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2025-2030年中国房地产服务市场专题研究及市场前景预
2025-09-19
物管行业2022年报综述：“狂飙”时代已落幕，分化阶段徐开启
- 2023-05-22 18:10:30上传人：遗忘**en
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投资要点 回归服务本源：基础物管业务收入占比提升，外拓能力将成发展胜负手。疫情之下，央国企及大型企业营收增速仍保持稳定。基础物管业务的营收及毛利润占比皆出现较大程度提升。同时各公司在管面积增速出现不同程度降低。行业合约在管比持续下滑，但大型企业仍保留较好增长潜力。第三方外拓能力成为物企可持续发展核心指标，对关联方依赖逐步减弱。2022年样本公司新增在管面积中第三方占比达50.4%。 利润率
- 1. 回归本源：物业管理业务为安身立命之本
- 1.1. 基础物管业务的收入、利润占比提升
- 1.2. 管理规模增速放缓，第三方外拓能力成为物企可持续发展核心指标
- 1.3. 收并购成为买方市场，央国企成唯一玩家
- 2. 去伪存真：财务数据开始回归行业真实水准
- 2.1. 各项业务利润率回归真实
- 2.2. 应收及商誉的减值、无形资产摊销拖累业绩表现
- 2.3. 回归现金流业务本质
- 3. 浴火重生：独立性与特色业务
- 3.1. 关联交易业务占比降低，关联方交付面积占比下降
- 3.2. 多元特色业务初见雏形
- 3.2.1. 城市服务
- 3.2.2. 团餐业务
- 3.2.3. TOD 物管业务
- 4. 推荐关注
- 4.1. “ 分化 ”成为关键词，一技傍身方显投资价值
- 4.2. 碧桂园服务
- 4.3. 保利物业
- 4.4. 招商积余
- 4.5. 建发物业
- 4.6. 越秀服务
- 5. 风险提示
- 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所
- 行业 +公司首次覆盖
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- 图 1： 样本物业公司一览
- 图 2： 样本公司基础物业营收及增速（亿元）
- 图 3： 大型公司基础物业营收及增速（亿元）
- 图 4： 中型公司基础物业营收及增速（亿元）
- 图 5： 小型公司基础物业营收及增速（亿元）
- 图 6： 国央企基础物业营收及增速（亿元）
- 图 7： 民企基础物业营收及增速（亿元）
- 图 8： 基础物业营收占总营收比重
- 图 9： 分规模基础物业营收占比
- 图 10 ： 基础物业毛利润占总毛利润比重
- 图 11 ： 分规模基础物业毛利润占比
- 图 12 ： 国央企及民企基础物业营收占比
- 图 13 ： 国央企及民企基础物业毛利润占比
- 图 14 ： 样本公司在管面积及增速（亿平方米）
- 图 15 ： 大型公司在管面积及增速（亿平方米）
- 图 16 ： 中型公司在管面积及增速（亿平方米）
- 图 17 ： 小型公司在管面积及增速（亿平方米）
- 图 18 ： 国央企在管面积及增速（亿平方米）
- 图 19 ： 民企在管面积及增速（亿平方米）
- 图 20 ： 样本公司合约在管比
- 图 21 ： 各规模公司合约在管比
- 图 22 ： 在管面积中第三方项目占比
- 图 23 ： 分规模在管面积中第三方项目占比
- 图 24 ： 国央企及民企第三方项目占比
- 图 25 ： 新增在管面积中第三方及关联方占比
- 图 26 ： 大中型公司 2022 年新增在管面积中占比详情
- 图 27 ： 物业市场近年来收并购详情
- 图 28 ： 国央企及民企并购总金额（亿元）
- 图 29 ： 国央企及民企并购金额占比
- 图 30 ： 不同规模物业公司综 合毛利率对比
- 图 31 ： 央国企和民企综合毛利率对比
- 图 32 ： 样本物业公司 2022 年综合毛利率
- 图 33 ： 不同规模物业公司基础物管毛利率对比
- 图 34 ： 央国企和民企基础物管毛利率对比
- 图 35 ： 样本物业公司 2022 年基础物管毛利率
- 图 36 ： 不同规模物业公司非业主增值服务毛利率对比
- 图 37 ： 央国企和民企非业主增值服务毛利率对比
- 图 38 ： 样本物业公司 2022 年非业主增值服务毛利率
- 图 39 ： 不同规模物业公司社区增值服务毛利率对比
- 图 40 ： 央国企和民企社区增值服务毛利率对比
