2004年1-9月海南省房地产市场运行情况分析

　　今年以来，我省经济持续发展，居民收入持续增加，居民消费信心进一步增强，房地产投资继续保持快速、健康的发展态势。 

　　房地产市场运行情况 
　　1—9月，海南房地产市场继续呈现快速的发展态势，但在国家规范房地产市场秩序和银行信贷政策的双重作用下,房地产投资增势逐步趋向平稳回落。 

　　1.房地产投资继续快速增长，但增速平稳回落。1—9月，全省完成房地产投资38.02亿元，比上年同期增长75.7%，其中，商品房开发投资35.61亿元，增长81.3%；土地开发投资1.34亿元，下降33.2%。 

　　从月度投资进度看，上半年全省房地产投资呈现出较快的发展势头，1季度房地产投资增长83.8%，4月份累计增长130.6%，5月份累计增长131.1%，6月份累计增长116.9%。下半年随着国家宏观调控措施的逐步加强，调控效果进一步显现，全省房地产投资增幅逐月平稳回落。7月份全省房地产投资累计增长93.4%，增幅较上半年回落23.5个百分点；8月份累计增长87.2%，增幅较上月回落6.2个百分点；9月份累计增长75.7%，增幅较上月回落11.5个百分点。 

　　从用途看，住宅建设仍是房地产投资的主体。1—9月，全省住宅投资完成30.39亿元，占房地产投资总额的79.9%，比上年同期增长71.4%；商业营业用房投资完成3.32亿元，增长72.8%；办公楼投资完成0.42亿元，比上年同期下降15.2%；其他投资3.89亿元，比上年同期增长160.9%。 

　　从地区看，我省房地产投资主要集中在海口市和三亚市。其中，海口市房地产开发完成投资29.42亿元，增长88.2%；三亚市房地产开发完成投资8.60亿元，增长43.6%。 

　　与全国比较，我省房地产投资总量仅占全国（8356.77亿元）的0.45%，增长速度比全国平均增速（28.3%）高47.4个百分点，增幅位居全国第二（西藏以361.5%居第一位）、东部地区之首。 

　　2.房屋施工面积持续增长，但新开工面积有所下降。1—9月全省房屋施工面积540.80万平方米，比去年同期净增154.36万平方米，增长39.9%，其中住宅施工面积464.15万平方米，增长43.8%。本年新开工房屋施工面积达132.25万平方米，下降0.5%，其中，住宅新开工面积115.89万平方米，下降9.1%。 

　　3.房屋销售活跃，销售价格继续上涨。1—9月全省房屋竣工面积为48.30万平方米，比上年同期增长39.6%，而房屋销售面积达82.01万平方米，比上年同期增长64.8%，房屋销售面积是房屋竣工面积的1.7倍。其中，住宅销售面积76.71万平方米，是同期住宅竣工面积46.70万平方米的1.6倍。1—9月，全省房屋平均销售价格为每平方米2230元，比1季度上涨9.3%，其中，住宅销售价格每平方米2210元，比1季度上涨8.0%。在房屋销售面积中，售给个人的面积有77.08万平方米，占94.0%。 

　　4.开发资金以自筹为主。在房地产开发资金来源中，1—9月到位资金44.58亿元，比上年同期增长108.2%，其中，自筹资金23.10亿元，占到位资金总额的51.8%，增长121.1%；国内贷款3.97亿元，占8.9%，增长62.1%；利用外资0.74亿元，占1.7%，增长83.8%；其他资金（主要是定金和预付款 ）16.77亿元，占37.6%，增长106.5%。 

　　5.土地开发投资继续下降。这主要是由于国家宏观调控和土地政策的调整，对年初房地产业的高速发展起到了一定的抑制作用，1—9月，全省土地开发投资1.34亿元，比上年同期下降33.2%，降幅比上半年扩大29.1个百分点。 

　　6.商品房空置面积仍有一定的规模。1—9月全省商品房空置面积为65.97万平方米，比年初减少8.4%，其中住宅空置面积为49.47万平方米，占75.0%；商业营业用房空置面积为8.20万平方米，占12.4%。在商品房空置面积中，空置面积1-3年的有28.89万平方米，空置面积达3年以上有19.26万平方米，分别占空置总量的43.8%和29.2%。尽管当前的空置面积比年初有所下降，但从商品房空置面积月度变化情况看， 8、9月份的商品房空置面积呈逐月扩大趋势，1—9月全省商品房空置面积与房屋销售面积之比为0.8：1。这些情况全部出在海口市。 

　　房地产投资继续快速增长的原因分析 
　　1.良好的人居环境促进了房地产业的发展。随着海南生态省建设步伐的加快，海南省以美丽、生态、健康的形象展示在世人面前，良好的自然环境、生态环境和人居环境为海南房地产业的发展提供了广阔的发展机遇。 

　　2.在住房二级市场和住房信贷政策的综合作用下，个人购房行为日益增强，海南以中低档商品房销售为主流的房地产市场吸引了大量具有中低收入的购房者。1—9月，全省房屋销售平均每平方米售价为2230元，比全国平均每平方米售价2777元低19.7%，与收入较高的东部地区(平均每平方米售价3449元)比较，平均每平方米售价低1219元，低35.3%。 

　　3.房地产开发资金到位较好，工程建设进展较快。1—9月，全省完成投资1500万元以上房地产企业有75家，其中完成投资5000万元以上的有18家，这些企业的项目资金到位情况较好，工程施工进展顺利，有效地带动了全省房地产开发投资的快速增长。