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房地产研究20160930
- 2020-08-29 09:01:07上传人：有你**温暖
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房地产金融专题－房地产基金
- 1 什么造就了中国一二线房价只涨不跌的不败神 话：城镇化、居民收入和货币超发
- 1.1 商品房供求：居住需求和投机需求，商品属性和金融属性
- 1.2 商品房的基本面：城镇化、居民收入和人口年龄结构
- 1.3 金融属性的驱动力：货币超发和低利率
- 1.4 2015 -201 6年房价大涨主要是货币现象：低利率和货币超发
- 2 绝对房价：中国之都、世界之最，全球前十二 大高房价城市中国占四席
- 3 房价收入比：一二线偏高，三四线基本合理
- 3.1 房价收入比在城市 间分化明显
- 3.2 中国一线城市房价收入比居全球前列
- 3.3 区域间房价收入比差异巨大实际上反映了收入差距效应和公共资源溢价
- 3.4 宏观上的房地产总市值 /GDP 偏高
- 4 库存：去化压力比较大的是三四线中小城市
- 5 租金回报率：整体偏低
- 5.1 总体租赁回报率偏低
- 5.2 中国居民买房而不租房的特殊性
- 5.2.1 中国的商品房并非仅居住功能，而是捆绑着很多资源
- 5.2.2 国人对房子的文化性依赖和归属感
- 5.2.3 低租售比跟贫富差异也有关
- 6 空置率：三四线高于一二线
- 6.1 中国房地产空置率有多高
- 6.2 高空置率：一线过度投机，三四线过度建设
- 7 房地产杠杆：居民杠杆快速上升但总体不高， 开发商资产负债率快速上升
- 7.1 居民加杠杆快速上升，但总体水平不算太高
- 7.2 房企加杠杆：房地产开发商资产负债率上升过高过快，对银行融资过度依赖
- 宏观专题报告
- 研究源于数据 3研究创造价值
- 图表 1中国货币超发情况
- 图表 2中国货币增速超过 GDP 和居民收入名义增速
- 图表 3中国房价波动与利率
- 图表 4中国房价上涨与货币增速
- 图表 5各线城市房地产价格上涨很快
- 图表 6去年 4月以来各线城市房价涨速持续加快
- 图表 7深圳和上海已经进入全球前十大高房价城市之列
- 图表 8房价收入比近年来有所下降
- 图表 9二三线城市房价收入比下行，一线城市稳中有升
- 图表 10 中国（大陆）住房收入比全球排名第 14 位
- 图表 11 全球房价收入比前十大城市，北上广深占据四席
- 图表 12 中国的人口密度并不算高
- 图表 13 房地产总市值 /GDP 高达 411%
- 图表 14 销售和新开工对比
- 图表 15 房地产去化周期自 2010 年开始见底回升
- 图表 16 2016 年第一季度 50 个城市住房存销比数据
- 图表 17 2014 -2015 年一二线典型城市商铺市场平均空置率（ %）
- 图表 18 后房地产时代人口继续向大都市圈迁移
- 图表 19 美国人 口迁移趋势： 1940 -2010
- 图表 20 四大都市圈供求关系较好甚至部分城市较为紧张
- 错误！未定义书签。
- 图表 22 普通住宅投资回 报率
- 图表 23 医院资源集中于大城市
- 图表 24 学校资源集中于大城市
- 图表 25 有些学区房几乎是没有品 质可言
- 图表 26 国人住房自有率全球居于高位
- 图表 27 中国基尼系数在全球中偏高
- 图表 28 二三线城市商铺市场平均空置率水平仍然非常高
- 图表 29 一线城市中上海的空置率最高
- 图表 30二线城市中东北地区城市空置率明显高于其他地区
- 图表 31大量杠杆资金进入房地产市场需求侧
- 图表 32新增个人购房贷款 /全年住宅销售额连年上升
- 图表 33 我国最低首付比例历次调整
- 图表 34链家全面停止首付贷 产品
- 图表 35各地的各级监管部门相继出台政策文件控制首付贷
- 图表 36中美住房杠杆比较
- 图表 37我国首付比例在国际处于较高水平
- 图表 38 房贷总额 /城镇工作人员工资总额近十年变化不大
- 图表 39 房地产开发资金来源基本构成
- 图表 40融信的资产负债率常年波动在 85% 以上
- 图表 41房地产行业的资产负债率一路上升
- 图表 42房地产的流动比率近十年出现了明显下降
- 图表 43房地产的流动比率近十年出现了明显下降
- 图表 44房地产行业归属母公司股东的权益 /带息债务持续下行
- 图表 45房地产开发毛利率近些年有所下降
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