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房地产行业深度：更新改造、人均居住面积改善驱动未来住宅需求
- 2023-06-25 10:05:32上传人：La**一笑
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- 1 若总和生育率降至 1.0 ，预计 23 -30 年我国商品房销售面积中枢约 10 亿平米
- 1.1 驱动力 1：城镇化驱动需求
- 1.1.1 假设 1：中性 假设下， 2030 年我国人口数量降至 12.92 亿人
- 1.1.2 假设 2：预计未来 10 年内我国城镇化发展仍处于中高速期
- 1.1.3 中性假设下， 2030 年我国城镇人口数量将降至 8.94 亿人
- 1.2 驱动力 2：改善需求
- 1.3 驱动力 3：更新改造空间
- 1.4 考虑需求漏损及空置率，中期我国商品房年均销量约 9.94 亿平
- 2 若总和生育率降至 1.0 ，预计 23 -30 年我国地产投资增速中枢约 2.4%
- 2.1 长期：住房库存处于低位，资金到位有望改善
- 2.1.1 需求：改善需求和更新改造空间支撑需求企稳
- 2.1.2 库存：住宅库存位于低位，土地库存仍待消化
- 2.1.3 资金流动性：地产融资政策走向宽松，资金面待进一步修复
- 2.2 短期：期房销售拉动施工需求
- 2.3 未来 8年年均新开工面积约 11 亿平，投资增速中枢为 2.4%
- 2.3.1 总和生育率为 1.0 时，预计未来 8年新开工面积均值近 11 亿平
- 2.3.2 保交楼政策下，预计竣工端将边际改善
- 2.3.3 总和生育率 =1.0 时，未来 8年我国地产施工面积增速中枢为 1.6%
- 3 22 年 &23 年 Q1 房地产行业（申万一级）财务综况
- 4 投资建议
- 5 风险提示
- 图 1： 1986 -2022 年我国总和生育率
- 图 2： 日本、新加坡、澳大利亚总和生育率
- 图 3： 2010 -2022 年中国出生人口数（万人）
- 图 4： 2003 -2022 年我国 25 -34 岁人口数量占比（ % ）
- 图 5： OCED 对中国 25 -34 岁人口数量的预测（万人）
- 图 6： 2023 -2050 年中国人口预测曲线（总和生育率 =1.0 ）（万人）
- 图 7： 中国城镇化率发展历程
- 图 8： 2022 年各国城镇化率
- 图 9： 韩国、加拿大城镇化率增长用时
- 图 10 ： 典型国家城镇化发展历程对比
- 图 11： 中国城镇化率预测走势
- 图 12 ： 中国城镇人口预测（亿人）
- 图 13 ： 2021 年各国人均居住面积对比（平米 /人）
- 图 14 ： 中国城镇存量住房变化
- 图 15 ： 中国平均每户住房建筑面积（平米）
- 图 16 ： 中国平均每户住房间数（间）
- 图 17 ： 中国人均住房建筑面积（平米）
- 图 18 ： 中国人均住房间数（间）
- 图 19 ： 2020 年我国存量住房房龄结构
- 图 20 ： 2020 年我国存量住房设施状况
- 图 21 ： 2020 年我国存量住房户型结构
- 图 22 ： 2020 年我国存量住房楼层结构
- 图 23 ： 中国商品住房需求预测（亿平米）
- 图 24 ： 中国住房累计库存及广义住宅库销比
- 图 25 ： 全国土地开工比
- 图 26 ： 全国土地库销比
- 图 27 ： 房地产开发资金来源累计同比（ % ）
- 图 28 ： 地产债发行金额（亿元）
- 图 29 ： 地产债信用利差（ bp ）
- 图 30 ： 违约或展期债券规模：月度（亿元）
- 图 31 ： 违约或展期债券规模：季度（亿元）
- 图 32 ： 中长期贷款利率 :5 年以上 (%)
- 图 33 ： 人民币存款准备金率 :大型存款类金融机构（ % ）
- 图 34 ： 土地购置费累计同比（ % ）
- 图 35 ： 期房、现房销售结构
- 图 36 ： 商品房销售与房屋竣工面积差（万平米）
- 图 37 ： 新开工面积增速与销售面积增速（逐年）
- 图 38 ： 新开工面积累计同比增速与销售面积累计同比增速（逐月）
- 图 39 ： 新开工面积 /销售面积
- 图 40 ： 中性条件下新开工面积预测（亿平）
- 图 41 ： 房屋面积竣工率
- 图 42 ： 竣工面积与销售面积的滞后差（亿平）
- 图 43 ： 三类情景下施工面积（亿平米）与施工面积增长率
- 图 44 ： 房地产开发投资完成额增速与施工面积增速（逐年）
- 图 45 ： 房地产开发投资完成额累计同比增速与施工面积累计同比增速（逐月 ）
- 图 46 ： 重点企业 22 年 &23 年 Q1 营业收入、净利润及增速
- 表 1：人口发展规划
- 表 2：人口政策变化梳理
- 表 3：中国人口弹性测算
- 表 4：各国城镇化发展阶段比较
- 表 5：各国城镇化发展政策比较
- 表 6：中国城镇化率测算
- 表 7：中国城镇人口弹性预测（亿人）
- 表 8： 2010 -2020 年中国住房总量和人均居住面积变化
- 表 9： 2020 年我国存量住宅来源结构
- 表 10 ： 2023 -2030 年我国住房增量空间测算
- 表 11：考虑空置率时 2023 -2030 年我国住房增量空间测算（亿平米）
- 表 12 ： 23 -30 年年平均新开工面积弹性测算（亿平）
- 表 13 ：总和生育率 =1.0 时，竣工面积测算（亿平）
- 表 14 ：总和生育率 =1.0 时，施工面积及增速测算
- 表 15 ：总和生育率 =1.0 时，房地产开发投资完成额增速测算
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