- 图 41 ： 样本物业公司 2022 年社区增值服务毛利率
- 图 42 ： 不同规模物业公司应收账款周转天数对比（天）
- 图 43 ： 央国企和民企应收账款周转天数对比（天）
- 图 44 ： 样本物业公司 2022 年商誉占总资产比例
- 图 45 ： 样本物业公司 2022 年应收账款及商誉减值金额（含无形资产中的客户关系摊销）
- 图 46 ： 央国企和民企归母净利润增速对比
- 图 47 ： 央国企和民企归母净利率对比
- 图 48 ： 样本物业公司 2022 年归母净利率
- 图 49 ： 央国企和民企货币资金对比（亿元）
- 图 50 ： 央国企和民企归货币资金增速对比
- 图 51 ： 央国企和民企经营活动现金流对比（亿元）
- 图 52 ： 央国企和民企经营活动现金流增速对比
- 图 53 ： 样本物业公司 2022 年净现比
- 图 54 ： 样本物业公司 2022 年股利支付率
- 图 55 ： 非业主增值服务收入及利润占比
- 图 56 ： 分规模非业主增值服务收入占比
- 图 57 ： 分规模非业主增值服务利润占比
- 图 58 ： 国央企及民企非业主增值服务收入占比
- 图 59 ： 国央企及民企非业主增值服务利润占比
- 图 60 ： 头部城市服务企业营收详情（百万元）
- 图 61 ： 头部城市服务企业营收占总营收比重
- 图 62 ： 头部城市服务企业毛利率情况
- 图 63 ： 中国团餐市场规模统计及增速
- 图 64 ： 2019 年各主要餐饮及消费板块市场规模（亿元）
- 图 65 ： 2019 年各主要餐饮及消费板块行业集中度（ CR5 ）
- 图 66 ： 列车零部件维护保养
- 图 67 ： 列车顶部清洁
- 图 68 ： TOD 业务在管面积及合约面积（万平方米）
- 图 69 ： TOD 业务营收及占总营收比重（亿元）
- 图 70 ： 碧桂园服务股权结构情况（截止至 2023 年 05 月 06 日）
- 图 71 ： 碧桂园服务在管面积详情（百万方）
- 图 72 ： 碧桂园服务第三方项目面积占比
- 图 73 ： 碧桂园服务各业务收入占比
- 图 74 ： 碧桂园服务城市服务业务营收及增速（百万元）
- 图 75 ： 碧桂园服务历年营业收入及增速（百万元）
- 图 76 ： 碧桂园服务历年归母净利润（百万元）
- 图 77 ： 保利物业股权结构（截止至 2023 年 05 月 06 日）
- 图 78 ： 保利物业在管面积及增速（百万平）
- 图 79 ： 保利物业在管面积中第三方项目占比
- 图 80 ： 保利物业各业务收入占比
- 图 81： 社区增值服务各细分服务详情（百万元）
- 图 82 ： 保利物业营收及增速（百万元）
- 图 83 ： 保利物业归母净利润及增速（百万元）
- 图 84 ： 招商积余股权结构（截止至 2023 年 05 月 06 日）
- 图 85 ： 招商积余在管面积及增速（百万方）
- 图 86 ： 招商积余在管面积中第三方项目占比
- 图 87 ： 招商积余各业务营收占比详情
- 图 88 ： 非住宅物业各细分业务营收详情（百万元）
- 图 89 ： 招商积余营业收入及增速（百万元）
- 图 90 ： 招商积余归母净利润及增速（百万元）
- 图 91 ： 建发物业股权结构（截止至 2023 年 05 月 06 日）
- 图 92 ： 建发物业在管面积及增速（万方）
- 图 93 ： 在管面积中 第三方项目占比
- 图 94 ： 建发物业各业务营收占比详情
- 图 95 ： 建发物业社区增值服务营收详情（百万元）
- 图 96 ： 建发物业营业收入及增速（百万元）
- 图 97 ： 建发物业归母净利润及增速（百万元）
- 图 98 ： 越秀服务股权结构（截止至 2023 年 05 月 06 日）
- 图 99 ： 越秀服务在管面积及增速（百万方）
- 图 100 ： 在管面积中第三方项目占比
- 图 101 ： 越秀服务各业务营收占比
- 图 102 ： 越秀服务非商业物 业管理业务营收（百万元）
- 图 103 ： 越秀服务营业收入及增速（百万元）
- 图 104 ： 越秀服务归母净利润及增速（百万元）
- 表 1： 2022 年物业行业国央企收并购详情
- 表 2： 近两年物业收并购金额前十交易
- 表 3： 海外团餐市场规模、代表企业及市场集中度
- 表 4： 各主要公司团餐业务情况
- 表 5： 截至 2022 年 12 月 31 日越秀地产 TOD 项目储备
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