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地产新模式探索系列之二：城中村改造篇：城中村改造加速推进，超7亿平规模为行业注入新动能
- 2023-09-06 22:05:54上传人：薰衣**的爱
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- 1 城中村改造或成为本轮地产周期的政策重点之一
- 1.1 城中村改造为这轮地产重要政策之一
- 1.2 城中村改造属城市更新范畴，但并非二次棚改
- 1.3 我国当前有 19 个超大特大城市，但预计在具体实践中或延伸至其他省会或二线城市
- 2 城中村改造的市场有多大？
- 2.1 根据我们的测算，我国城中村约 1919 万套，占全国存量住房的 10%
- 2.2 根据我们的测算，超大特大城市城中村待改造规模约 7.7 亿平，一线城市 3.1 亿平
- 3 重点城市如何开展城中村改造？
- 3.1 城中村改造项目周 期长、复杂程度高、难点多
- 3.2 从主导方来看，城中村改造有政府主导、开发商主导、村集体主导、三方合作四种模式 . 18
- 3.3 从土地开发模式来看，主要有一二级联动和做地模式
- 3.4 资金来源：主要来自于政府、金融机构和社会资本
- 3.5 补偿与安置：预计将以实物或房票安置制度为主
- 3.6 从四个一线城市看城中村改造如何运作？
- 4 城中村改 造对投资和销售的影响有多大？
- 4.1 对投资：预计总投资达到 6.3 万亿元，年均投资相较棚改仍有一定差距
- 4.2 对供给：有助于提升核心城市土地供给质量
- 4.3 对销售：城中村改造不会大规模刺激整体市场的销售，也不会刺激房价上涨
- 5 本轮城中村改造中深耕一二线、具备相关经验的央国企有望率先受益
- 6 投资建议
- 7 风险提示
- 202 3年 9月 6日 地产新模式探索系列之二：城中村改造篇 3
- 图表 1. 中央对“城中村改造”的政策引导
- 图表 2. 城中村改造与棚改和老旧小区改造的改造对象、改造内容、改造范围、资
- 金来源、安置方式、改造模式、目标等均不同
- 图表 3. 2021 年 月住建部提出城市更新“四道红线”
- 图表 4. 超大特大城市 年 -7月合计商品住宅销售面积 万平，同比增长
- 图表 5. 截至 年末我国城市存量住房约 亿套，城市中的自建住房 万
- 套，占比
- 图表 6. 全国城中村的规模也远小于棚改和老旧小区改造
- 图表 7. 四个直辖市城中村存量规模或在 万套、 万平
- 图表 8. 我国 万户城中村中， 位于广东、 位于山东、 位于
- 浙江、 位于江苏
- 图表 9. 山东、河南、贵州、湖南、湖北等棚改开工规模居前， -2018 年分别
- 开工 、 、 、 、 万套
- 图表 10. 四川、河南、湖南、山东、湖北、河北、陕西等老旧小区改造开工规模
- 居前， 年 -2023 年 月开工小区数量均超过 万个
- 图表 11. 多城披露“城中村改造”计划，作为重点任务推进
- 图表 12. 超大特大城市城中村待改造规模测算逻辑
- 图表 13. 根据我们测算，超大特大城市城中村待改造规模约 亿平，一线城市
- 亿平
- 图表 14. 根据我们测算，超大特大城市城中村待改造规模大湾区城市群约 亿平、
- 长三角城市群约 亿平、长江中游城市群约 亿平
- 图表 15. 城中村改造全流程
- 图表 16. 城中村改造难点
- 图表 17. 城中村改 造的四种模式
- 图表 18. 政府主导模式中，地方政府在城中村改造中扮演了中心角色，负责整体
- 规划、资源协调和决策管理
- 图表 19. 在开发商主导模式下，房地产开发商在城中村改造中发挥主导作用，政
- 府在制定政策、引导和监管方面提供支持
- 图表 20. 村集体主导模式下，村民积极参与改造决策和实施
- 图表 21. 三方合作模式强调政府、农民和市场的合作
- 图表 22. 土地开发一二级联动模式梳理
- 图表 23. 杭州做地模式的流程与部门分工
- 图表 24. 自 年至 年，杭州完成做地计划约 万亩
- 图表 25. 广州在 年 月 日出台的《广州市支持统筹做地推进高质量发展
- 工作措施的通知》（做地 条）中明确了“做地 土储”的土地开发模式
- 图表 26. “重点城更片区做地方案”的工作程序中制定了两种模式： ）做储结合、
- 滚动开发； ）改储结合、带方案招商
- 城市更新类基金； ）城投主体； ）社会资本投资
- 市更新项目贷款产品
- 图表 29. 各地城市更新类基金总规模合计约 亿元
- 图表 30. 城市更新类基金运作模式及流程图
- 票安置制度，即以地换房或以房换房
- 图表 32. 各地集体用地征收补偿方式梳理
- 不成套旧住房总量约 万平
- 基本完成
- 图表 35. 2016 -2022 年上海城中村改造完成了约 万平
- 图表 36. 青浦区和浦东新区城中村改造量较大
- 图表 37. 上海城市更新引导基金股东
- 图表 38. 四个一线城市城中村改造对比
- 用、其他不可预见费用等
- 图表 40. 超大特大城市城中村改造投资额测算逻辑
- 设平均到未来 年消化，每年的投资额为 亿元
- 元，长三角城市群 亿元，长江中游城市群 亿元
- 宅类用地供应建面的
- 比例达 ， 年后逐步下降
- 积合计 亿平，占同期全国商品住宅销售面积的比重为
- 图表 47. 棚改改善性需求的测算逻辑
- 积合计 亿平，占同期全国商品住宅销售面积的比重为
- 万平，若改造 年完成，则每年带动的销售面积仅 万平
- 家，占比
- 企，城市更新土地储备建筑面积均在 3000 万平方米以上
- 图表 52. 超大特大城市房企城市更新业务布局不完全统计
- 图表 53. 2021 年以来部分房企与政府合作情况
- 图表 54. 2022 年初以来部分房企城市更新合作情况梳理
- 图表 55. 房企通过城市基金的方式参与到城市更新的梳理
- 力、规划定位能力、建设运营服务能力
- 验丰富的企业或成为城中村改造的有力参与者
- 图表 58. 报告中提及上市公司估值表
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