酒店的价值及投资回报分析

    中国稳健的经济增长、活跃的跨国投资活动及中心城市强劲的商业、会展与休闲旅游需求，促进了国内酒店业的快速发展。投资拥有酒店产权，以便从未来的现金流量和资本增值中获利，已经成为众多国内酒店业主的共同期望。处于中心城市的国际品牌酒店，土地、设计、建安、设备、装潢标准高，需要酒店业主投入大量资金；酒店开业初期，还需要大量的开业和营运资金；为保证酒店符合品牌标准、适应消费者的需求变化，酒店开业后还需要足够的设备维护保养和更新改造资金。因此，在酒店开发成本越来越高、投资回收期延长的情况下，如何认识酒店的价值及酒店为业主带来的投资回报，就成为酒店业主和投资人共同关注的核心问题。作为系列文章的第一篇，本文将从酒店资产定价原理入手，探讨酒店的价值。
 
    一、酒店资产定价原理
 
    如何对酒店的资产进行定价是衡量酒店价值的基础。在一般性企业资产定价原理中，企业价值主要有两种表现形式：账面价值和市场价值。账面价值即资产负债表上反映的总资产、净资产，主要反映历史成本。市场价值如股票的市值、兼并收购中支付的对价等，主要反映未来收益的多少。
 
    在多数情况下，账面价值不能真实反映酒店未来的收益，因此账面价值和市场价值往往有较大差异。账面价值主要用于会计目的，而资本市场上，投资者关注的则是酒店的市场价值。以下所讨论的酒店价值均是指酒店的市场价值。
 
    酒店的价值是相对于投资者而言。酒店之所以有价值，本质上是因为酒店可以通过运营，为投资者创造未来的现金流。酒店（资产）的价值取决于它未来创造现金流的能力。
 
    财务理论认为，资产的价值等于其未来给投资者产生的现金流，当然其计算也要考虑到时间因素（折现）。这些资产可以是许多东西，如：企业，房地产，债券，股票，甚至包括赛马或者其它任何能产生现金回报的物品。
 
    因此，酒店在资产定价上具有一定的特殊性，影响一个酒店资产价格的因素主要来源于：酒店资产价值的本质是物业价值与业务价值的综合，如下图所示。
 
  
    酒店的价值取决于它未来创造现金流的能力。酒店的资产价格以酒店的业务价值为核心，并最终体现为酒店的物业价值。
 
合作伙伴来改变酒店市场定位，从而提升酒店资产价值。21世纪初，根据全日空“剥离非核心资产，把销售收入再投资到航空业”的新战略，全日空认识到其酒店业务正面临严峻挑战，需要进行大幅度的结构调整。在这一战略指引下，全日空与洲际酒店管理集团合资成立“日本洲际全日空酒店集团”，该合资公司就全日空的13家全资酒店签署了为期15年的新管理合同，并且对13家全资酒店实施酒店翻新及品牌重塑计划，短短两年后，全日空将旗下经过重新定位的13家全资酒店以23.6亿美元的价格出售给摩根士丹利房地产基金（MSREF），成交价远远超过预期。作为酒店业主的全日空通过对酒店进行重新定位，提升了酒店价值，获得了超额的资产回报。
 
    因此，对于酒店业主而言，通过对酒店进行重新定位，引入国际专业酒店管理公司，采用正确的管理方法提升酒店运营效率，能够极大地增加酒店资产的可售性和市场价值。
 
五星级酒店价值2000年－2008年的变化，如下图所示。酒店评估指数同样预测了每间客房的平均价值，这样我们就可以看出该酒店相对于市场的平均水平所处的位置。

        亚洲13个主要城市五星级酒店价值平均变化趋势
 
    根据华盛国际(HVS)对亚洲主要城市五星级酒店价值的追踪分析，可以看到亚洲主要城市五星级酒店价值呈逐步增长的趋势，酒店物业的保值增值能力较强。但受2008年下半年加剧的国际金融危机影响，致使酒店价值有所下降，平均跌幅约13%。除了雅加达和巴厘岛分别只下降了5%和1%以外，其他主要市场的酒店价值均呈双位数下滑，其中北京酒店价值下降了13%，上海酒店价值下降了10%。展望未来，预计亚洲地区主要城市五星级酒店的价值仍然会稳步增长。
 
    随着酒店资本市场的发展，酒店投资将更加趋向理性。对于酒店价值的评估方法、酒店的估值表现及当前情况下的酒店投资策略将是酒店和投资者更加关注的问题，后续文章将详做阐述。