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房地产行业2024年度策略：寻找“新旧”间的平衡点
- 2024-01-26 15:38:20上传人：天荒**未老
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投资建议：关注“优质龙头、城中村&保障房、优质物企”三条主线2023年针对“房住不炒”表述的弱化及一线城市限制性政策的宽松力度超出我们的预期，在此基调下，我们认为24年供需两端政策将延续宽松基调，融资支持下供给侧出清基本结束，需求端政策刺激或引导基本面企稳修复，行业存在短期供需关系再平衡机会，同时城中
- 1. 基本面：一切皆是周期
- 1.1. 销售：受制于房价低迷与购买力损伤
- 1.2. 土地：心无余且力不足
- 1.3. 融资：金融机构风险偏好难以扭转
- 1.4. 如何看待基本面调整： “三期叠加 ”下24年或为新旧转换间关键节点
- 2. 政策：告别路径依赖
- 2.1. 政策目标：引导向新，平滑周期
- 2.2. 需求侧：趋向全面性宽松旨在托底与缓冲
- 2.2.1. 限购限贷：宽松传导至一线
- 2.2.2. 房贷利率：突破下限，迎接 “3字头”时代
- 2.3. 供给侧： “三支箭”力度加大， “保主体”重要性再提升
- 2.4. 政策判断：供给侧完成出清，需求侧回归自然
- 3. 企业：供给侧改革从暗流涌动到汹涌澎湃
- 3.1. 销售：行业普遍性下滑，分化差异缩窄
- 3.2. 拿地：继续收缩，国企主导，平台托底
- 3.3. 融资：由 “非对称性宽松 ”走向“一视同仁 ”
- 4. 新模式：告别历史，重建路径
- 4.1. 新旧模式之辩
- 4.1.1. 旧模式的反思
- 4.1.2. 新模式的展望
- 4.2. 新常态：未来 5年短期需求中枢均值或将维持于 10亿平左右
- 4.3. 24年关键指标预测：销售面积下滑 5%，开发投资下滑 7.2%
- 4.4. 保障房测算：预计年均拉动投资 0.63万亿
- 4.5. 城中村改造测算：预计年均拉动投资 0.92万亿
- 4.6. 海外经验启示：走向 “商品+保障”的双轨制新模式
- 4.6.1. 新加坡组屋模式：政府组屋 +市场化私有房产的二元体系
- 4.6.2. 新房改：构建保障房、商品房双轨制的新发展模式
- 4.6.3. 以邻为鉴：新加坡经验对我国保障房体系建设的启示
- 5. 估值：供需政策加码及需求改善或驱动均值回归
- 6. 策略：关注中短期供需关系的再平衡
- 7. 风险提示
- 图1：全国商品房销售额累计情况
- 图2：全国商品房销售额当月值情况
- 图3： 62城新房周度成交面积对比
- 图4：1线4城商品房成交面积周度同比
- 图5：2线23城商品房成交面积周度同比
- 图6：3、4线35城商品房成交面积周度同比
- 图7：商品房成交面积热力图（单位： %）
- 图8：18城二手房周度成交面积
- 图9：1线2城二手房成交面积周度同比
- 图10：2线14城二手房成交面积周度同比
- 图11：3、4线2城二手房成交面积周度同比
- 图12：二手房成交面积热力图（单位： %）
- 图13：分能级百城住宅价格指数环比变化
- 图14：分能级 70城二手住宅价格环比变化
- 图15：分能级百城住宅价格指数环比变化
- 图16：分能级 70城二手住宅价格环比变化
- 图17： 70城新建商品住宅价格指数
- 图18：克而瑞 80城分能级商品住宅平均库存
- 图19：克而瑞 80城分能级商品住宅平均去化周期
- 图20：300城供应建筑面积单月值及同比
- 图21：300城成交面积单月值及单月同比
- 图22：300城成交金额单月值及单月同比
- 图23：300城土地成交溢价率单月值
- 图24：300城土地流拍率单月值
- 图25：2023年前11月22城两集中住宅用地成交情况（单位：万平，亿元）
- 图26：金融机构新增房地产贷款及其占其占比
