美国商业房地产，漫长的探底

提要：现在很难说什么时候这个市场会真正开始回升，也许在2012年之前，不会看到物业价格有真正意义的上升

　　“从纽约第五大道就可以看到美国商业房地产的实际情况如何。从第42街到第45街，就有好几间商铺已经空了一年多了。”房地产代理公司美国莱纺（NewMarkKnightFrank）的资深项目经理石新平说。
　　
　　“在比较正常的年景里，第五大道的这种黄金地[简介最新动态]段绝对不会有空商铺的。”石新平说。
　　
　　莱纺公司是全球第三大房地产代理公司。石新平目前正管理着一个80亿美元的房地产项目投资组合。
　　
　　商业房地产（包括办公楼宇、商铺、工业房产等）市场是宏观经济的一个重要晴雨表。与目前阴晴不定的宏观经济一样，美国的商业房地产市场也开始有底部企稳的迹象。但是，什么时候开始能够真正进入回升轨道，众多业内人士都还比较悲观。
　　
　　纽约写字楼：
　　
　　到了长线投资的时候？
　　
　　“就纽约这个重要市场而言，一个好的现象是，从2009年第四季度的数据来看，写字楼租金还在下滑，但下滑速度已开始明显减缓，租金价格开始趋稳。”美国UnitedGroup的办公楼宇市场分析师李雪英在接受本报采访时说。
　　
　　从目前来看，2009年第四季度，整个曼哈顿地区办公楼的租金价格在54美元/英尺/年。甲A级写字楼的平均租金保持在69美元/英尺/年。
　　
　　这一价格比起经济景气时，下滑了约30%-40%。
　　
　　同时，不同地段的办公楼宇也大量出现了空置的现象。
　　
　　“总体上曼哈顿的ABC三种写字楼的空置率在8%左右。B级写字型的空置率最少，在4.6%左右。”李雪英说。
　　
　　以著名的纽约帝国大厦为例。这幢建于1931年的大型办公楼宇，是纽约乃至整个美国的地标性建筑。目前依然是甲A级办公楼。不过帝国大厦的空置率却高达16.8%。平均租金也仅有47美元/英尺/年。
　　
　　离帝国大厦不远，位于第五大道最佳地段的川普国际大厦（TrumpTower），空置率就仅有7%，租金在70-90美元/英尺/年。位于华尔街40号的川普大楼，租金就仅有38.72美元/英尺/全年，因为刚刚整修完毕推出市场，所以空置率高达28.4%。
　　
　　处在华尔街的黄金地段，却有如此高的空置率，也与当下华尔街金融公司的不景气高度相关。
　　
　　“有大量的公司倒闭，其他公司大量裁员，当然就减少了对办公楼宇面积的需求。甚至有些公司直接就毁约撤走了。这是空置率一直居高不下的最主要原因。”石新平在接受记者采访时说。
　　
　　“租金水平与该楼房的市场价值高度相关。也就是说，租金水平企稳的楼房，其市值也已经到了底部。”石新平说，“到了适合长线投资的时候。”
　　
　　据李雪英的数据，2007年最高峰时，曼哈顿地区办公楼宇的成交量达到300多起。但2009年全年成交量仅有30余起。市场成交量锐减95%。
　　
　　同时，成交平均价格也大幅下滑。2009年30多幢写字楼的总成交价仅有18亿美元。而2007年高峰时期300多幢写字楼总计379亿美元的成交量。平均英尺价也从2007年的782亿英元，大幅下滑41%，到2009年只有461美元/英尺。
　　
　　“如果租金和空置率企稳，其实办公楼宇的售价还是会有向上升的空间的。但是现在很难说什么时候这个市场会真正开始回升，很难确定。”李雪英说，“也许还在2年以后。”
　　
　　正常情况下，投资商用写字楼的回报有两部分：一是租金扣除所有费用后的纯收益；二是办公楼宇市值增加的收益。
　　
　　“在经济比较正常的情况下，美国市场上办公楼宇的租金净回报率是10%左右——扣除了所有维修、楼宇维护和贷款利息等费用以后的净收益。”李雪英说。
　　
　　第二部分的收益率就需要看市场是否企稳以及反弹的速度有多高。
　　
　　以此计算，如果以十年为投资周期，周期内美国商业楼宇市场可以反弹的话，每年的租金净收益加上楼价的反弹，将是一个相当可观的收益。
　　
　　急剧萎缩的CMBS市场
　　
　　对美国商用楼宇市场影响最大的，还是商业信贷的可取得性，以及商业楼宇信贷的衍生产品CMBS（信贷证券化产品）市场的萎缩。
　　
　　这些相关金融产品的数据表明，现在市场正在进一步的“探底”过程中。
　　
　　花旗集团发布的CMBS报告显示，2010年多家物业（公寓）贷款的逾期付款率开始下滑到10.41%。办公楼宇的贷款逾期付款率还在上扬，已达到4.53%，工业物业的贷款逾期付款率也在上扬，达到4.59%，宾馆物业的逾期付款率达到11.48%。
　　
　　从地理区域来分，纽约州、宾西法尼亚州和新泽西州逾期付款率为19.6%；华盛顿特区、佛吉尼亚以及密歇根等“临大西洋地区”的核心州，是最危险的区域，逾期付款率达22.6%。南加州地带也是重灾区。
　　
　　据花旗估计，整个美国商业房地产市场，逾期未付款的总额达到6583亿美元。这对美国现在还比较脆弱的银行业，还是一个重大的包袱。
　　
　　缺血的金融市场对商业房地产市场影响十分巨大。整个市场上，CMBS债券的发行量急剧下降，说明没有投资者肯再购买CMBS。
　　
　　花旗的数据表明，CMBS新发行债券在2009年仅有27亿美元。相对2008年的122亿美元，市场萎缩了77%。
　　
　　对于银行体系来说，无法利用证券化机制也造成新的贷款（流动性）无法进入到商业楼宇市场，楼主无法对商业楼宇进行再融资，这样就有可能造成逾期未付款的贷款进一步变成违约贷款。
　　
　　“事实上，现在如何拿到银行贷款，是美国商业地产投资者最头痛的事情，这也造成了整个市场交易低迷。不过，这其实对他们的个人财产不会造成影响。因为每幢楼都是有限公司。最后的坏账还是由贷款银行来承担的。”一位资深的房地产人士这样评价，“在2012年之前，我想我们不会看到物业价格有真正意义的上升。”