2004年深圳房地产市场经营情况回顾及2005年预测

    2004年，在国家宏观调控政策和房地产市场供需矛盾的双重影响下，深圳房地产市场呈现投资低速增长，房价持续攀升的态势，房地产市场蕴涵着很大的变数。      

　　一、房地产市场基本情况  
　 （一）与全国及主要城市比，开发投资增速明显放缓深圳房地产开发投资自1998年以来，一直保持持续、高速的增长态势，这一高速增长的趋势在2003年出现拐点后，2004年又进一步放缓。全年完成房地产开发投资432.01亿元，比上年增长4.7%，增幅回落1.5个百分点。到2005年一季度，房地产开发投资仅仅保持了上年同期水平，增幅比上年同期回落15个百分点。与全国及主要城市相比，深圳房地产开发投资表现得更为理性，对市场及政策的反映均高于其它城市和地区。


   （二）房地产开发贷款余额增速明显放缓 
　  由于银根紧缩，房地产企业的资金状况明显偏紧，2004年房地产企业资金到位率153.9%，比上年下降2.3百分点。从金融机构贷款情况看：2004年，深圳市国内金融机构房地产贷款余额1652.54亿元，比年初增加254.14亿元，增长18.2%，增幅较上年回落13.4个百分点；房地产贷款新增额同比减少37.8%，增幅比上年下降41.8个百分点。2005年3月末，房地产贷款余额500.19亿元，比年初增加19.31亿元，增长4.02%，同比下降2.8个百分点。      

　 （三）个人住房贷款增速较快，占新增房地产贷款的比重大幅度提高    
　  2004年末，深圳市国内金融机构个人住房贷款余额1171.66亿元，占房地产贷款余额70.9%，比上年增加4.2个百分点。个人住房贷款比年初增加238.88亿元，占房地产贷款新增额比例的94.0%，较上年上升22.8个百分点。到2005年3月末，个人住房贷款余额1201.85亿元，占房地产贷款的70.6%。      

　 （四）供需矛盾突出，价格攀升  
  　2004年，全市商品房竣工面积690.76万平方米，比上年下降32.3%；销售面积1037.92万平方米，比上年增长15.3%。销售面积的增长远远大于竣工面积的增长，表明2004年房地产市场需求大于供给。由于供需矛盾突出，价格攀升。      

　  2004年深圳市住宅价格呈逐季攀升之势。据深圳市统计局城市抽样调查队住宅销售价格指数显示，2004年各季住宅销售价格指数分别为103.0%、103.8%、104.4%、105.1%，呈逐季攀升之势。住宅的平均交易价格已稳定在6000元-6500元之间，按照2004年平均交易价格6314元计算，同比增长7.4%。  
  
　　二、对2005年深圳房地产市场的研判
  　分析和研判2005年深圳房地产市场，首先应将深圳房地产市场融入全国房地产市场和经济发展中来进行分析。      

　  从宏观层面看，2004年由于全国房地产市场，尤其是东部沿海主要城市房地产市场不断升温，房价不断上涨，造成大量普通居民买不起房，直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，同时也影响到金融安全和社会稳定，并且房地产过热势必拉动生产资料价格上扬，增加通货膨胀的压力，因此，如果不及时对上涨过快的住房价格加以控制，局部问题有可能演变为全国性问题，从而影响国民经济的健康运行。鉴于此，2004年10月，央行上调存贷款基准利率，2005年3月央行再次宣布取消住户贷款的优惠利息，转而执行正常的贷款利率。这一系列措施均表明了国家调控房地产市场的决心。      
 
　  从深圳市经济发展现状和消费水平看，2004年深圳市GDP继续保持17.3%的增长速度，经济持续增长，预期收入也呈增长趋势。2004年深圳200户户籍居民家庭生活抽样调查资料显示，居民人均可支配收入27596元，比上年增长6.4%；从人口增长情况看，2004年深圳市年末常住人口597.55万人，比上年增长7.2%，新增人口40.14万人。收入的增加，人口的快速增长，为深圳房地产业的发展提供了强大的需求动力。      

　  从房地产市场情况看，一方面深圳的开发商在经历1992年、1993年地产泡沫的阵痛之后，更趋于理性和成熟，在国家本次宏观调控之初，一部分有远见的开发商调整了投资力度，缩小了投资规模，较好地规避了风险；从政府方面看，2002年开始，深圳市就适度地控制新增土地供应量，并采取措施盘活存量，出台了一系列配套的房地产市场管理措施，提高房屋交易的透明度，减少投机者的炒做空间；从消费者看，购房自住的多，炒作的少，消费者行为较理性。      

    纵观2004年深圳房地产市场，立足于政策、市场，以及开发商的投资倾向。预测：2005年在国家宏观调控的政策的影响下，深圳房地产开发投资增幅将进一步放缓，全年预计在2%左右；房地产开发企业的投资方向将更加趋向于中、小户型，以适应国家房地产政策的调整，满足更多普通消费者的需要，房价因此而呈下降趋势；调控将促使房地产业的竞争更加激烈，优胜劣汰的市场机制必然淘汰一部分实业不强，综合素质低的房地产开发企业，也必将促进行业内大企业之间的联合，以降低风险，实现双赢。
　  2005年，深圳房地产市场仍会在调控中实现健康发展。