中美香港的经济利率和房价研究

    在下行的宏观背景下行业会有怎样的表现？我们建议投资者关注GDP增速及利率波动来把握我国房地产业趋势。因为通过美国和香港历史数据研究，如果利率保持稳定，房价和GDP会体现出相当强的相关性；而利率的变化会修正经济波动对房价的影响。
 
　　降息是经济下滑周期中熨平房价调整的强有力手段，我国未来如果能够持续快速下调利率，将会降低房价调整幅度，利率是投资者对房地产业最应关注的变量之一。
 
　　利率要下调多少才有效？我们分析香港和美国房价发生的四次调整，从降息开始到房价恢复上涨，经历了7－39个月，利率下调幅度区间为5.6％－47％。
 
　　两国房价恢复上涨所用周期长短和需要降息幅度不同，是降息周期中各国经济表现的不一致所决定的。
 
　　95年香港房价恢复上涨最短，只经历了7个月，降息幅度也仅为5.6％，香港经济的逐季回升是小幅下调利率就帮助房价回稳的原因。
 
　　美国在90年和香港84年、03年利率下调幅度都在40％以上，房价才恢复上涨，主要原因是期间两国经济增速回落，并且出现负增长。
 
　　我国未来的经济表现可能是增速的逐季回落，不同于95年香港房价调整时的经济增速逐季回升，但会好于美国90年、香港84和03年出现的负增长，美国和香港在当时下滑经济环境中，利率下调幅度达到40％后，房价开始恢复上涨。所以我国利率下调幅度如能达到40％，可能就会改变房价下跌趋势。
 
　　目前利率由7.83％下降至6.12％，幅度为21.84％，如果能继续降息135个基点，下调幅度可达到39.08％。考虑对首次置业者的按揭贷款利率优惠幅度由15％下降至30％，实际利率下降幅度可达49.8％。届时居民月还款额可比目前再降低7.9％，相比降息周期前的08年9月可下降 24.2％，在购买力得到实质提升后，房价可能也就趋于稳定了。