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2025-2030年中国房地产开发软件市场专题研究及市场前
2025-12-18
解密上海楼市：上海楼市周期性与结构性研究
- 2025-09-10 23:30:45上传人：Le**n°
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核心观点【上海楼市周期演变】上海20年楼龄以上的小区与住房占比很高。截至25年5月末上海存量小区共有2.75万个，82%的楼龄超20年；存量房屋962万套，64%的楼龄超20年，其中浦东新区与市中心房龄结构问题更加突出。过去近30年，上海商品房发展历程大致可以分为三大阶段：1）99年-06年，随着经济稳中向好，上海楼市稳步发展，
- 1 周期演变：近 30年变迁，上海楼市的来龙去脉
- 1.1 上海存量住房有多少？
- 1.2 上海楼市是如何变迁的？
- 1.3 2007年至今，上海楼市经过了五轮明显的上行周期，四轮明显的下行周期，当前处于震荡
- 期
- 2 从二手房 房价看2035年规划中的两大重点发展区域： CAZ和“一江
- 一河”
- 2.1 未来单纯的环线概念将逐步淡化， CAZ概念日益强化
- 2.2 “一江一河”沿岸新 10年的发展格局基本定调
- 3 成交量：今年以来上海中环新房、中高端改善型二手房成 交增幅明显
- 3.1 新房成交：今年以来内外环间、 120-140平初级改善产品 销售同比增长明显
- 3.2 二手房成交： 2025年1-5月中环以内成交同比涨幅超过 4成，140-240平的中高端改善户型
- 成交同比涨幅超过 6成
- 4 房价：内环内、 140-180平、次新房二手房相对抗跌
- 4.1 新房房价： 24年内环内、大户型产品价格上涨明显， 25年1-5月中外环间、郊环外价格略
- 有回升
- 4.2 二手房房价：内环内、 140-180平、次新房相对抗跌
- 5 库存：新房去化压力集中在外环外、刚需刚改产品，二手房去化压力
- 集中在中环内、改善型产品
- 5.1 总库存量：整体而言，上海库存量虽然增加，但去化周期仍相对健康
- 5.2 新房库存 ：新房去化压力集中在外环外、刚需刚改产品
- 5.3 二手房库存 ：中环以内、改善型产品二手房库存去化压力反而较大，与新房刚好相反
- 6 风险提示
- 附录
- 2025年9月10日 解密上海楼市 3
- 图表1. 截至2025年5月末，上海存量小区共有 2.75万个，其中 82%的楼龄超过
- 20年
- 图表2. 截至2025年5月末，上海共有存量房屋 962万套，其中超过 20年房龄的
- 套数占比 64%
- 图表3. 浦东新区 20年以上楼龄的小区占全市存量小区的比重为 14.4%，静安区
- 占比7.3%
- 图表4. 浦东新区和市中心的房龄问题突出
- 图表5. 2024年新房成交面积为 1357万平，不足 2007年最高峰时期一年 3279万
- 平的成交量的一半
- 图表6. 2018年以来新房房价仍在逐年上涨， 2025年1-5月达4.93万元/平
- 图表7. 2023、2024年二手房成交面积虽然连续两年出现了双位数正增长，但绝对
- 量显著低于 2020-2021年水平
- 图表8. 2013年，上海二手房成交面积占比首次超过新房
- 图表9. 2022年以前上海新房、二手房成交面积基本同涨同跌， 2022年以来出现
- 背离
- 图表10. 2007年至今，上海楼市经过了五轮明显的上行周期，四轮明显的下行周
- 期，当前处于震荡期
- 图表11. 2008年10月22日上海推出了“沪 14条”救市政策
- 图表12. 2010-2011年上海楼市经历了严厉的调控
- 图表13. 2013年上海“国五条”、 “沪七条”相继出台， 2014年公积金贷款利率
- 下调、修改普宅标准
- 图表14. 2016年3月25日，最严楼市新政“沪九条”出台
