黑龙江房地产开发投资增速呈现加快发展态势

　2009年，在国家“保增长、扩内需、调结构、保民生”的宏观调控政策的拉动下，黑龙江省房地产市场克服国际金融危机造成不利影响，逆势而上，呈现加快发展的态势。

　　一、房地产市场的运行的基本情况

　　1．房地产开发规模大幅扩大。2009年，全省房地产开发项目计划总投资1559.2亿元，比上年增长38.4%。全年完成房地产开发投资563.9亿元，比上年增长28.2%，比全国快12.1个百分点，为2005年以来的最高增幅，增速在全国的位次由上年的第26位提升到第8位。在建房地产开发项目905个，项目规划建筑面积8823.7万平方米。房屋建筑施工面积4520.3万平方米，比上年增长25.2%。其中，本年新开工面积2986万平方米，增长33.2%。从各企业情况看，有投资的房地产开发企业672家，比上年增加28家，其中完成投资超过1亿元的有142家，比上年增加37家，共完成投资387.9亿元，增长33.4%。

　　2．房地产开发结构有所调整。2009年，在国家加大普通住房建设力度、加快保障性住房建设等项政策的引导下，黑龙江省房地产开发结构出现一定变化。

　　住宅建设得到进一步加强。2009年完成住宅投资442.5亿元，增长44.3%，增速比上年提高34.6个百分点；占全部房地产开发投资的比重由上年的70%提高到78.5%。住宅施工面积3692.2万平方米，比上年增长27%；住宅新开工面积为2430万平方米，增长32.1%。办公楼投资完成9.2亿元，增长159.2%；施工面积58.6万平方米，增长46%；其中新开工面积41.5万平方米，增长46.1%。商业营业用房投资完成70亿元，增长23.6%；施工面积507.6万平方米，增长12.1%；新开工面积352.6万平方米，增长38.2%。

　　普通住宅建设加快。2009年，单套建筑面积在140平方米及以下住宅完成投资387.4亿元，比上年增长53.5%，占全部住宅投资的比重为87.5%，比上年提高5.2个百分点；房屋建筑施工面积3255万平方米，比上年增长36.8%；其中新开工面积2216.8万平方米，比上年增长36.3%，分别占全部住宅施工面积和新开工面积的比重为88.2%和91.2%，分别比上年提高6.3和2.8个百分点；其中90-140平方米住宅完成投资167.3亿元，比上年增长106%，占全部住宅投资的比重为37.8%，比上年提高11.3个百分点；房屋建筑施工面积1331.4万平方米，比上年增长76.9%；其中新开工面积877万平方米，比上年增长91.7%。

　　中心城市投资比重有所降低。在全省房地产开发投资增长的11个地市中，哈尔滨、齐齐哈尔、牡丹江、佳木斯、大庆这五个中心城市增速相对平稳，低于其他城市。大庆增速7%，为最低，佳木斯增速52.2%，为最高。哈尔滨、齐齐哈尔、牡丹江增速分别为29.2%、28%和29.7%。这五个城市共完成房地产开发投资477.5亿元，比上年增长25.6%，占全省房地产开发投资的比重为84.7%，比上年降低1.7个百分点。鸡西、双鸭山、伊春、黑河、绥化等中小城市房地产开发投资均高速增长，增速分别为60.5%、30.6%、80.1%、87.7%和119.9%。

　　3．企业资金比较充裕。2009年，由于国家继续保持适度宽松的货币政策，房地产开发企业资金比较充足。全省房地产开发企业到位资金678.7亿元，比投资完成额多114.8亿元；到位资金比上年增长46.8%，比投资增速快18.6个百分点。在适度宽松的货币政策支持下，银行大幅提高了房地产企业授信额度，房地产企业银行贷款到位数增长较快。全年到位73.8亿元，比上年增长150.3%；占到位资金的比重为10.9%，比上年提高4.5个百分点。2009年共有105家企业得到银行贷款，比上年增加29家，其中贷款5000万元以上的有28家，比上年增加14家。其他资金到位241.9亿元，比上年增长106.7%，占到位资金的比重为35.6%，比上年提高10.3个百分点。其中定金及预收款158亿元，比上年增长90.6%，个人按揭贷款52.8亿元，增长203.8%。企业自筹资金增长到位360.4亿元，增长14.6%。

