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美国地产触底回升：特征、展望与影响
- 2024-04-03 22:05:41上传人：锦瑟**年∞
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美国地产库存与销售双低。目前，美国房地产现状有三个特征：一是房价同比增速触底回升，二是地产正经历自2010年以来最严重的房屋销售低迷，新旧市场略有分化，三是存量房贷利率远低于新增房贷利率。从购房人群的特征来看，第一，低利率下存量购房者再融资偏多，而高利率下新增购房者主要是首次购房者；第二，2020年降息后美
- 一、美国地产经历库存与销售双低
- 1.1 美国地产经历库存与销售双低
- 1.2 美国居民购房人群特征
- 二、美国地产或将迎来温和上行
- 2.1 过去移民增长带来美国增量购房需求
- 2.2 利率锁定效应导致房屋供给不足
- 2.3 美国地产或将迎来一轮温和上行
- 三、美国地产触底回升的影响
- 3.1 中国地产后周期出口链或迎来利好
- 3.2 地产触底回升或不影响住房通胀继续回落
- 四、附录
- 风险因素
- 表 目 录
- 表 1：美国四届政府入境移民政策变化比较
- 表 2：降息期间，抵押贷款固定利率回落幅度
- 附表 1：美国新增抵押贷款占比梳理
- 附表 2：美国家庭总债务余额与抵押贷款债务余额梳理
- 附表 3：美国未偿还抵押贷款债务余额期限占比梳理
- 图 目 录
- 图 1：美国各房价指数走势
- 图 2：美国各房价指数同比增速走势
- 图 3：美国成屋销售水平远低于疫情前 2019年水平
- 图 4：美国新屋销售水平几乎回到疫前 2019年水平
- 图 5：美国未偿还抵押贷款利率多分布在 5%以下
- 图 6：美国抵押贷款发放额高峰集中在联邦基金目标利率极低区间
- 图 7：美国抵押贷款债务余额小幅回落后继续上升
- 图 8：购房和再融资目的占比此消彼长
- 图 9：购房目的中，首次购房贷款的比重上升
- 图 10：2020年以来，美国平均 DTI先降后升
- 图 11：美国购房居民 DTI＞43%的比例在增加
- 图 12：美国购房居民信用评分结构与疫前 2019年相类似
- 图 13：拜登政府和特朗普政府下的净移民走势截然相反
- 图 14：美国房贷存量利率和新增房贷利率对比
- 图 15：美国成屋销待售水平
- 图 16：美国新屋待售水平
- 图 17：美国房屋销售和美国政策利率相反
- 图 18：新屋开工数量一直在增长
- 图 19：市场的降息预期
- 图 20：美国MBA抵押贷款再融资和购买申请情况
- 图 21：美国MBA抵押贷款申请活动表现
- 图 22：抵押贷款利率会随联邦基金目标利率的调整而调整
- 图 23：美国房价跟随加息、降息周期而变动
- 图 24：美国房屋销售和家具进口走势相同
- 图 25：中国家具出口增速和美国房屋销售增速相关
- 图 26：住房通胀滞后于美国房价增速
- 图 27：2020年降息后，房价增速未立即带动房屋 CPI上涨
- 图 28：2023年美国房价涨幅甚至高于疫情前的 2019年
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