下半年房价或许将保持稳步上涨趋势

    在经过了2008年的“寒冬”后，房地产市场在2009年迎来回暖趋势，销售面积大幅增加，房价持续上涨，个别地区甚至行情火爆。参加“2009博鳌房地产论坛”的房地产业专家、学者和房地产开发商认为，宽松的政策环境是市场快速回暖的主要原因。上半年房价快速上涨带动房地产业率先回暖；政策稳定预期下，预计下半年房价整体仍将保持稳步上涨趋势。

    在国家宏观政策的刺激下，经过阶段性调整后的房地产市场上半年已经率先回升。根据国家统计局的数据，全国70个大中城市房屋销售价格指数在3月份结束了下降趋势，开始逐月上升，4-7月环比涨幅分别为0.4%、0.6%、0.8%、0.9%。1-7月商品房销售面积同比增长了37.1%，商品住宅销售面积同比增长了38.8%。房地产开发投资的增速也逐月上升，说明企业投资的信心正在增强。随着整个经济环境不断向好，全国房地产市场仍然有望继续回暖。

    尽管有房地产开发商认为房地产行业尚未全面恢复，2009年房价上涨只是2008年下跌后的恢复，但不可否认的是，不少城市的房价已经接近甚至超过 2007年八九月份时的高水平。虽然全国70个大中城市房价指数没有出现全面的显著上涨，但14个副省级城市房价在今年上半年至少上涨了20%。最新统计显示，今年１-７月，北京四环路以内的商品住宅期房的平均售价已达到每平方米17478元，创历史高点；7月份，北京新建住宅销售价格环比涨幅高达 1.4%。北京师范大学金融研究中心主任钟伟预计，在房价快速上涨的带动下，今年房地产销售面积和销售金额将是住房市场化改革十年来最高的一年。

    与会人士分析，上半年房价快速上涨具有以下几个特点：一是销售节奏快，全国房地产存货从2008年11月份时预计的24个月已经降至不足9个月，上海、杭州可售面积仅能够提供2-4个月的销售，深圳的库存也不到半年；二是价格上涨、销售加快的特征正在从一线城市向二线城市传导蔓延；三是二手房交易中的投资需求远远大于一手房交易的投资需求，二手房交易上涨幅度和参与投资的比重都大大增加。在房价过快上涨的城市，不少以自住型和改善型需求为主的普通商品房购房者，在二套房贷政策收紧后，重新进入观望。

    房价上涨是否合理？部分开发商认为，今年上半年房地产价格上涨速度远远低于2007年和2008年上半年，但更多的开发商和专家学者对今年以来的高房价表示担忧，甚至认为偏高。中原集团主席施永青认为，现在的房地产价格已在某种程度上透支了未来的增长空间，这种对房地产开发商有利的房价快速增长趋势不会长期持续下去。一旦实体经济好起来，政府会对高房价进行宏观调控。

    在分析导致2009年房价快速上涨的原因时，专家学者和房地产开发商一致认为，第一，2008年底国家为应对国际金融危机采取的适度宽松的货币政策是市场快速回暖的主要原因。国际金融危机爆发后，中央政府出台大量对房地产业利好的政策，其中宽松的货币信贷政策作用尤为显著。数据显示，1-7月，在房地产开发投资的来源当中，国内贷款为6524亿元，同比增长42.7%；个人按揭贷款为3628亿元，同比增长78.9%。信贷资金的充裕为开发商加大投资、为市场的不断回暖创造了必要条件。第二，在流动性过剩和通胀预期的条件下，人们对房地产的有效需求和对房地产保值增值预期加强。根据世邦魏理仕研究数据，2009年第二季度高档住宅价格反弹：华东、华南高档住宅价格上涨迅速；宁波、广州、深圳高档住宅均价上涨10%左右；杭州、天津上涨超过5%。专家认为，由刚性需求带动的房地产行业回暖正在向由刚性需求、投资需求共同推进的房地产行业复苏转变。第三，房地产有效供给不足也是推高房价的原因。虽然今年以来商品房销售面积增长显著，但1-7月房地产开发投资额仅同比增长11.6%，住宅开发投资同比增长8.2%，而土地购置面积、完成土地开发面积和房屋新开工面积分别同比下降25.8%、13.4%和9.1%，出现有效供给不足问题。全国房地产业协会副会长朱中一认为，这些先行指标的下降对房地产市场下一步的供给将产生较大影响。特别是北京等几个销售量比较大的省市，1-7月住宅投资仍是同比下降的。比如北京下降了 10.5%，上海下降了6.2%，江苏下降了2.4%，福建下降了26.1%，广东下降了13.8%，这些城市未来供给不足的情况将更为突出。

    对于下半年房价走势，专家学者和房地产商基本达成共识，即宏观政策微幅调整已不可避免，但在宏观政策不出现重大调整的情况下，今年下半年房价整体仍将保持上涨，涨幅则可能会有所放缓。从长期看，我国房地产业有巨大市场空间，房地产业持续发展不仅能够创造巨大财富，而且也是中国经济持续发展的一个重要基础。很多专家学者和房地产商都认为，正是依靠房地产率先复苏拉动内需，中国经济才出现回暖态势，房地产业相关的经济刺激政策下半年应该不会有太大的变化。不过，央行货币委员会委员樊纲却表示，上半年宽松的经济刺激政策将不可持续，政策调整在所难免，政策的一些小调整是避免出现大的调整，他呼吁不要害怕调整。尽管如此，朱中一还是认为，当前房地产市场回暖的态势基础并不稳固，不宜对房地产的政策作大的调整。他担心一些房价、地价上涨过快城市的泡沫化产生与积累倾向会增添政策调整的敏感度。为此他一再呼吁，“房地产开发企业一定要冷静判断形势，不要助推楼市涨价，以实际行动来维护楼市回暖的大好局面”。部分开发商对此表示认同，认为要获得稳定的政策环境就必须共同维护稳定的市场。房地产商要保护房地产市场的健康平稳发展，要约束自己，而不是要想方设法抬高房价，引起政府和社会的不满，再次招致紧缩的调控政策。

    从当前的经济形势和房地产市场状况来看，预计今年下半年房地产价格仍将保持增长的态势。但随着房价上升至新的高水平，刚性需求将再次陷入观望，仅有投资需求不足以支撑房价继续快速上涨，因此房价涨幅将有所减缓。不同地区的供求关系可能会呈现不同的状况，一些地方的房地产仍然是供不应求，更多的地方在这轮投资形成有效供给后供求将趋于平衡。