宏观策略专题深度报告：政策优化与城镇化协同下，房地产业终将回归正轨
- 2023-01-05 13:50:07上传人：光倾**温暖
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- 1 房地产市场形势 综述
- 1. 1 当 前 房 地产投 资不振 对经济 基本面 的拖累 较为突 出
- 1. 2 房 地 产 市场四 季度开 局较弱 ，高频 数据尚 未出现 明显 好转
- 1. 3 房 地 产 市场走 出底部 仍然存 在一定 困难
- 1. 4 扩 内 需 背景下 房地产 亟待复 苏
- 2 宏观政策与房地 产市场
- 2. 1 宏 观 调 控趋于 宽松， 政策对 房地产 业的支 持力度 加大
- 2. 2 政 策 支 持下房 地产业 复苏仍 然乏力
- 2. 3 地 方 政 府财政 承压以 及市场 预期走 弱是政 策效果 不足 的主要 原因
- 2. 4 期待 2023 年 房 地 产业支 持政策 继续加 码
- 3 城镇化与房地产 需求
- 3. 1 城 镇 化 进程下 房地产 长期需 求还有 增长空 间
- 3. 2 非 平 衡 的城镇 化是当 前亟需 改善的 问题
- 3. 3 均 衡 的 城镇化 将成为 未来趋 势，拉 动房地 产需求 增长
- 4 房地产市场的结 构性机会
- 4. 1 经 济 复 苏和政 策支持 下， 2023 年 房 地产 市场大 概率将 回归 正轨
- 4. 2 城 镇 化 推进下 我国楼 市结构 将有所 变化
- 5 投资建议
- 6 风险提示
- 图 1：剔除 2020 年初疫情冲击造成的数据异常，房地产投资增速已回落至历史最低位 . 4
- 图 2：截至 202 2年 11 月，全国房地产开发投资额单月增速已降至历史最低水平
- 图 3：房地产业已从过去逆周期的重要调节工具转变为经济增长的拖累项
- 图 4： 70 大中城市新建商品住宅价格指数已回落至低位
- 图 5：二手住宅价格回落情况较新建住宅更为明显
- 图 6：截至 2022 年 11 月，全国商品房销售面积及销售额均回落至相对低位
- 图 7： 2022 年下半年商品房单月销售情况明显走弱
- 图 8：第三季度房企归母净利润分布情况（家）
- 图 9：第三季度房企资产负债率分布情况（家）
- 图 10 ：当前国房景气指数已降至历史低位
- 图 11： 2022 年购置土地面积、新开工面积以及施工面积均持续下滑
- 图 12 ：年轻人失业率仍然较高
- 图 13 ：近年以来，城镇居民可支配收入增速持续走弱
- 图 14 ：截至 2022 年 11 月，我国出口金额同比减少 8.9% ，降幅已接近疫情初期水平 ..11
- 图 15 ：当前利率已下调至较低水平
- 图 16 ：当前个人住房贷款 利率已回落至相对低位
- 图 17 ： 2022 年下半年以来，房产税收入增速明显放缓
- 图 18 ： 2022 年下半年以来 M2 -M1 剪刀差仍在扩大
- 图 19 ：当前房地产贷款余额增速已回落至近 10 年来最低水平
- 图 20 ： 2022 年各项房企到位资金明显少于 2021 年
- 图 21： 2022 年房企自筹资金占总到位资金比重有所上升
- 图 22 ： 2022 年土地供应和土地成交面积均缩量明显
- 图 23 ：当前十大城市商品房可售面积已处于近 5年来的相对高位
- 图 24 ： 2022 年 12 月中下旬， 30 大中城市商品房成交面积下滑幅度有所扩大
- 图 25 ：近 5年来，我国地方政府土地出让收入整体下行
- 图 26 ： 2022 年地方政府性基金收入及财政收入均下滑
- 图 27 ： 2022 年住宅类用地楼面均价相比 2021 年明显增长
- 图 28 ： 2022 年四季度，居民收入信心明显下滑
- 图 29 ： 2022 年四季度，居民就业预期指数回落至低位
- 图 30 ：城镇人口增量下滑一定程度上抑制了商品房销售面积的增长
- 图 31 ：城市居民人均住房建筑面积还要较大的增长空间
- 图 32 ：我国现阶段城镇化水平仍显著低于主要发达国家
- 图 33 ： 2021 年各地区城镇化率
- 图 34 ：近年来，中西部地区城镇化率增速明显下滑
- 图 35 ：一线城市与二三线城市房价收入比分化明显
- 图 36 ：我国一线城市和优势区域租户比例较高
- 表 1：历年年度房地产开发投资完成额以及同比增幅
- 表 2： 2022 年中央层面针对房地产调控政策相关重要内容梳理
- 表 3： 2022 年房企融资 “三支箭 ”落地情况梳理
- 表 4： 2022 年 1-11 月新增居民户中长期贷款情况
- 表 5：十三五规划、十四五规划以及二十大报告关于城镇化战略的主要部署
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