　　4．土地购置有所减少。2009年，全省有234家企业购置了土地，比上年减少19家；购置土地833.3万平方米，比上年下降4.3%，土地成交价78.3亿元，下降11.4%。其中购置土地10万平方米以上的有15家，比上年减少3家。在5个中心城市中，哈尔滨购置土地375.8万平方米，增长8%；齐齐哈尔购置土地87.4万平方米，下降42.2%；牡丹江购置土地84.7万平方米，下降12.5%；佳木斯购置土地88.7万平方米，增长118.1%；大庆购置土地76.2万平方米，下降35%。

　　5．商品房销售出现强劲反弹。2009年，受国家和黑龙江省出台的促进住房消费的各项利好（如减、免交易税费，降低房贷首付比例，实行优惠房贷利率）政策刺激，黑龙江省房地产市场改变了2008年观望气氛浓厚、销售低迷的局面，压抑一年之久的购房欲望得到充分释放，2009年共销售商品房2015.5万平方米，增幅由2008年的-13%提高到35.6%，销售额652.5亿元，比上年增长55%。其中住宅销售面积1750万平方米，增长36%，销售额536.2万平方米，增长57.8%；办公楼销售面积19.4万平方米，增长117%，销售额8.0亿元米，增长220.6%；商业营业用房销售面积192.1万平方米，增长20.6%，销售额87.3亿元，增长26.5%。从各地区情况看，全省13个地市，有11个市商品房销售面积比上年有所增长，这与上年仅有4个地市商品房销售面积增长的局面形成强烈反差。其中增幅超过100%的有2个市（伊春、黑河），在50%和100%之间的有4个市（分别为鹤岗、佳木斯、牡丹江和绥化）。在全部销售的房屋中，现房销售面积859.8万平方米，比上年增长16.9%；期房销售面积1155.7万平方米，增长53.9%。销售面积超过10万平方米的企业有37家，共销售643.7万平方米，企业数比上年多16家，销售面积比上年多106.6%。2009年全省销售面积最大的住宅小区是大庆久隆房地产开发股份有限公司开发的“大庆市东城领秀”，销售面积40万平方米，销售住宅4022套，销售额达到15.5亿元。

　　6．开工并建成一批大型住宅小区。2009年，全省新开工房地产开发项目576个，项目计划总投资636.2亿元。其中计划总投资1亿元以上的有122个，计划总投资10亿元以上的有9个；规划住宅总建筑面积10万平方米以上的有49个，规划住宅总套数在1000套以上的有61个。其中黑龙江华风房地产开发有限公司开发的“华风物流园区”是近年来黑龙江省规模最大的房地产项目，计划总投资40亿元，规划建筑总面积184万平方米，规划住宅套数20000套，144万平方米。2009年，全省房地产开发企业共建成房屋1876.2万平方米，比上年增长33.6%。其中住宅19万套，1564万平方米，分别增长33.2%和34.8%。2009年全省共竣工房地产开发项目505个，其中规模比较大的有哈尔滨好民居建设投资发展有限公司开发的经济适用房小区“滨江新城”，总投资13.9亿元，建成住宅2500套，总面积24.4万平方米；黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司开发的“荣耀天地”，总投资8亿元，建成住宅2603套，总面积为22.3万平方米；佳木斯恒佳房地产开发有限责任公司开发的“金港湾”，总投资4.4亿元，建成住宅1054套，总面积14.1万平方米；牡丹江京江伟业房地产开发有限公司开发的“京江上城”，总投资2.7亿元，建成住宅1148套，总面积12.2万平方米。

