房款和非房款的增速下滑较大分析

　　10月商品房销售面积、销售金额分别为11548万平方米、7210亿元，同比增长12.1%、21.2%，略高于市场预期。我们在9月统计局数据点评中明确提出，10月的销售动能将略逊于9月，约束来自于按揭贷款可得性降低和一线地产价格上涨过快带来的需求透支，当前的楼市数据验证了我们的判断：10月份，市场进入了价涨量缩的阶段，销售面积增速较上月下滑了10.7%，而销售单价同比增速为8.1%较上月有1.5%的提升。我们判断，11-12月的销售并不乐观，一方面由于按揭贷款的可得性仍在继续降低，另一方面北京、深圳、上海相继出台提高二套房首付门槛和加强限购的政策，可能迫使市场进入观望期。

　　房款和非房款的增速下滑较大，拖累投资增长

　　10月单月房地产开发投资额、资金来源分别为7573亿元、9366亿元，同比增长15.0%、14.7%，增速较上月降低7.3%和 12.9%。10月投资的资金来源中房款和非房款都出现了比较大的增速下滑，房款从9月的18%下降至10月的14%，非房款从9月的36%下降至10月的16%，非房款的下滑表明开发商的扩张有所变慢，可能受到了过去3个月房款流入减慢的负面影响。我们认为，由于短期内按揭贷款的放款速度仍不会变快，资金因素将制约后续房地产投资扩张，增速将维持在18%左右。