中国房地产服务业面临洗牌

　　房地产服务业几乎是与房地产市场同样的高速实现了第一轮发展，然而去年到今年以来，紧缩性宏观政策的影响明显波及了地产服务业，包括地产广告业、经纪代理、咨询策划等在内的整个房地产服务行业必须要做出相应的调整。 

　　房地产能量的巨大，不仅孕育了一个中国发展市场经济以来成长最快的、影响最大的商人队伍——开发商，同时还衍生了队伍同样庞大的中介和服务业，包括房地产经纪代理业、咨询策划业以及广告业。这些衍生行业在房地产市场高歌猛进的带动下，几乎是以同样的高速实现了第一轮发展，然而去年到今年以来，紧缩性宏观政策的影响明显波及了地产服务业。红石机构董事长屠红兵认为，随着房地产行业在发展速度和结构方面的调整，盛极一时的房地产广告业将面临洗牌。但实际上亦有人士认为，面临形势需要做出调整的不仅是地产广告业，还包括经纪代理、咨询策划等在内的整个房地产服务行业。 

　　地产服务业规模化和集中化的发展趋势日益鲜明 
　　房地产代理业是适应房地产发展的需要而产生的，是房地产业发展到一定阶段出现专业分工的产物。在我国从２０００年开始的新一轮房地产行业发展中，不断扩大的交易规模为地产服务业发展提供了强劲的推动力。如北京到目前注册房地产经纪公司已达１８００余家，加上没有注册就运营的黑经纪公司大约有数千家，上海地产代理企业已超过４０００多家。可以说，这些经纪公司为房地产市场的繁荣起到了重要作用，全面提升了房地产项目的运作效率和质量。在经营链中，开发商的主要工作是进行地产和房产的开发与建设，因此有必要将部分策划营销工作分离出去，由相应的服务机构完成。通过这种专业分工，改变了开发商“大而全，全而弱”的经营状态，有利于全面完善市场运作链条，提升项目的经营效率和质量。 

　　但是，房地产市场毕竟处于初期，市场发展有着不可避免的盲目性和不规范性。在市场进入紧缩性的规范调整状态之后，通过量的压缩和质的提升两个方面，来对房地产服务业进行优胜劣汰的调整就势在必行。尽管目前还没有确切的数据资料，然而今年以来尤其是受“８·３１”的影响，在土地供应增长势头和房屋拆迁规模明显下降、银行开发贷款控制加严的情况下，开发商获取和运作项目的难度加大，促使赖以房地产生存的服务业感受到了寒意，地产服务商最明显的感觉就是项目不好拿了，广告量下降了，业务量少了。在这种状况下，相当一批规模小、实力弱、专业化水平低的公司将被淘汰出局或被兼并，整个地产服务业市场将向规模化和集中化迈出一步。 

　　天津财经学院罗永泰曾撰文指出，房地产服务市场需要的是成熟的业务模式，行业要发展必须走兼并整合之路，扩大企业规模、开展连锁经营。在兼并的过程中，一是以实力强的服务企业为龙头，兼并中、小服务企业，组成分行业的专业集团公司；二是可以采取合作联合的形式，与行业相关公司在自愿互利的基础上，平等合作，联合组成规模较大的集团公司；三是以知名的中介服务企业为核心，其他企业加盟的方式，利用其品牌优势进行扩展，组建成资质较高的大型股份有限公司。 

　　具体来看，我国地产服务公司大约有四大类：一是从大型房地产公司派生出来的房地产服务公司；二是抓紧市场先机先发展起来的规模较大、发展较为成熟的公司；三是挂靠在政府部门的服务公司；四是由营销策划人、销售经理、广告人等牵头组建的小型公司。在这四类当中，前两者由于竞争优势较大、资金和专业等实力较强，将是未来市场中的主体，而后两者则由于先天不足难以在市场中继续立足，将是被淘汰的主要群体。 

　　地产服务专业化水平 将有明显的提升 
　　企业数量的巨大也必然预示着竞争的剧烈。在房地产发展对服务业水平需求提升和该行业竞争愈来愈激烈的情况下，地产服务专业化将进一步得到强化，市场细分更加明显。 

　　目前，虽然在数量上房地产服务业已呈现出相对过剩的态势，但实际上有人士认为，该行业的专业深度和细化方面还尚待开发，市场在低水平平面上的激烈竞争有改观的空间。一是在市场的紧缩形势下，地产商渐从对开发量的追求转向对开发质的挖掘，运作进一步呈精细化和品牌化的特征，同时对相关的服务水平要求也迅速提高。地产服务不仅要替开发商完成楼盘包装、分期策划、参与市场调研和做售楼方案等服务，还要进一步承担规避市场风险以及塑造项目品牌等任务，这将全面推动地产服务业运作理念、模式和操作手段的日益成熟；二是市场竞争激烈促进服务商必须不断提升服务的质量和专业水平，以赢得市场份额。 

　　此外，随着“ＣＥＰＡ”相关条款的实施，香港公司可以以独资形式在内地提供涉及自有或租赁资产的高标准房地产项目服务及其他以收费或合同为基础的房地产服务。实际上当下已有很多香港中介服务公司来往于港粤之间，意欲分羹国内的市场。再加上国外以及台湾等地产服务机构的不断进入，给国内的地产企业带来的竞争压力着实不可小窥。在深圳，“中原地产”、“置业国际”已占据了相当的市场份额，一直立于市场的高端。在北京，“戴德梁行”的业务量已占半成。在上海，台资地产代理商“新联阳”也站稳了脚跟并形成迅速扩张之势。 这些地产服务商已瞄准内地市场，挟优势而入。他们在带来更为激烈的竞争之外，同时也带来了先进的理念、成熟的经营模式以及更为精专的相关知识，这些将全面促进国内地产服务商快速提升服务质量、强化服务专业水平，以便在市场竞争中继续站住脚跟。 

　　在服务公司寻求专业化发展的过程中，专业化人员的选择和培训是最为重要的内容之一。很多经纪公司都感觉到人员素质决定了所提供服务的水平要求，也决定了公司发展的进程。可以说，近几年房地产市场的繁荣已经吸引了大批高素质人员的加入。而在此一轮调整发展中，对专业人才的选择、吸纳和培养将是行业发展关键的一环。 

　　将向二线城市进军 
　　随着北京、上海、广州和深圳等城市竞争的激烈化，部分地产服务商也追随开发商一道，开始大面积拓展二线城市的地产服务市场。广州合富辉煌房地产顾问有限公司，作为首家成功登陆香港股市的内地地产代理公司，在香港联交所主板挂牌上市后，其董事长扶伟聪提出，此次成功上市将大大增强企业实力，进一步的发展计划就是全面拓展内地各大中城市房地产市场，尤其是二线城市。 

　　其实除了一线城市竞争激烈因素之外，二线城市的房地产市场潜力极大，是吸引大部分地产服务商进军的最主要原因。当前，我国城市化发展在一些二线城市尤其是省会城市表现得尤为明显，居民收入增长较为迅速，而同时楼宇建筑成本相对较低，市民购房作为消费或投资的积极性较高，这需要地产服务商提供相应的经纪和咨询服务，而大批开发商意欲开发二线城市，对相关的策划顾问服务需求更为强烈。对于无论是一线城市中在竞争中被逼退的中小型服务商，还是意欲进一步扩张市场的大型地产服务公司而言，在二线城市寻找发展机会都是不可忽视的选择。同时，进军二线城市对于地产服务整个行业来说，对分散市场竞争压力、细分市场层次、形成区域市场特征也有着重要的推动作用。