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建筑材料行业深度：地产政策东风已至，2023年地产链预期向上，行业机遇大于风险
- 2023-02-02 09:15:47上传人：格桑**很美
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地产链最艰难阶段已过，政策转向后关注基本面修复。地产基本面的持续下行对于地产链需求冲击较大，风险外溢后至导致建材企业普遍出现收入增速下降、应收账款坏账比例提升等问题，引导建材板块震荡下行。我们认为，地产对建材的影响传导逻辑为：地产政策转向——地产基本面修复——建材企业基本面改善。2022年3-5月、以及11月以来中央地产利好政策频出，地产政策转向较为明确，当前已进入地产基本面筑底修复阶段。考虑
- 1. 房地产需求端：政策东风已至，基本面预期向上
- 1.1. 地产需求现状：不确定性因素下降，扭转预期仍需政策引导
- 1.2. 2023 需求预测：政策持续催化，销售量价趋稳
- 1.3. 中长期需求：人口红利渐消，中长期需求中枢 13.5 亿平
- 2. 房地产投资端：修复滞后于需求
- 3. 投资建议
- 4. 风险提示
- 图 1： 2021 年以来 SW 建材指数走势与地产基本面走势对比
- 图 2：房地产需求影响三因素
- 图 3： 2021 年以来 1年期及 5年 期以上 LPR 走势（ %）
- 图 4：贝壳主要城市首套及二套房贷主流平均利率
- 图 5：央行口径金融机构个人住房贷款加权平均利率与基准利率
- 图 6：央行口径个人住房贷款加权平均利率打折及加点 /减点走势
- 图 7：央行首套住房贷款利率政策动态调整机制下，全国 70 城新建商品住宅价格指数同
- 环比趋势
- 图 8： 2022 年各地因城施策月度政策放松频次（次）
- 图 9： 2022 年各地因城施策月度四限政策放松频次（次）
- 图 10 ： 2013 年以来全国 GDP 单季度及累计同比增速（ %）
- 图 11 ： 2018 年以来城镇调查失业率走势（ %）
- 图 12 ： 2000 年以来我国居民部门杠杆率情况（ %）
- 图 13 ： 2022 年 6月居民部门杠杆率横向对比（ %）
- 图 14 ：央行城镇储户问卷调查中关于未来房价不同预期占比（ %）
- 图 15 ：央行城镇储户问卷调查中未来房价预期上涨比例走势（ %）
- 图 16 ： 2019 年以来房地产开发投资完成额走势
- 图 17 ： 2019 年以来土地购置面积走势
- 图 18 ：三轮周期房地产开发投资完成额下行持续时间对比
- 图 19 ： 2019 年以来商品房销售面积走势
- 图 20 ： 2019 年以来商品房销售额走势
- 图 21 ：三轮周期商品房销售额下行持续时间对比
- 图 22 ：中国 历年总人口及自然增长率走势
- 图 23 ：日本总人口趋势
- 图 24 ：中国城镇化率（ %）趋势
- 图 25 ： 2022 年中国与主要发达国家城镇化率横向对比（ %）
- 图 26 ：六普至七普期间我国户均人口变化情况
- 图 27 ： 20 18 年与 2021 年全国独居人口增长情况（万人）
- 图 28 ：房地产项目开发周期
- 图 29 ：历年商品房销售面积累计同比与土地购置面积累计同比走势
- 图 30 ： 2021 年以来土地购置面积和土地成交价格累计同比（ %）
- 图 31 ： 2021 年以来土地购置面积和土地成交价格当月同比（ %）
- 图 32 ： 2010 年以来土地购置费与土地成交价款当季同比（ %）
- 图 33 ：土地成交价款当季同比滞后 3Q 后与土地购置费当季同比
- 图 34 ： 2006 年以来新开工面积与商品房销售面积累计同比走势对比
- 图 35 ：房地产开发资金来源中，销售回款与国内贷款占比
- 图 36 ： 2021 年以来房屋新开工面积累计值与累计同比增速走势
- 图 37 ：房企资金、土地购置与房屋竣工面积累计同比增速走势
- 图 38 ： 2019 年以来房屋施工、新开工、竣工面积累计同比
- 图 39 ： 2012 年以来施工面积与当期新开工 +上期转入面积同比
- 图 40 ：房地产开发投资完成额（亿元）及累计同比增速（ %）
- 图 41 ：房地产开发投资完成额分项拆分（ %）
- 表 1： 2022 年中央各部委对于房地产合理需求相关表述
- 表 2：全国重点城市首套房商贷最低首付比例
- 表 3： 2023 年 31 个省市经济增速目标
- 表 4： 2022 年 11 月国有大行与 17 家房企签订战略合作
- 表 5： 2022 年三次房企发债支持政策对比
- 表 6： 2022 年 7月以来中央及地方保交楼政策情况
- 表 7：房地产三轮周期对需求刺激明显的中央自上而下主要政策
- 表 8：三种情景假设下， 2023 年商品房销售面积、销售金额、销售均价分季度情况
- 表 9：三种情景假设下， 2023 年商品房销售面积、销售金额、销售均价情况
- 表 10 ：中长期我国商品住宅销售面积及销售金额中枢测算
- 表 11 ： 2023 年土地购置费预测
- 表 12 ：中性假设下 2023 年房屋新开工面积与商品房销售面积预测
- 表 13 ：中性假设性， 2023 年施工面积预测
- 表 14 ：中性假设下， 2023 年房地产开发投资完成额预测
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