- 图27：房地产开发贷余额及同比增速
- 图28：债券合计发行规模及偿还规模
- 图29：房地产行业评级预警
- 图30：地产行业境内债券违约规模及占比
- 图31：地产行业境外债券违约规模
- 图32：GDP和商品房销售面积累计同比增速对比
- 图33：全国人口年平均增长率
- 图34：房价收入比
- 图35：各国城镇化率
- 图36：各国居民部门杠杆率
- 图37：新开工已降幅连续三年较大幅度回落
- 图38：地产调控政策类型
- 图39：地产调控政策方向
- 图40：地产调控政策类型
- 图41：地产调控政策方向
- 图42：一线城市住房信贷政策
- 图43：2023年全国限购限贷政策调整一览
- 图44：全国首套、二套平均房贷利率
- 图45：个人住房公积金贷款利率
- 图46：百强房企单月销售金额
- 图47：百强房企累计销售金额同比
- 图48：分梯度百强房企单月销售金额同比
- 图49：分梯度百强房企累计销售金额同比
- 图50：百强房企销售热力图（节选）
- 图51：国央企、民企单月销售金额同比
- 图52：国央企、民企累计销售金额同比
- 图53：违约、未违约房企单月销售金额同比
- 图54：违约、未违约累计销售金额同比
- 图55：2020-2023年全国355城房企拿地楼面均价及溢价率
- 图56：2020-2023年全国355城房企全口径拿地变化
- 图57：2020-2023年全国22城房企拿地楼面均价及溢价率
- 图58：2020-2023年两集中 22城房企全口径拿地变化
- 图59：22城土地成交金额占 355城比
- 图60：22城土地成交面积占 355城比
- 图61：500亿级房企 2021年以来的拿地强度变化
- 图62：2023年22城房企权益口径拿地金额 TOP30
- 图63：2020-2023年城投拿地占比
- 图64：房地产 境内债发行规模及平均利率
- 图65：房地产境外债发行规模及平均利率
- 图66：房企境内债发行规模
- 图67：房企境内债平均利率
- 图68：房企境内债券分类统计及境内债发行规模同比
- 图69：房地产旧发展模式金融属性
- 图70：房地产发展新模式探索
- 图71：商品住宅销售面积预测
- 图72：1980-2022年新加坡家庭住房自有率
- 图73：新加坡政府组屋数量
- 图74：2020年我国家庭住房来源占比
- 图75：2020年城镇家庭住房来源占比
- 图76：申万板块绝对收益（ 2023年1月1日-12月31日）
- 图77：Wind香港一级行业指数绝对收益（ 2023年1月1日-12月31日）
- 图78：申万房地产 PE（TTM）和PB（LF）
- 图79：申万房地产相对沪深 300的PE（TTM）和PB（LF）
- 图80：申万房地产 PE（TTM）和PB（LF）
- 图81：申万房地产相对沪深 300 的 ROE 水平
- 图82：A股重点个股涨跌幅
- 图83：H股重点个股涨跌幅
- 图84：A股重点标的 PE估值及分位区间（截止 24年1月4日）
- 图85：A股重点标的 PB估值及分位区间（截止 24年1月4日）
- 图86：H股重点标的 PE估值及分位区间（截止 24年1月4日）
- 图87：H股重点标的 PB估值及分位区间（截止 24年1月4日）
- 表1：23年至今中央层面地产关键放松政策梳理
- 表2：21年至今地产调控政策关键词
- 表3：23年初至今融资支持政策汇总
- 表4：需求测算指标说明
- 表5：新房住宅中短期需求增量测算
- 表6：2024年地产主要指标预测
- 表7：保障房拉动投资规模测算
- 表8：城中村面积测算
- 表9：城中村拉动投资规模测算
- 表10：新加坡组屋模式介绍
- 表11：《关于规划建设保障性住房的指导意见》重要内容梳理
- 表12：新加坡公积金制度梳理
- 表13：A股重点标的估值与盈利预测
- 表14：H股重点标的估值与盈利预测
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