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房地产行业美国商业地产风险分析：短期风险有限，长期下行压力犹在
- 2023-05-08 00:15:34上传人：Ia**ac
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- 黑石 CMBS 项目违约引发市场对商业地产风险担忧
- 远程办公兴起叠加美联储加息，美国商业地产基本面下行，资产价格走弱
- 商业地产估值高位回落
- 不同类型物业表现分化
- 远程办公兴起导致写字楼租赁需求下滑
- 办公楼供应相对过剩
- 科技行业的裁员潮增加了办公楼租赁难度
- B级和 C级办公楼面临的压力较大
- 美国商业地产债务结构相对健康，短期债务压力有限，但高利率环境下再融资压力加大 .16
- 资金来源多元化，银行占主要地位
- 相较 08 年金融危机前，当前杠杆水平较低
- 存续贷款的融资成本较低，加息导致再融资难度加大
- 办公楼地产短期债务压力有限
- 违约率处于历史低位，未来或边际上行
- 中小银行对商业地产信贷风险敞口较大，但相对可控
- 商业地产抵押贷款占比有限，金融传染风险降低
- 中小银行风险敞口较大，流动性压力尚存
- 底层资产估值进一步下行风险有限
- 银行经营整体稳健，资本充足率较高
- 监管的危机响应更为及时，应对工具更丰富
- 风险提示
- 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容
- 证券研究报告
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- 图 1： 不同类型商业地产的资本化率与 10 年期美债利率走势
- 图 2： 美国核心商业地产物业价格指数（公寓、工业厂房、办公楼、商铺各占 25% 权重）与同比增速走势 7
- 图 3： 美国办公楼平均资本化率、资产估值与 10 年期美债利率走势
- 图 4： iShare CMBS 价格与成交量走势
- 图 5： 不同类型的商业地产价格表现分化明显（较 2016 年 3月的变化幅度）
- 图 6： 美国线下与线上零售额对比
- 图 7： 美国各类型商业地产出租率整体表现分化
- 图 8： 美国 GDP 增速领先于失业率变化
- 图 9： 美国写字楼净吸纳量走势与实际 GDP 增速相关性较高
- 图 10： 办公楼每单位租金增速与 CPI 房租分项同比增速对比
- 图 11： 美国办公楼平均单位租金与空置率走势
- 图 12： 全美主要城市返回办公室工作的员工比例
- 图 13： 美国办公楼建成面积与净吸纳面积季度走势
- 图 14： 2023 年一季度科技行业的办公楼转租面积领先各行业
- 图 15： 美国存量办公楼物业级别分布
- 图 16： 疫情开始以来不同级别的办公楼净租金变化
- 图 17： 商业地产债务的资金来源
- 图 18： 美国 商业地产贷款的 贷款价值比率（ LTV ）变化 :02-07 年对比 13-18 年
- 图 19： 美国居民部门、企业部门与政府部门杠杆率
- 图 20： 抵押贷款利率与联邦基金目标利率走势
- 图 21： 商业地产贷款中固定利率和浮动利率的占比
- 图 22： 商业地产长期贷款加权平均利率
- 图 23： 今明两年商业地产到期债务规模和占比（按资金来源划分，截至 2023 年 3月末）
- 图 24： 今明两年商业地产到期债务规模和占比（按物业类型划分，截至 2023 年 3月末）
- 图 25： 固定利率的办公楼 CMBS 未来到期规模
- 图 26： 美国商业地产贷款违约率走势（ 1991 年至今）
- 图 27： 住房抵押贷款与商业地产抵押贷款占商业银行总信贷比重对比
- 图 28： 机构与非机构发行 MBS 存量占比
- 图 29： 非机构 CMBS 与 RMBS 占名义 GDP 比重
- 图 30： 大银行与中小银行贷款占总资产比重
- 图 31： 3月硅谷银行危机引发的中小银行储户 “ 存款搬家 ” 现象趋于缓和
- 图 32： 美国最大的 25 家银行与中小银行 （ 除最大的 25 家以外的银行 ）的存款与准备金占总资产比重变化
- 图 33： 办公楼地产资本化率与美债利差有边际走阔的可能
- 图 34： 金融危机后美国银行业一级资本充足率与总资产收益率走势
- 图 35： 不同规模的银行季度净息差走势
- 图 36： 社区银行净利润增长贡献项拆分
- 图 37： 银行业危机已导致对工商业和商业地产的信贷收紧
- 图 38： 5月 FOMC 会议后利率期货市场已排除了 6月进一步加息的可能性
- 表 1： 各类型商业地产的需求主要影响因素（ 1为影响最大， 5为影响最小）
- 表 2： 各行业租赁面积排序（近 12 个月与 2019 年对比）
- 表 3： 美国主要城市 /地区 3月写字楼挂牌租金与空置率数据
- 表 4： 不同规模银行的商业地产风险敞口对比
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