银行利率变动对房地产市场的影响

　　一、我国房地产市场现状及银行利率变动情况

　　（一）我国房地产市场现状

　　伴随着我国房地产业的发展壮大，我国房地产开发队伍迅速扩大。１９８６年，
我国房地产开发企业只有３０００多家，到了１９９５年，我国房地产开发企业已达
到３３４８２家，之后，全国进入调整阶段。但无论开发企业数量上如何增减，不变
的现实是我国房地产开发企业规模较小、自有资金不足，其资产负债率一直在７０％
以上，高于同期工业资产负债率。而房地产业作为资本密集型产业，其土地使用权的
获得、市政配套、工程建设、市场销售和售后服务等都需要投入巨大的资金，而我国
直接融资渠道不畅，资本市场和企业债市场发展不成熟，导致企业开发资金主要依赖
于银行信贷。因此银行利率的变化对房地产业发展有着不可忽视的影响。

　　据权威部门统计，２００６年全年，我国７０多个城市房屋价格平均涨幅高达６
％。除客观上存在的原因外，目前土地供给制度，地方政府税收制度，还有住房问题
上财政政策和金融政策等制度问题是造成目前房地产价格不正常上升的制度性因素。
据国家发展改革委、国家统计局调查显示，２００７年１季度，全国７０个大中城市
房屋销售价格上涨５．６％，新建商品住房销售价格同比上涨６．０％，涨幅比上季
度低０．２个百分点；其中，经济适用房、高档住房销售价格分别上涨１．９％和６．
８％，涨幅分别比上季度高０．４，和０．２个百分点；普通住房销售价格上涨６．
２％，涨幅比上季度低Ｏ．３个百分点，与上季度相比，经济适用房和高档住房销售
价格分别上涨Ｏ．１％和Ｏ．４％，涨幅比上季度分别低Ｏ．３和０．２个百分点；
普通住房销售价格上涨０．７％，涨幅比上季度高０．１个百分点。１至４月份全国
房地产开发投资同比增长２７．４％，增速比１至３月份加快Ｏ．５个百分点，比去
年同期加快６．１个百分点。

　　（二）近两年我国银行利率变动情况

　　从２００６年月５日开始到２００７年５月１５日，央行连续七次上调存款准备
金率，由８％上调至目前的１１％。中国人民银行１８日宣布，自５月１９日起金融
机构一年期存款基准利率上调０．２７个百分点，一年期贷款基准利率上调０．１８
个百分点。其他档次利率相应调整；从２０００年６月５日起，上调存款类金融机构
人民币存款准备金率０．５个百分点。这是近１０年来中国首次同时宣布上调存款准
备金率和存贷款基准利率。

　　３月１７日，中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构
一年期存、贷款基准利率均上调０．２７个百分点，分别由现行的２．５２％提高到
２．７９％、６．１２％提高到６．３９％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

　　同日，建设部下发《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》中规定，３月
１８日起，上年转结的个人住房公积金存款利率由现行的１．８％提高到１．９８％。
五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率上调０．１８个百分点，
五年期以下（含五年）从４．１４％提高到４．３２％、五年期以上从４．５９％提
高到４．７７％。

　　二、银行利率变动对我国房地产市场的影响

　　（一）银行利率变动与房地产业的关系

　　银行利率降低，信贷金额增大，货币供应量增长。当货币供应增长超过房地产商
品对货币需要限度之初，作为货币需求者的房地产开发商、房地产商品消费者和投机
者，并没有急于将多余的资金用于投资或消费；但当货币供应量继续增加，持币者就
会增加对房地产商品的投资或消费。在消费心理等因素的影响下，这一过程可能导致
抢购房地产的行为，推动货币转化为房地产实物商品的替换过程。随着房地产需求持
续上涨，在短期内房地产供给刚性的影响下，房地产价格不断上涨、交易量不断增加。
由于价格的不断上升导致现有价格严重脱离其实有价值，加快房地产经济进入严重的
通货膨胀阶段。相反，如果货币供应增长低于房地产商品流通对货币的需求限度，就
会出现有效需求不足现象，结果导致房地产商品积压，空置现象严重。

　　（二）银行利率变动对房地产价格的影响

　　一般理论认为，银行利率与房地产价格呈反比例关系，利率升高时房地产价格降
低，利率降低时，房地产价格上涨。其原因：一是当利率升高时，储蓄、购买债券的
收益增加，相对的房地产投资收益缺乏吸引力，投入的资金量大大减少，导致房地产
价格缺少支撑力，结果必然价格下跌；二是由于利率升高，投资者运用的资金利息成
本加大，而在物价没有上涨的情况下，资金的利息成本又不能通过合理的方式转嫁到
房地产价格上，房地产投资的收益大大降低，这时的房地产投资就不能说是理想的投
资方式。而当利率降低到一定程度。各方面对资金的需求量加大，经济开始振兴，投
入房地产的资金也越来越多，从而推动房地产价格上涨。

　　提高存款准备金率和上调金融机构人民币存贷款基准利率，目的是减少银行贷款
增长的趋势，控制投资增长过快和经济发展过热。这必然将影响到银行的信贷规模，
抑制银行贷款增长的势头。所以，首先波及的将是资金密集型、需要从银行获取大量
贷款的房地产业。现在看来，从２００６年开始频繁采取的加息措施并没有成功抑制
房价上涨的势头。不过，由于购房贷款期限短则十年，长则二三十年，所以，未来利
率的继续调整，可能导致的“从量变到质变”的影响，即防止房价过快增长。

