2005年北京二手房市场五大趋势

    “链家”市场研究中心经过总结2004年北京市二手房市场的现实状况，预测2005年北京市二手房市场将呈现如下五大趋势：

    第一：市场方面，持续供需两旺,05年成交量将达到62000套。从需求上分析，明年对二手房的市场需求大概在8.3万套左右。

    （1）新增人口二手房需求将达到1.2万套。

2004年北京市常住人口约为1476万人，根据《北京城市总体规划(2004年—2020年)》，到2020年，北京市总人口规模规划控制在1800万人左右，人口年均增长率为1.4%左右，即每年新增人口约为20万。如果按照1/3的新增家庭需要住房计算，每年需要住房3万套左右，其中有40%的人会选择二手房，也就是将近需要1.2万套左右的二手房。

    （2）拆迁安置的二手房需求将达到1.3万套。

    由于北京市政建设、历史文化遗产保护及危旧房改造的需要，2001—2008年北京市计划改造危改房211片，拆迁房屋总量1259万平方米，未来四年内，平均每年拆迁房屋160万平米，涉及17万人约5.5万个家庭。按照80%的拆迁户新购住房，需要住房4.4万套左右，其中30%的人会选择二手房，也就是需要1.3万套左右。

    （3）无房职工的解困引致的二手房需求将达到3.3万套。

    2004年北京市中心城城镇人口600万，无房约占30%，即180万人。到2010年基本解决住房问题，每年需解决10万户，其中购买新房、二手房、租房各按1/3来计算，需要二手住房3.3万套。

    （4）改善型的住房需求需要2万套二手房。

    随着人们收入水平的提高以及对居住环境的更加关注，每年将近有4万户左右的家庭有改善住房的需求，其中有50%的人仍然会选择二手房，也就是2万套。

    （5）外来人口的二手房需求将达到5000套。

    据“链家”统计资料显示，2004年北京房地产的外地人口购房占住宅成交总量的20%左右，也就是4万套左右，其中10%左右会投资二手房，也就是5000套左右。

    供给方分析，2005年房源供给将达到7万套。

    从北京二手房的市场供给来看，主要包括了公房、央产房、二手商品房和二手经济适用房。在公房的供给上，将会继续维持2004年房源释放量月均8%，预测2005年将会达到4万套左右；在央产房的供给上，将会从今年的4500套上升到明年的10000套左右；在二手商品房的供给上，受到加息政策和利率再上调预期的影响，投资者抛售现象出现，会进一步加剧其供给，明年将会达到2万套左右；在二手经济适用房的供给上，由于第一批入住的时间差不多都在1999-2000年，明年已经满五年，这势必也会增加其供给量，应该能够达到6000套左右，也就是总共会有将近7万套的房源供给。

    综合供给和需求，预计2005年北京市二手房市场成交量将达到62000套。

    第二：政策方面，立等可取将全面铺开。二手房权证过户立等可取在海淀区的成功运行，明年有望在其他区县得到更多的推广，这样能够促进二手房的房源释放和成交。

    第三：规范发展，诚信危机得到消除。2004年经纪公司纷纷陷入诚信危机，随着《北京房地产中介行业自律规则》和《北京市经纪人管理办法》的相继出台，将会在一定程度上缓解目前房产中介的诚信危机，使得更多的房产置业者会通过中介公司进行成交，这样就有利于房源的有效利用，从而促进成交。

    第四：透明交易将成为2005年北京二手房交易市场的趋势。随着二手房市场的规范发展，透明交易将是二手房交易双方最直白的需求，那么相对而言，对经纪公司的经营将是更大的考验。随着信息的透明和买卖双方面对面的接触，这样能够更有利于二手房的成交。

    第五：市场品牌竞争更加激烈。市场上将会出现至少3个拥有100家以上连锁直营店的大型经纪公司，将占据京城二手房市场份额达5%；同时，更多的经纪公司将会疯狂的瓜分市场；经纪公司的赢利模式将会利用门店网络的平台，从简单的房地产经纪业务的操作转向多种业务模式的经营战略，同时将以发展为全国性品牌连锁经营做为方向，从而扩大市场份额。