房地产调控关键是打破涨价预期

      房地产调控政策屡屡受挫，其原因在于房地产调控目标的不明确，“合理确定本地区住房价格控制目标”、“遏制过快上涨”等提法给人模糊和不清晰的感觉，造成政策解读各说各话，也使房产涨价预期在社会上普遍存在，由投资拉动的房价持续上涨。因此，坚决打破房产涨价预期，是房地产调控政策能否见效的关键。
　　
　　推动房价上涨的原因，社会上有多种解读。一些貌似正确的理由其实是片面甚至荒谬的。
　　
　　比如刚性需求理论，似乎只要人一定要房住，当住房供不应求时，房价再高也是必然。住房的需求刚性远不如粮食，按照这一理论，当粮食短缺时，即使粮价涨到黄金价也是可能的。但是，历史告诉我们，人类社会有过饿死人的，却没有粮食涨到黄金价的。这就证明：即使是刚性需求也只能在人们的承受能力范围内才能对价格起作用。
　　
　　又如，房价上涨是供需关系在起作用，中国城镇化进程中住房供不应求必然导致价格上涨。但据住建部资料，2009年中国城镇人均居住面积已达30平方米，接近中等发达国家水平。即使是在北京、上海、广州、深圳这样的大城市，按照各地公布的资料，其人均居住面积也接近世界大城市水平。也就是说我国城镇住房总量并不短缺，关键是住房分配和占有的比例不均衡。
　　
　　再如，房价下降会影响房地产业发展，房地产业与60多个行业相关联，房地产业不景气必将导致中国经济不景气之说。那么我们不禁要问：汽车、家电从卖出第一件新产品开始就是降价的，为什么汽车、家电行业不受影响呢？将房价等同于房地产业是荒谬的。只要房价不低于成本价，也许房价下降所激发的购买力会大大推动房地产业发展。
　　
　　另外，社会上在谈论房价问题时，似乎越来越模糊和忘记了住房的合理价格水平。即使是美国等发达国家，普通居民5～6年的收入就应该可以购买一套住房，在我们这里成为妄想和空谈。
　　
　　从世界先进国家房地产政策的实践来看，房地产问题不仅仅是居民居住问题，也不能等同于普通商品而仅从供需关系来考察和调整。房地产问题的核心，实质上是一个国家或地区的财富分配问题。它可以是拉大社会财富差距的载体，也可以是均衡社会财富的途径。如果政策调控不当，它不仅会成为瓜分或积聚国家财富的手段，直接影响到普通居民的居住需求，而且会带来财富差异的不公正扩大和经济社会发展的不稳定。
　　
　　所以，解决房地产问题，首先是政府管理的价值取向问题。必须树立起“居者有其屋”、“有恒产者有恒心”的价值理念，从均衡社会财富、保障居民住房需求、确保社会稳定的目标追求角度制定政策，学习和吸收其他国家好的经验与做法，坚定不移地进行干预和调控，才能最终解决房地产问题。