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房地产行业深度报告：日本房地产泡沫破裂启示录：加大政策放松力度，助力市场回归良性发展
- 2023-08-22 20:16:16上传人：Na**幼稚
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- 1. 市场表现：日本房地产从繁荣到泡沫破裂，市场陷入 “失去的三十年 ”
- 1.1. 1 985 -1990 年，地价飞涨、泡沫累积：货币宽松背景下面临资产荒，加之土地税收政策
- 放松、金融管制宽松，大量资金流向土地市场
- 1.2. 1990 年代后，泡沫破裂，股市、楼市先后崩溃：政策收紧是直接原因，地产长周期拐
- 点出现是根本原因
- 1.3. 影响：长期资产负债表衰退，市场陷入 “失去的三十年 ”
- 2. 应对：救市政策出台滞后，效果不佳
- 2.1. 金融监管制度：大藏省话语权过高，央行缺乏独立性、政策出台不及时
- 2.2. 货币财政政策：货币、财政政策大开大合，且政策配合度不高
- 2.3. 税收制度： 税收制度变动不合时宜，加速泡沫积累和破裂
- 2.4. 土地制度：土地稀缺、金融属性较强，应对泡沫策略失当
- 3. 启示：避免重蹈覆辙，中国房地产何去何从？
- 3.1. 当前我国楼市与日本 1990 年代对比：有相似处也有不同点
- 3.1.1. 相似点：人口结构相似、房地产进入 “总量平衡、区域分化 ”阶段
- 3.1.2. 不同点：我国经济发展外部环境复杂，发展水平有望保持中高速增长、城镇化仍
- 有空间，房地产作为我国支柱行业，对宏观经济更为重要
- 3.2. 市场信心不足，需将扩张性宏观调控政策与改革相结合
- 3.3. 稳楼市有助于稳经济、稳就业，加快构建房地产新模式
- 4. 结论：吸取日本处理泡沫犹豫不决的教训，加大政策力度助力市场回归良性发展
- 5. 风险提示
- 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所
- 行业深度报告
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- 图 1： 1980 年年代开始，日本股市、房地产价格快速上涨后开始下跌
- 图 2： 80 年代后期，国际热钱涌入日本
- 图 3： 80 年代后期，日本贴现率下调
- 图 4： 1980 -2022 日本政府债务占国内生产总值比重
- 图 5： 1965 -2022 日本国债发行额
- 图 6： 1980 -1990 不动产、建筑、保险业贷款占比提升
- 图 7： 1980 -1995 七大 “住专 ”公司贷款余额结构变化
- 图 8： 1980 年代后期日本六大主要城市地价飞涨
- 图 9： 19 80 年代后期商业用地价格增速最快
- 图 10 ： 1985 -1995 日本贴现率与东京住宅不动产价格指数
- 图 11 ： 1975 年后人口增速放缓，老龄化加剧
- 图 12 ： 适龄置业人口见顶回落
- 图 13 ： 1990 年后日经 225 指数、地价指数暴跌
- 图 14 ： 1960 年后日本人均可支配收入和人均 GDP
- 图 15 ： 1964 年之后居民和非金融部门杠杆率
- 图 16 ： 1980 年之后日本私人非金融部门债务和物价水平
- 图 17 ： 1980 年后日本正式职工变动情况
- 图 18 ： “广场协议 ”签订后日本央行的货币政策操作
- 图 19 ： 80 年代后期 -90 年代房地产泡沫破灭前后的税收调控政策
- 图 20 ： 日本建筑用地稀缺
- 图 21 ： 1990 -2005 日本土地交易量呈攀升趋势，单价下跌
- 图 22 ： 我国 20 -49 岁人口占比与日本 80 年代相近
- 图 23 ： 我国人口抚养比与 1990 年的日本相近
- 图 24 ： 近年来我国居民杠杆率迅速攀升至较高水平
- 图 25 ： 中国目前地价走势类似日本 90 年代
- 图 26 ： 我国一线城市房价收入比明显高于日本
- 图 27 ： 中国人均 GDP 水平类似日本 1982 -1985 年
- 图 28 ： 目前我国城镇化水平仅相当于日本 1960 年
- 图 29 ： 我国提前还款率和房贷利率走势
- 图 30 ： 商品房销售额同比走势
- 图 31 ： 近期居民加杠杆意愿有所回升，但仍较低
- 表 1： 1970 -1990 年代日本主要土地政策
- 表 2： 1990 年代日本货币金融政策调整
- 表 3： 1990 年代日本主要土地政策
- 表 4： 1990 年代日本主要财政政策
- 表 5： 我国与日本的各项指标比较
- 表 6： 20 22 年以来我国重大货币政策
- 表 7： 2022 年以来我国重大财政政策
- 表 8： 2023 年 6月份中央层面的地产支持政策
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