推开。 作者：刘维新