2009年下半年上海房地产市场预测分析

    高力国际发布上半年上海房地市场分析报告：认为目前上海高档住宅成交量、价格已经双双"触底反弹"，下半年还将维持平稳向上势头，而租赁项目租金水平预计年内还有9%-10%的降幅。土地市场，预计下半年地价仍将小幅上升。

　　住宅价格平稳向上

　　住宅市场方面，上半年伴随市场购买力的改善及购房者对市场信心的恢复，之前被抑制的需求得以释放，促使住宅市场显著回暖。自第二季度开始，购房热情也漫延至高端住宅市场。

　　高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤认为，2009年上半年上海住宅市场应已确认见底，下半年如果经济保持平稳运行，政策面不发生重大改变，住宅市场将延续平稳向上的势头。价格方面，受刚性需求支持，下半年中、低端物业房价将保持稳定增长，价格上涨幅度最终取决于居民收入的增长幅度以及供需结构；高端住宅方面，乐观的经济前景以及不断改善的流动性为近来投资气氛转好提供支持，投资需求重返市场促使成交量快速上升，而在实体经济尚未完全复苏前房价"升涨"机会也不大。

　　此外，有迹象表明2006年开始执行的"70/90"政策已放松，这将使开发商更加灵活的根据市场需求变化来调整供应结构，有利于实现更好的供求平衡。

　　地价将小幅上升

　　二季度开始，由于地价下调、开发商资金松动及住宅市场的回暖，令物业市场前景的不确定性消减。在此背景下，开发商拿地积极性有所提高。李庆贤表示，除非房地产市场出现逆转，否则这一趋势将持续到下半年乃至2010年。而住宅市场的显著回暖将持续推动开发商拿地的热情，一方面部分开发商土地储备的减少对其产生较大的拿地压力；一方面，开发商资本金要求有所降低，其他融资渠道也不断拓宽，这都将加大开发商对土地的需求。

　　在需求强劲增长的带动下，预计政府推地节奏会随楼市上升而相应加快，预计下半年土地价格走势会小幅上升。

　　投资市场，虽然2009年上半年仅有浦项广场及黄浦河滨悦达大厦的整栋成交对外披露，但中小投资客活跃于住宅、办公及商铺等各子市场。相对于国外投资客，国内投资者受金融危机影响较小，也不受国家对外资准入的相关限制，因此他们能够灵活决策抓住市场机会。预计下半年国内和私人投资者将对物业市场继续保持较高兴趣。