房地产服务行业深度报告：现阶段投资物业股需思考的三个重要问题
- 2024-04-19 18:06:53上传人：如花**年纪
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物业公司到底能否彻底与地产关联方切割？地产关联方对物业公司的影响为：1）地产关联方销售下滑，导致住宅项目的交付量下降；2）关联交易业务非业主增值服务；3）关联业务造成的关联方应收款问题。但目前来看，物业公司很难与地产关联方实现完全切割，且没有必要切割。地产关联方如果能够与物业公司相互支持，能够维持稳定
- 1. 物业公司到底能否彻底与地产关联方切割？
- 1.1. 地产关联方对物业公司的影响
- 1.2. 互相安好互相扶持是最佳状态
- 2. 第三方外拓项目究竟是蜜糖还是砒霜？
- 2.1. 第三方外拓的恶性竞争
- 2.2. 如何评判高质量的外拓能力
- 3. 物业公司是否能成为长期高分红标的？
- 3.1. 物业公司普遍提高 2023年分红率
- 3.2. 独立、稳健经营的物业公司才具备长期高分红的能力
- 4. 投资建议：寻找与关联方互相安好、第三方外拓行稳致远、具备稳定高分红能力的公司
- 5. 风险提示
- 请务必阅读正文之后的免责声明部分
- 行业深度报告
- 东吴证券研究所
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- 图1： 2019-2023年典型民企销售金额同比变化
- 图2： 典型民营物业公司当年新增在管面积（单位：亿平）
- 图3： 2019-2023年典型央国企销售金额同比变化
- 图4： 典型央国企物业公司当年新增在管面积（单位：亿平）
- 图5： 典型物企非业主增值服务利润占比情况
- 图6： 典型物企非业主增值服务毛利率情况
- 图7： 典型物企关联方应收款周转天数（天）
- 图8： 典型物企关联方应收款占总应收款比重
- 图9： 过快上升的第三方项目占比会给物业服务业务毛利率带来压力
- 图10： 2020年后第三方外拓项目的在管面积占比大幅提升
- 图11： 样本公司第三方贸易应收款 /营业收入情况，央国企远好于民企
- 图12： 样本公司第三方贸易应收款周转天数情况，央国企远好于民企
- 图13： 样本公司 2019-2023年分红率及股息率情况
- 图14： 典型物企 2023年经营活动现金流净额出现好转
- 图15： 典型物企 2023年净现比开始回升
- 图16： 样本物业公司在手现金充沛
- 图17： 央国企公司应收款增速已低于营业收入增速
- 图18： 非央国企公司一年以上应收款占比明显提升
- 图19： 样本物业公司现金收益率情况
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