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房地产行业研究：四问去库存，再Call地产股底部已现
- 2024-05-16 09:10:59上传人：Dr**凉兮
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行业观点一问：去库存模式与路径如何？现有代售、旧房换购、回购收储、发放补贴以及旧转保共五种模式。①代售模式是目前落地最多，在各地房协及中介协会牵头下，开发商及中介机构自发组织此类活动，最易推行，但效用较低。②旧房换购模式是指地方政府收购居民端存量房作为保障房/人才房等，而售房款用于购买指定新房项目。
- 一问：去库存模式与路径如何？
- 1.1 代售模式：最易推行，但成功率不高
- 1.2 发放补贴模式：属于配套支持政策，降低购房成本
- 1.3 旧房换购模式：规模小要求高，需稳步推进
- 1.4 回购收储模式：去库体量更大，需要资金支持
- 1.5 “旧转保”模式：肇庆新政试点，效果有待检验
- 二问：去库存落地资金何处来？
- 2.1 地方政府缺乏发债空间，推进规模小、速度慢
- 2.2 去库存需要中央给予资金支持
- 三问：去库存需要哪些配套政策？
- 3.1 需求端各类限制性措施应放尽放，一线城市有望逐步动态放松
- 3.2 信贷端房贷利率有望持续下调，减轻还贷压力
- 四问：去 库存是否标志地产股底部出现？
- 4.1 对标美国地产业，地产股价预计波动上行
- 4.2 对标中国航空业，地产估值底部已现、行情有持续性
- 五、投资建议
- 风险提示
- 图表1： 五种“以旧换新 ”模式之间的区别
- 图表2： 采取代售模式的城市梳理
- 图表3： 采取发放补贴模式的城市梳理
- 图表4： 采取旧房换购模式的城市梳理
- 图表5： 采取回购收储模式的城市梳理
- 图表6： 中国地方政府债务限额及余额空间
- 图表7： 各省市政府债务限额及余额空间对比
- 图表8： 中国中央政府与地方政府杠杆率对比
- 图表9： 2014年以来PSL月度新增量及期末余额走势
- 图表10： 2023年至今完全放开限购的主要城市
- 图表11： 目前全国范围内仅四大一线城市、天津市内六区、珠海横琴及海南省采取部分限购措施
- 图表12： 五年期以上 LPR具备下行空间
- 图表13： 2024年3月新发放房贷利率降至 3.69%
- 图表14： 截至今年 3月，超60城取消首套房贷利率下限
- 图表15： 金融危机期间美国新房销量及重点公司股价走势
- 图表16： 航空公司利润总额（亿元） 2020-2022年均亏损
- 图表17： 机场利润总额（亿元） 2020-2022年均亏损
- 图表18： 航空板块指数与 PB估值走势对比
- 图表19： A股地产PE-TTM
- 图表20： 港股地产 PE-TTM
- 图表21： 港股物业股 PE-TTM
- 图表22： 覆盖公司估值情况
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