　　二、当前黑龙江省房地产开发市场运行的主要问题

　　1．房地产开发总量仍显不足。虽然2009年黑龙江省房地产开发规模增长较快，各主要指标增速均高于全国平均水平（本年完成投资增速高12.1个百分点，计划总投资增速高18.8个百分点，施工面积增速高12.4个百分点），但从近年来的情况看，黑龙江省房地产开发规模不大，增速较慢。黑龙江省房地产开发投资在全国的位次一直在下滑，从2004年的第19位下滑到上年的第23位，2009年仍然排在第23位。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重仅为11%，比全国低7个百分点。房地产开发投资对全社会固定资产投资增长的贡献仅为9%左右，比全国低近1个百分点。房地产开发总量不足，导致商品房供应难以满足需求。2009年全省商品住宅竣工面积比销售面积少186万平方米。住宅空置面积比上年下降2.8%。

近年黑龙江省房地产开发投资与全国及邻省对比

	2005年		2006年		2007年		上年
	总量（亿元）	增速（%）	总量（亿元）	增速（%）	总量（亿元）	增速（%）	总量（亿元）	增速（%）
全国	15759.3	19.8	19382.5	21.8	25279.7	30.2	31206.7	23.4
黑龙江	267.6	25	321.3	20.1	382.4	19	439.9	15.0
辽宁	873.5	24.6	1142.2	30.6	1497.6	31.1	2061.3	37.6
吉林	195.7	22.4	310.5	58.6	488.5	57.5	641.0	30.8
内蒙	162.1	45.5	325.0	100.5	500.9	54.1	744.0	48.6

　　2．房价的过快上涨成为影响黑龙江省房地产市场健康发展主要因素。在旺盛的需求拉动和充足的资金支持等方面因素的供求作用下，2009年，全省商品房平均销售价和涨幅均创历史最高水平，销售均价为3237元/平方米，比上年涨14.3%；其中住宅3064元/平方米，涨16%；办公楼4142元/平方米，涨47.7%；商业营业用房4542元/平方米，涨4.9%。

　　在销售的全部房屋中，现房平均销售价2997元/平方米，比上年涨14.3%，期房平均销售价3416元/平方米，涨12.5%。从各地区情况看，全省13个地市房价普遍大幅上涨；涨幅在10%以下的仅有七台河市；有4个地区涨幅在20—30%之间3；有4个地区涨幅超过30%。

2009年各主要城市商品房平均销售价及涨幅

	商品房平均销售价（元/平方米）	增长（%）
哈尔滨	4227	11.4
齐齐哈尔	2765	32.2
牡丹江	2657	26.5
佳木斯	2508	28.7
大庆	3569	20.2

　　从具体房地产开发项目看，有67个住宅项目销售均价超过5000元/平方米，比上年多36个，销售总面积为229.8万平方米，比上年增长180.9%；其中有3个住宅项目销售均价超过10000元/平方米，分别为金迈投资有限责任公司开发的“友谊路小区”，销售均价为16905元/平方米，哈尔滨港龙房地产开发有限公司开发的“经纬360”，销售均价为12196元/平方米，哈尔滨哈药集团房地产开发有限公司开发的“哈药大厦”，销售均价为11608元/平方米。

　　虽然黑龙江省房价水平总体上不算高，累计涨幅不大，但近年来增速明显加快：近三年商品房平均销售价的涨幅均在两位数，且超过同期城镇居民人均可支配收入的增幅。房价过快上涨使资（投机）性购房明显增多，而投资（投机）性购房又进一步助涨房价，如此连锁反应既阻碍了民生的改善，也积聚了风险，是影响房地产市场健康发展的主要因素。

　　三、对2010年黑龙江省房地产市场的展望

　　2010年，在国家继续实行的积极的财政政策和适度宽松的货币政策引导下，黑龙江省房地产产市场将趋于稳健。同时，国家还陆续出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策，随着这些政策的贯彻实施，黑龙江省房地产市场将不可避免地受到一定程度影响。“遏制房价过快增长”是本次宏观调控的主要目标。为了实现这个目标，国家主要从三方面采取措施：第一，通过“营业税优惠政策”调整来抑制投资需求和投机需求；第二，通过“二套房贷利率”等信贷政策调整来抑制“炒房”资金供给；第三，通过打击炒地、囤地、囤房行为，增加保障性住房和普通商品住房有效供给来降低住房成本、增加商品房供应量。在这些政策的共同作用下，黑龙江省商品房销售量的增幅和房价涨幅均有望回落。而房地产开发规模、房地产开发投资将继续保持较快增长。