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房地产服务行业+公司首次覆盖：阴霾渐散曙光已现，聚焦内生回归本源
- 2023-01-13 22:40:58上传人：LI**!!
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- 1. 下跌阶段，市场在担心什么？
- 1.1. 阶段一：政策对盈利预期的扰动
- 1.2. 阶段二：对关联方的担忧，估值与业绩的双杀
- 2. 市场担忧的因素是否已发生变化？
- 2.1. 变化一：业绩竞赛结束，行业回归理性发展
- 2.2. 变化二：部分关联方 /大股东出现困境反转机会
- 3. 什么样的物业公司拥有长期价值？
- 3.1. 必要条件：确认安全的关联方 /大股东
- 3.2. 核心能力一：持续的、健康的市场化外拓能力
- 3.3. 核心能力二：务实的第二增长曲线
- 4. 选股：未来我们在交易什么？
- 4.1. 短期交易边际变化，中长期交易价值创造能力的分化
- 4.2. 碧桂园服务
- 4.3. 华润万象生活
- 4.4. 新城悦服务
- 4.5. 绿城服务
- 4.6. 雅生活服务
- 5. 风险提示
- 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所
- 行业 +公司首次覆盖
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- 图 1： 物管行业下跌阶段一
- 图 2： 2021 年 7月行业典型公司估值情况
- 图 3： 物管行业下跌阶段二
- 图 4： 典型公司非业主增值服务业务的利润占比情况
- 图 5： 典型公司 2022 -2024 年 Wind 盈利预测一致预期 CAGR 明显回落
- 图 6： 典型公司 2018 -2022 年在管面积增长情况（单位：亿平）
- 图 7： 12 家典型公司综合毛利率回落
- 图 8： 12 家典型公司分部毛利率普遍回落
- 图 9： 典型公司 20 21 年及 2022 年估值变化情况
- 图 10 ： 房地产公司现金流量模型，近期现金流情况明显好转
- 图 11 ： 典型物业公司 2021 年起应收账款增速显著提升
- 图 12 ： 典型民企物管公司 2022 年非业主增值服务收入普遍下降（单位：亿元）
- 图 13 ： 物管平台助力集团向地产发展新模式转型
- 图 14 ： 典型公司在管项目中第三方项目面积占比情况
- 图 15 ： 典型公司在管项目中非住宅项目面积占比情况
- 图 16 ： 华润万象商业项目运营质量高
- 图 17 ： 头部公司城市服务业务营业收入情况（单位：亿元）
- 图 18 ： 头部公司城市服务业务收入占比情况
- 图 19 ： 头部公司城市服务业务毛利率情况
- 图 20 ： 碧桂园服务股权结构情况（截止至 2022 年 12 月 31 日）
- 图 21 ： 碧桂园服务在管面积情况（单位：亿平）
- 图 22 ： 碧桂园服务第三方项目面积占比达 55%
- 图 23 ： 碧桂园 服务各业务收入占比情况
- 图 24 ： 碧桂园服务城市服务业务快速扩张
- 图 25 ： 碧桂园服务历年营业收入情况
- 图 26 ： 碧桂园服务历年归母净利润情况
- 图 27 ： 华润万象生活股权结构情况（截止至 2022 年 6月 30 日）
- 图 28 ： 华润万象生活在管面积情况（单位：亿平）
- 图 29 ： 华润万象生活第三方项目面积占比提升至 59%
- 图 30 ： 华润万象生活在营商业项目情况
- 图 31 ： 华润万象生活商场租金收入情况
- 图 32 ： 华润万象生活历 年营业收入情况
- 图 33 ： 华润万象生活历年归母净利润情况
- 图 34 ： 新城悦服务 股权结构（截至 2022 年 12 月 31 日）
- 图 35 ： 新城悦服务各业务收入占比情况
- 图 36 ： 新城悦服务在管面积情况（单位：亿平）
- 图 37 ： 新城悦服务第三方项目面积占比达 51%
- 图 38 ： 新城悦服务历年营业收入情况
- 图 39 ： 新城悦服务历年归母净利润情况
- 图 40 ： 绿城服务股权结构情况（截止至 2022 年 6月 30 日）
- 图 41 ： 绿城服务在管面积情况（单位：亿平）
- 图 42 ： 绿城服务第三方项目占比达 86%
- 图 43 ： 绿城服务各业务收入占比情况
- 图 44 ： 2022H1 绿城服务园区服务业务收入结构情况
- 图 45 ： 绿城服务历年营业收入情况
- 图 46 ： 绿城服务历年归母净利润情况
- 图 47 ： 雅生活服务股权结构情况（截止至 2022 年 6月 30 日）
- 图 48 ： 雅生活服务在管面积情况（单位：亿平）
- 图 49 ： 雅生活服务第三方项目面积占比达 83%
- 图 50 ： 雅生活 服务各业务收入占比情况
- 图 51 ： 雅生活服务城市服务及社区增值业务快速增长
- 图 52 ： 雅生活服务历年营业收入情况
- 图 53 ： 雅生活服务历年归母净利润情况
- 表 2： 近期物业公司股权变动情况
- 表 3： 民企 &混合所有制开发商融资恢复情况
- 表 4： 已实现 /已规划布局团餐业务公司情况
- 表 5： 典型物业公司长期投资价值情况梳理
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