房地产之中长期②：日本：泡沫破灭的教训
- 2023-11-20 15:26:28上传人：et**恒)
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投资要点：整体观点：服装双十一微跌，国货占比提升。双十一落下帷幕，根据星图数据，全网销售额为11386亿元，同比+2.1%，其中服装销售额为1370亿元，占比14%，同比-1.4%，在大促整体增长乏力、同期高基数、低温延期等背景下表现为小幅下跌。运动鞋服、羽绒服、高端男装以及高端女装品类表现相对积极，Nike、FILA和安踏坐稳
- 一.概况和作用逻辑：日本是 唯一 地产 崩盘的发达国家， 战后经济快速赶超和金融自由化催生泡沫
- 1.1 国际比较视角下日本地产情况： 历史趋势、当前水平
- 1.1.1 历史房价走势：大起大落，泡沫破灭后房价一去不返
- 1.1.2 当前房价水平：相较于主要国家的重点城市，日本房价处于较低水平、房价收入比处于中等水平
- 1.2 作用逻辑：战后日本经济快速赶超和金融自由化催生地产泡沫，而泡沫破灭又直接导致 “失落 20 年”
- 二.经济产业：日本战后经济快速起飞，产业实力曾一度赶超美国，但 1991 年不动产泡沫破灭是由盛及衰的分界点 6
- 2.1 发展阶段： ① 战后经济起飞 -② 产业转型 -③泡沫破灭长期停滞 -④ 安倍时代缓慢复苏四个阶段，经历两次增速降
- 档，对应两次房地产调整
- 2.2 产业追赶：在美国主动产业转移之下，日本完成重化工业体系建立，一度成为世界最先进的工业国家
- 2.2.1 重启和转型： 1980s 日本制造业实力赶超美国，汽车家电半导体产量居世界第一
- 2.2.2 贸易出口： 1980s 贸易顺差快速扩大，是后续汇率战的直接原因
- 三.货币信贷：政治金融地位与产业的强势竞争力不匹配，日元被迫升值是地产泡沫的间接导火索
- 3.1 货币政策： 1980s 中后期日元快速升值使得当局被迫长期维持低利率
- 3.2 金融信贷：大量冗余信贷涌入地产行业
- 四.地产泡沫：低利率使泡沫不断累积，而 “史诗级 ”泡沫破灭危及到金融稳定，进而拖累经济出清
- 4.1 量价回顾：两次调整，以 1991 年泡沫破灭前为顶峰，呈倒 V型
- 4.2 泡沫的累积：房地产信贷显著增长是拉动地产的直接原因
- 4.3 泡沫的破灭：加息、限贷、地价指导 /税，货币信贷与土地政策重拳击溃泡沫
- 4.4 泡沫的后果：大量不良债权处置滞后，危及金融体系稳定，经济负重难行陷入长期收缩
- 五.日本的教训：监管意识存在历史局限，对外汇率决策缺乏独立性
- 敬请参阅尾页之免责声明
- [Table_Yemei1] 深度报告 · 行业深度
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- 图目录
- 图 1： 主要国家房价走势分化
- 图 2： 全球主要城市房价和房价收入比 -按中心区房价降序排列
- 图 3： 日本战后经济的发展主线
- 图 4： 日本战后 4个发展阶段的经济、货币、城镇化、地产概览
- 图 5： 19 世纪末以来的 日本工业化进程和 GDP 三大产业情况
- 图 6：日本纺织产业出口在 1950s 达到巅峰
- 图 7：日本钢铁产业在 1970s 进入世界前三
- 图 8：日本汽车产业在 1980s 世界第一
- 图 9：日本信息产业优势在 1990s 逐渐丢失
- 图 10 ：日本经常性账户 从 1981 年至今持续保持盈余
- 图 11 ：美国对英、法、德、日、韩、中国大陆的贸易差额
- 图 12 ：地产泡沫产生到破灭日本央行货币政策
- 图 13 ：日元两次升值 1977-78 、 1985-87 年
- 图 14 ： 1980s 中后期日本处于低通胀环境
- 图 15 ：日本银行业的制造业、房地产、建筑业、居民的信贷余额和占比
- 图 16 ： 1950 年以来 日本城镇化、地产量价情况
- 图 17 ：日本银行业整体房地产贷款增速及房地产企业、个人住房贷款余额情况
- 图 18 ：日本银行、住专、其他非银金融机构的房地产相关贷款余额情况
- 图 19 ： 1980 年后东京圈、大阪圈的地价指数走势（ 1980 年 =100 ）
- 图 20 ：泡沫破灭后 “失去的二十年 ” 的经济情况
- 图 21 ：泡沫破灭后日本不良贷款率与僵尸企业比率
- 表目录
- 表 1： 主要国家城市的房价、房价收入比、人均 GDP 和居民杠杆情况
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