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房地产行业深度报告：结合国际经验看公募REITs的估值和机会
- 2023-02-01 15:10:38上传人：ha**me
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REITs是对不动产的收益权进行交易，我国公募REITs试点稳步推进，全球REITs市值正在快速扩张。从全球范围来看，REITs在不同市场展现出不尽相同的收益风险特征，资本利得与分红收益比例较股票均衡长期收益表现较中短期更好。 对不同市场进行估值比较分析，REITs形式上市估值优于上市公司形式，境外市场投资者对中国内地资产收益率要求更高。国际市场REITs市值正在快速扩张，底层资产类型丰富。
- 综述：我国公募 REITs 持续扩容，全球范围 REITs 处于高速增长区间
- 我国公募 REITs 试点稳步推进
- REITs 是对不动产的收益权进行交易
- 国际市场 REITs 市值高速增长，底层资产类型丰富
- REIT s长期收益表现占优，资本增值与分红收益比例均衡
- 国际比较： REITs 形式上市能提供一定程度的估值优势
- 不动产资产以上市公司形式上市折价率较深
- 市净率维度下， REITs 形式上市更具估值优势
- 股息率维度下 ，境外市场投资者对内地资产 REITs 的收益要求更高
- 美国 REITs 估值呈整体上升趋势，波动较股票市场更小
- 公募 REITs ：底层资产优质，高估值赢得高收益
- 公募 REITs 底层资产具有成熟的经营模式和市场化运营能力
- 产权类估值优于国际市场，经营权类需关注剩余期限
- 上市以来收益表现亮眼，资本利得为主要来源
- 认购热度持续提升，机构投资者份额占比较高
- 展望：首发与扩募并进，底层资产或继续扩围
- 公募 REITs 市场发展空间广阔
- 常态化发行主线确立， REITs 发行进入快车道
- 首批扩募项目蓄势待发，底层资产有望继续扩围
- 投资建议
- 风险提示
- 房地产行业深度报告 —— 结合国际经验看公募 REITs 的估值和机会
- 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见 分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。
- 图 1：我国公募 REITs 简要发展历程
- 图 2：目前已有 25 只公募 REITs 成功发售， 24 只已上市
- 图 3：权益型 REITs 在美国市场占据主流
- 图 4：1990 -2021 年全球 REITs 发行数量迅速 增长
- 图 5：1990 -2021 年全球 REITs 总市值迅速扩张
- 图 6：1990 -2021 年各地区在发行 REITs 数量占比
- 图 7：1990 -2021 年各地区 REITs 总市值（十亿美元）
- 图 8：美国 REITs 不同底层资产类型市值分布
- 图 9：日本 REITs 不同底层资产类型市值分布
- 图 10 ：收租型资产收益弹性大、股性偏强，收费型资产收入稳定、债性偏强
- 图 11：REITs 中短期收益随市场而不同
- 图 12 ：REITs 长期收益在主要市场均优于股票
- 图 13 ：美国市场 REITs 与股票全收益表现比较
- 图 14 ：日本市场 REITs 与股票全收益表现比较
- 图 15 ：美国权益型 REITs 总收益构成情况
- 图 16 ：标普 500 总收益构成情况
- 图 17 ：日本 REITs 总收益构成情况
- 图 18 ：日经 225 总收益构成情况
- 图 19 ：商业不动产以上市公司形式和 REITs 形式市值较净资产溢价 /折价率比较
- 图 20 ：2021 年中国香港市场 REITs 不同类型资产股息率情况（ %）
- 图 21 ：2021 年新加坡市场不同类型资产 REITs 股息率情况（ %）
- 图 22 ：2021 年美国市场权益型 REITs 不同类型资产平均股息率情况（ %）
- 图 23 ：美国权益型 REITs 与标普 500 相对估值指标对比
- 图 24 ：已上市公募 REITs 不同资产类型数量分布
- 图 25 ：已上市公募 REITs 不同资产类型市值分布
- 图 26 ：REITs 底层资产以收益法计量公允价值时较历史成本产生增值
- 图 27 ：经营权类 REITs 现金流分派率与剩余期限有关
- 图 28 ：2021 年上市的 11 只公募 REITs 市值较净资产溢价 /折价情况
- 图 29 ：2021 年上市的 11 只公募 REITs 股息率（ TTM ）
- 图 30 ：产权类 REITs 平均股价 /可供分配金额
- 图 31 ：各只产权类 REITs 股价 /可供分配金额
- 图 32 ：公募 REITs 上市以来二级市场价格涨幅
- 图 33 ：公募 REITs 价格涨幅与沪深 300 对比
- 图 34 ：目前资本利得构成公募 REITs 收益主要部分
- 图 35 ：产权类 REITs 价格涨幅高于经营权类 REITs
- 图 36 ：不同底层资产 REITs 价格涨幅
- 图 37 ：公募 REITs 基金份额配售情况
- 图 38 ：公募 RE ITs 持有结构以机构投资者为主
- 图 39 ：机构投资者认购情况
- 图 40 ：我国基础设施投资完成额及同比增速
- 图 41 ：公募 REITs 市值规模迅速扩大
- 图 42 ：5只 REITs 拟购入资产与原资产估值对比
- 表 1：不同市场 REITs 对资产投向和收益分配均进行严格要求
- 表 2：A股、港股、新加坡上市商业地产及物流地产公司具体估值情况
- 表 3：香港、新加坡、美国上市 REITs 不同类别底层资产估值情况
- 表 4：商业不动产以上市公司形式和 REITs 形式市值较净资产溢价 /折价率比较
- 表 5：2021 年中国香港、新加坡、美国市场不同资产类型 REITs 股息率（ %）
- 表 6：2021 年香港市场内地资产和香港本地资产 REITs 股息率对比
- 表 7：2021 年新加坡市场内地资产和其他地区资产 REITs 股息率对比
- 表 8：已发行公募 REITs 底层资产基本情况
- 表 9：产权类 REITs 使用收益法估价时选取的折现率相对更低
- 表 10 ：2021 年第一批上市公募 REITs 实际可供分配金额均高于招募说明书中的预测值
- 表 11：产权类 REITs 与香港、新加坡上市内地资产 REITs 比较
- 表 12 ：公募 REITs 询价和认购情况（按发行时间顺序）
- 表 13 ：公募 REITs 常态化发行主线确立
- 表 14 ：5单 REITs 扩募拟置入资产情况及对基金收益率的影响
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