房地产行业：开发看安全性，服务看品牌力
- 2021-08-11 18:05:13上传人：九亿**中人
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- 1. 房地产：第二批集中供地及信用风险释放是近期观察点
- 1.1 行业指数表现不佳，核心关注销售毛利率能否筑底企稳
- 1.2 22 城首批集中供地竞争激烈，项目利润率低于预期
- 1.3 市场对热点城市竞争激烈过度关注可能放大了焦虑情绪
- 1.4 一线城市供地模式的推广可能成为边际改善因素
- 1.5 热点城市核心区限价，但郊区房价难以预测，或许可以更加乐观
- 1.6 信用风险暴露，高负债房企 融资成本抬高，三四线城市资产价格承压
- 1.7 培育综合能力降低拿地成本，同时做适当下沉
- 1.8 投资建议
- 万科 A：经营稳健，兼顾增长，持有型资产质量有望改 善 17
- 保利地产：头部央企，资债稳健，实控人增持彰显信心 18
- 金地集团：增长再发力，行稳致远 18
- 招商蛇口：坐拥大湾区优质土储，具备孕育核心资产能力 19
- 2. 物管：品质和战略格局最重要，业务边界持续扩张
- 2.1 万亿规模、永续经营、具备消费升级潜力
- 2.2 政策支持市场化发展，客户为服务付费的意愿逐渐提升
- 2.3 全年业绩释放无虞，更看好潜在储备充足的标的
- 2.4 社区服务 想象空间巨大，供给瓶颈或依赖资源整合
- 2.5 商写物管和城市服务蓬勃发展，服务持续升级
- 2.6 平台化战略 -1：“合纵连横 ”，以公司联盟方式做大做强
- 2.7 平台化战略 -2：重新组织产业，提升供给效率，扩张业务边界
- 2.8 投资建议
- 碧桂园服务：规模和利润领先，全产业链延伸业务 29
- 融创服务：后来居上，成长性确定性俱佳 29
- 旭辉永升服务：内生外拓四轮驱动，最具潜力的中型物管公司 30
- 3. 商管：资产两极分化，优秀管理能力稀缺
- 3.1 资产端：存量时代，供给过剩，资产本身难度很大
- 3.2 商管服务：赛道好，存量规模大，而优秀的管理能力稀缺
- 3.3 商管业务的壁垒：项目定位、经营能力、历史业绩
- 3.4 投资 建议
- 华润万象生活 ：“物管 +商管 ”综合服务能力 ，商管领域标杆 34
- 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。
- HeaderTable_TypeTitle 房地产行业深度报告 —— 开发看安全性，服务看品牌力
- 星盛商业：能力突出的湾区商业专家 35
- 宝龙商业：长三角商管领头企业，未来增长可期 35
- 4. 风险提示
- 图 1：技术平移后全国房价地价比（样本统计），房价地价比自 2018 年年中起开始出现明显下降
- 图 2：22 城首批 “两集中 ”住宅用地成交情况汇总
- 图 3：热点城市项目溢价率高于 2020 年平均水平（ %）
- 图 4：部分城市非主城区溢价率高于主城区（ %）
- 图 5：22 城首批集中供地，热点城市住宅用地竞争激烈，地价房价比压力大
- 图 6：以限价项目为样本计算 12 城平均地价房价比
- 图 7：相比于 2020 年， 22 城中的热点城市地价房 价比上升较为明显
- 图 8：Top50 房企集中供地拿地面积占比
- 图 9：Top50 房企集中供地拿地金额占比
- 图 10 ：2017 -2019 年， 22 城占全国商品房销售面积 25% ，销售金额 40%
- 图 11：2020 年， 22 城中主城区商品住宅销售金额占比为 51%
- 图 12 ：万科、保利和泰禾 拿错地导致近两年存货减值损失都明显增加（万元）
- 图 13 ：北京供地模式效果较好，溢价率水平整体较低
- 图 14 ：上海集中供地有效抑制地价，毛利率改善
- 图 15 ：上海集中供地模式说明
- 图 16 ：深圳市各区域新房住宅成交均价 显示 ，郊区房价上涨 “迟到 ”但不会 “缺席 ”（元/平方米 ） . 14
- 图 17 ：2021 年以来中国三四线城市二手房涨跌不均
- 图 18 ：2020 年以来恒大月度销售均价持续下降（元 /平米）
- 图 19 ：房企资金来源中开发贷款占比减小
- 图 20 ： 2016 年以来中资地产债信用利差变化（ bps ）
- 图 21 ：2018 -2021 年中国三四线城市二手房涨幅情况
- 图 22 ：物业市场规模已有万亿，至 2030 年行业总规模约 2.5 万亿
- 图 23 ： 2021 年 1月 5日，住房和城乡建设部等十部委联合印发《关于加强和改进住宅物业管理
- 工作的通知》
- 图 24 ：绿城服务项目提价情况
- 图 25 ：绿城服务基础服务毛利率水平
- 图 26 ：竣工加速上行兑现逻辑，全年业绩释放无虞
- 图 27 ：2020 年末重点物业公司合约面积和在管面积比值
- 图 28 ：2020 年末母公司和物业子公司市占率的倍数差距越大，成长的确定性越强
- 图 29 ： 社区增值服务产业链
- 图 30 ：物业公司社区增值服务营收和毛利占比
- 图 31 ：物业公司增值服务 毛利率水平
- 图 32 ： 基于物业管家与业主之间的信赖感的自循环增长模型
- 图 33 ：2019 -2024 年，商写市场预计年化增长 9.7%
- 图 34 ：2020 年商写市场单方物业费较高，高端物业尤甚
- 图 35 ：万科珠海横琴城市服务项目收入情况
- 图 36 ：2020 年基层员工数量比较（单位：万人）
- 图 37 ：2020 年基层员工薪资比较（单位：万元 /年）
- 图 38 ： 平台化战略的目标：实现业务无边界，产能无瓶颈
- 图 39 ：收入总额持续快速增长
- 图 40 ：多元化赛道发力，社区增值、城市服务同比高增
- 图 41 ：空间运营服务快速增长
- 图 42 ：房产经纪服务持续增长
- 图 43 ：美居服务快速增长
- 图 44 ：便民服务迅猛增长
- 图 45 ：第三方在管面积持续扩大
- 图 46 ：社区增值服务保持高增
- 图 47 ：2019 vs. 2020 年上海购物中心销售额分布（亿元）
- 图 48 ：2019 年全国购物中心销售额分布比较（亿元）
- 图 49 ：商业运营的壁垒
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