境外资金投进京沪楼市

    本报讯中国人民银行日前公布《2004中国房地产金融报告》（以下简称《报告》），这份中国首份由官方公布的房地产金融报告显示，2004年我国房屋销售价格较快上涨，但土地价格增幅下降，房地产开发投资增幅进一步回落。中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。投资性购房需求增长较快，部分境外资金流入国内热点地信息时报区的房地产市场。 

　　央行指出，2004年我国大量土地已经出让，但开发进度较慢，换言之，已出让存量土地没有及时得到开发。开发商手中掌握大量已出让土地，没有及时转化为市场有效供应。 

　　1997年以来，全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低，2000年至2004年一直维持在60％～70％的水平，2004年该比值降到50％以下，已完成土地开发面积绝对数比2003年有所下降。 

　　全国土地购置面积和土地开发面积的差额也逐年增大，2004年该差额达到20044.5万平方米，这意味着仅2004年全年就形成了两亿平方米的土地等待开发商开发或继续开发。 

　　受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场：一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业，2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2％，占开发资金来源的1.3％。二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。四是非居民外汇流入，结汇购买房产。据人民银行金融市场司调查，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年1季度的8.3％上升到2004年4季度的23.2％。 

　　境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房，2005年前两个月，境外资金购买上海单价11000元／平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长47.6％和73％，购买单价11000元／平方米以上二手住房面积、金额同比增长2.8倍和3.1倍。