- 图表15. 上海2017-2019年调控政策梳 理
- 图表16. 上海房地产政策梳理（ 2021-2025年5月）
- 图表17. 上海市现行限购限贷政策
- 图表18. 上海中央活动区的规划范围在世博 -前滩-徐汇滨江地区、徐家 汇、衡山
- 路-复兴路地区、中山公园、虹桥开发区、苏河湾、虹口北外滩、杨浦滨江等地区 17
- 图表19. 内环部分区域未包含在中央活动区内，滨江区域却大多被囊括其中
- 图表20. 上海中央活动区范围所涉及到的主流板块及二手房均价
- 图表21. 上海CAZ涉及到的板块 2025年1-5月的二手房均价为 10.0万元/平，较
- 最高点的跌幅均值为 10%
- 图表22. 黄浦江沿岸规划分段示意图
- 图表23. 黄浦江沿岸规划所涉及到的主流板块及二手房均价
- 图表24. 黄浦江沿岸规划涉及到的板块 2025年1-5月的二手房均价为 7.9万元/平，
- 较最高点的跌幅均值仅为 11%
- 图表25. 苏州河沿岸地区规划所涉及到的主流板块及二手房均价
- 图表26. 苏州河沿岸规划涉及到的板块 2025年1-5月的二手房均价为 8.2万元/平，
- 较最高点的跌幅均值仅为 11%
- 2025年1-5月同比增长 5%
- 图表28. 2022-2024年上海新房销供比低于 1, 2025年1-5月超过1
- 图表29. 2025年1-5月上海二手房销售面积同比增长 36%
- 明显
- 13%，2025年1-5月内外环间占比 34%，均处于 2010年以来的最高水平
- 仅郊环外销供比 >100%；2025年1-5月各环线销供比均有所回升
- 图表34. 2025年4、5月上海开盘去化率回落至 46%
- 图表35. 上海2025年5月开盘的部分项 目去化情况
- 新房销售仍具韧性
- 图表37. 上海二手房 2025年1-5月中环以内成交涨幅较大
- 图表38. 上海各环线间二手房成交占比基本保持稳定
- 积）的比重均在 7-8成之间，其内中环内略高，二手房成交面积占比为 77%
- 140-240平的中高端改善户型二手房成交量增长明显
- 图表41. 上海二手房销售仍然主要集中在 90平以下的刚需产品
- 需产品二手房成交占比最高
- 相对最高
- 图表44. 2019年以来，次新房二手房成交套数占比逐步提升
- 0.7%
- 20.4%
- 图表49. 2025年5月上海二手房挂牌价较高点下降 13%
- 较2024年月均值下降 2个百分点
- 略有回升
- 略有回升
- 型涨幅最为显著
- 增长；2025年1-5月140平以下产品涨幅明显
- 图表55. 从环线角度来看， 2023年是上海二手房价顶点
- 较小
- 分化
- 大，300平以上及 140-180平的房价跌幅相对较小
- 图表60. 2000年前建成的房屋自 2023年以来跌幅最大；次新房跌幅最小
- 图表61. 内环内2015年后建成的二手房均价最高，已达 15万元/平
- 图表62. 2024年、2025年1-5月二手房均价下跌的板块数量明显增加
- 于较高位置
- 图表64. 市中心区域、青浦区、闵行区二手房均价跌幅相对较小
- 期为14.9个月
- 图表66. 上海新房 +二手房库存去化周期是四个一线城市中最低的
- 80%），中环以内占比仅 9%
- 图表68. 截至2025年5月末，内中环间新房去化周期最短，仅 5个月左右
- 90平以下刚需产品占比 15%
- 个月
- 60%
- 图表72. 截至2025年5月末，郊环外新房去化周期最短，仅 7.6个月
- 90-120平刚改产品占比 22%
- 善型产品去化周期超过两年
- 35%，2000-2004年占比21%
- 较长
- 分别高达 95%、96%，新房库存占比仅分别为 5%、4%
- 的房源均是二手房
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