　　（三）银行利率变动对开发商的影响

　　目前，房地产开发商上市直接融资的还是少数。多数开发商还是主要依靠商业银
行贷款实现间接融资。因此利率的变动导致开发商的财务成本增大，对其资金成本和
利润影响比较大。财务成本增加，还可能增加开发商资金周转的困难，在招拍挂市场
化出让经营性土地的趋势下，加息使得资金链出现问题的概率进一步增加。此外，还
有可能迫使开发商加快项目开发周转期，有可能会减少盈利空间，降低价格，以规避
项目建设、增加土地储备的风险。加息意味着开发商的融资成本加大，贷款负担加重，
以开发商年贷款１００亿为例，在贷款利率上调０．２７个百分点以后，开发商一年
增加还款２７００万。对于央行加息对目前房产市场的影响，大致分为两种意见，一
种认为，加息使得房地产市场开发成本加大，房价会随之上扬：另一种认为，由于大
部分房产开发商房产在建项目都存在贷款行为，央行加息使得开发成本加大，部分资
金链紧张的开发商可能会由于资金压力，可能会采取降价的方式及早出售自己手中的
楼盘。对于开发商，利率提高将加大开发商的成本，会加速地产行业的兼并、组合，
中小开发商将更难生存。

　　（四）银行利率变动对购房消费者的影响

　　加息给中国百姓带来最直接的好处就是存款利息的增加。但对购房消费者来说，
加息会增加成本。一方面，对已购房者来说，加息增加了他们每月支付的购房成本，
挤占他们的日常消费；另一方面，对潜在的购房者来说，购房成本的增长，又会减弱
他们进入市场的欲望。特别是由于我国信贷消费刚开始，购房者从没有体验过利息波
动对个人消费的影响，如果利息的波动，尤其是利息上升幅度较大时，消费者购房支
出陡然上升，会导致潜在消费者对购房欲望的减弱甚至停滞，从而导致房地产业的萧
条，使整个经济增长放缓。

　　目前，房价并非卖方决定，开发商不会贸然将其转嫁给消费者，房价短期不会因
此有明显上涨；从消费者角度来看，虽然加息增加了购房成本，消费者可能放缓其购
房步伐，但此次加息幅度有限，对其影响甚微，心理影响大于实际影响。由于目前市
场上许多银行推出贷款优惠政策，因此短期来讲，加息对市场需求影响不大，对房价
的影响也不会很大。利率上升，由于消费者的购买欲望会降低，资金也存在着从房地
产市场流向银行的趋势。因此，整个房地产市场将形成一方面开发商开发成本增加，
另一方面市场需求降低的状况，从而达到挤压房地产泡沫的目的。

　　三、银行利率变动对房地产市场影响的实例分析

　　在美国，２０００年以来利率持续下降是支持美国房地产市场持续繁荣的重要影
响因素。从２０００年下半年开始美国进入减息周期，美联储连续１３次降低利率，
截至２００３年６月，联邦基金利率水平降为ｌ％，达到了４６年以来最低水平。按
揭贷款利率也随着宽松性货币政策而持续下降，其中１年可调息按揭贷款利率也从２
００１年末的７．０％下调到２００３年的３．８％。低利率环境下的美国房地产市
场炙手可热，房价直线上升。

　　但自２００４年６月后，美联储的低利率政策开始发生逆转。截至２００６年８
月，经过连续１７次调高利率，联邦基金利率从ｌ％提高到了５．２５％，房屋借贷
成本大幅提高，对房地产市场起到了一定的降温作用，导致美国房地产市场的繁荣开
始出现逆转。与２００５年同期相比，２００６年９月新建房价格下降了９．７％，
这是１９７０年以来的最大降幅。同时，随着近期美国房价出现下跌，住房按揭的违
约风险也随之增加，从美国房地产市场繁荣与降温来看，利率变化是最为重要的影响
因素。利率水平高低对房地产价格变化影响很大。

　　在我国，２０世纪９０年代初的房地产热正是由于在经济过热时，中央银行银根
不紧，利率过低，而且为鼓励房地产开发，贷款条件较宽，导致流通中货币增长过快，
地皮、建材供不应求，价格上涨，房地产开发成本加大。房地产价格飞涨，超过了社
会购买者的有效需求和购买力。致使许多楼盘积压。１９９３年，为抑制国内通货膨
胀，中央采取了宏观经济调控政策，紧缩银根，导致大量的房地产项目失去银行信贷
的有力支持，资金缺乏，无法按时完工，大量项目被迫缓建、停建，从而使大量楼盘
积压。以深圳房地产业为例，１９９３年的宏观调控，高层住宅积压资金逾百亿元，
整体住宅空置率达１０％，而在建的高层住宅数目依然庞大，建筑面积达４００万平
方米。同时，花园别墅物业也大量空置，有价无市。

　　四、结论

　　上调利率对抑制需求，平稳房产价格会起到积极作用。专家认为，此次央行上调
利率的幅度对住房消费者的心理预警作用仍很大。虽然央行每次加息的幅度都不大，
但是央行采取这种频繁的利率上调，表明利率再度上调的几率非常大，从而让消费者
产生对后期成本明显增加的预期。这样，在某种程度上是会抑制一部分普通消费者的
房产需求，此次利率的上调肯定会对房产需求者的心理产生影响，市场将出现短暂的
观望态势。

　　由于央行的频繁加息不仅给房产投资者造成了投资成本的上升和投资风险的增加，
更是让投资者产生未来再度上调利率的心理暗示。因此，此次利率上调对房产投资者
特别是对部分持有多套房产进行投资的人群会释放部分手中房产来缓解投资的压力和
风险。加息会使投资收益明显下降，促使一部分投资者进行出售，从而大量增加二手
商品房的供给量，抑制房价的快速增长。(天津大学管理学院　黄慧　汪波)