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房地产行业研究：地产重启去库存，明确释放底部信号
- 2024-05-06 12:30:28上传人：心控**ar
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行业观点供需两端齐发力，推动地产去库存。2021年下半年以来，房地产市场销售下行，库存增加，截至2024年3月，中国商品房待售面积达7.48亿方，已超过2015-2016年周期的高点7.39亿方。中央在2023年7月政治局会议提出“房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”后，2024年4月提出“消化存量房产和优化增量住房”，即房地产去
- 一、供需两端齐发力，推动地产去库存
- 1.1 供给端去库存：控制新增土地供应，平衡市场供求关系
- 1.2 需求端去库存：以旧换新盘活存量，自上而下提供流动性
- 二、地产调控政策进一步优化，促进行业健康发展
- 2.1 防风险，房地产融资协调机制加速落地
- 2.2 促消费，房地产调控限制措施逐步退出
- 2.3 降成本，房贷利率仍有持续下行空间
- 三、行业 基本面筑底，改善需求是支撑
- 3.1 行业基本面正处于筑底阶段
- 3.2 改善型需求预计将是未来房地产市场主力支撑
- 3.3 行业格局持续优化，头部改善型央国企地位进一步巩固
- 四、优质房企布局正当时
- 4.1 地产板块股价底部基本确立，预计将走向拐点
- 4.2 资产质量高的房企更有持续发展能力
- 4.3 积极回报股东的房企或更受市场认可
- 五、投资建议
- 风险提示
- 图表1： 2023年全国房地产基本面指标与历史对比
- 图表2： 中国商品房销售金额及同比走势
- 图表3： 中国商品房 待售面积走势
- 图表4： 重点60城可售存量及去化周期
- 图表5： 政府“收储”式以旧换新案例
- 图表6： 中国地方政府债务限额及余额空间
- 图表7： 试点城市租赁住房贷款支持计划落地情况
- 图表8： 2014年以来PSL月度新增量及期末余额走势
- 图表9： 地方政府月度新增专项债券走势
- 图表10： 地方政府月度新增 “棚改专债券 ”走势
- 图表11： 房地产融资协调机制示意图
- 图表12： 房地产融资协调机制进展
- 图表13： 典型房地产公司投资性房地产及抵押情况
- 图表14： 重点城市最新房地产调控情况
- 图表15： 一年期&五年期LPR走势
- 图表16： 2014-2016年与本轮放松周期基准利率调整对比
- 图表17： 2014-2016年与本轮放松周期个人住房贷款利率 /基准利率（打折情况）
- 图表18： 中国人民银行，历年个人住房贷款利率 /基准利率走势
- 图表19： 全国300城月度累计供求及同比走势
- 图表20： 历年典型房企拿地强度走势
- 图表21： 历年各主体拿地金额占比
- 图表22： 70大中城市新房房价环比走势
- 图表23： 70大中城市二手房房价环比走势
- 图表24： 一线城市二手房报价指数
- 图表25： 重点50城历年租金回报率走势
- 图表26： 各能级城市历年租金回报率走势
- 图表27： 租金回报率和其他投资收益率对比
- 图表28： 美国建筑支出总额走势
- 图表29： 日本建筑投资总额走势
- 图表30： 中国城镇人口及城镇化率
- 图表31： 中国居民 家庭户均人口走势
- 图表32： 中国城镇人均住房面积（平）
- 图表33： 主力购房人群及养老购房人群数量走势
- 图表34： 主力购房人群结构性差异
- 图表35： 未来房地 产市场需求结构
- 图表36： 各梯队房企市占率走势
- 图表37： 典型房企近年来市占率走势
- 图表38： TOP30房企中各类型房企数量
- 图表39： A股地产PB-LF
- 图表40： 典型房企 PB估值情况
- 图表41： 金融危机期间美国新房销量及重点公司股价走势
- 图表42： 典型房企竣工存货占总存货比例对比
- 图表43： 典型房企资产流速对比
- 图表44： 典型房企待偿负债覆盖倍数对比
- 图表45： 重点房企2021-2023年分红总额（亿元人民币）
- 图表46： 典型房企 2023年分红及对应股息率情况
- 图表47： A股地产PE-TTM
- 图表48： 港股地产 PE-TTM
- 图表49： 覆盖公司估值表
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