政策月报第4期：稳地产：“量变”如何引起“质变”？

2023-12-06 12:05:53上传人：so**软妹
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内容提要从周期角度看美国经济，其或于2024年进入主动补库阶段。2023年9月美国销售总额同比进入上升阶段，而库存总额同比维持下降趋势，这一过程已持续3个月，如果以上一轮被动去库周期为参考，那么当前，美国被动去库阶段或即将走完，2024年第一季度有望进入新一轮的主动补库阶段。我国库存周期也预示着经济稳中向好的趋势

1、稳地产： “量变 ”如何引起 “质变 ”？
1.1 、稳地产 “金九银十 ”后，金融工作会议指引下稳地产再加码
1.2 、近期会议中， “三大工程 ”被频频提及，或是稳地产的重要缓冲垫
1.3 、稳地产要 “量变 ”到 “质变 ”，提振需求意愿、能力等或是关键
2、政策跟踪
2.1 、中央政策会议跟踪
2.2 、近期重要文章及会议
2.3 、各类文件和法规
风险提示

图表 1： 11 月百城土地市场成交依然低迷
图表 2： 10 月地方国有土地出让收入仍在下探
图表 3： 22 个土地 “限价 ”城市中 18 城已放松限价
图表 4：截至 2023 年 11 月底境内地产债违约近 4000 亿元
图表 5： 2021 年下半年起，中资美元债指数持续回落
图表 6： 11 月各部门会议多次提及加大对地产金融支持
图表 7： 9月以来地方地产优化政策频出
图表 8： 11 月广深地产优化政策继续出台
图表 9： 11 月二线及以下城市落户相关政策优化
图表 10 ： 2023 年下半年以来，三大工程被频频提及
图表 11 ： “三大工程 ”相关要素支持政策持续部署
图表 12 ：广州城中村改造条例（征求意见稿）主要内容
图表 13 ：地方财政 “捉襟见肘 ”
图表 14 ：广州提及城中村改造项目的资金来源
图表 15 ：棚改资金主要来源
图表 16 ：棚改资金运转模式
图表 17 ：图表 20 ：销售在地产投资资金来源中占比超 50%
图表 18 ：通常地产销售与拿地走势一致
图表 19 ：地产销售与新开工走势吻合
图表 20 ：地产销售趋势领先于价格指数
图表 21 ： 2014 -2015 年，全国住宅库存历史最高
图表 22 ：高库存下，销售向拿地的传导较为缓慢
图表 23 ：疫情期间，地产净停工面积及占比明显提升
图表 24 ： 2023 年 5月保交楼存量项目约 34% 完成交付
图表 25 ：同一经济发展水平下，我国居民杠杆率较高
图表 26 ：购房意愿或受收入和房价预期压制
图表 27 ：近期中央政策及会议
图表 28 ：近期重要文章及发布会
图表 29 ：近期各类文件和法规
一视同仁满足不同所有制房地产
宏观专题研究报告
敬请参阅最后一页特别声明 6
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图表 7： 9月以来地方地产优化政策频出图表 8： 11月广深地产优化政策继续出台
来源： CRIC 、国金证券研究所来源：各地政府网站、国金证券研究所
图表 9： 11 月二线及以下城市落户相关政策优化
来源：各地政府网站、国金证券研究所
1.2 、近期会议中，“三大工程”被频频提及，或是稳地产的重要缓冲垫
除了对地产链前、中、后过程的政策支持，下半年以来，高层会议中“三大工程”被频频
提及，建设主体、土地要素、融资等政策支持等亦持续部署。自 4月中央政治局会议首提
“积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设 ”后， 7月政治局会议新增
“加大保障性住房建设和供给”，城中村改造、“平急两用”公共基础设施和保障性住房建
设成为后续会议多次提及的“三大工程”。后半年以来，“三大工程”相关部署逐渐明确落
地，多部门召开会议从成立专班、明确建设主体、提供财政金融和土地要素支持等多方面
推动“三大工程”加快落地。 0
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地产政策放松频次
涉及省市放松政策频次线级类型具体措施城市时间主要内容
购房优惠
券 11月6日
11月10日-12日，广州天河首届房博会暨家居家电消费节将在天河体育中心
南广场举办。展会面积逾2000平方米，云集诸多知名房地产企业、房产服务
平台与高端家居家电企业，提供近1亿元购房购物优惠券与重磅购物福利。
优化公积
金、住房
认定政策
11月14日
通知提出，家庭名下住房套数以该市不动产登记机构提供的《广州市自然人
不动产（土地、房屋类）信息查询结果》显示家庭（含所有家庭成员）已拥
有住房套数核算。对购买该市首套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付
款比例为20%。对无住房贷款（含商业性住房贷款和公积金贷款，下同）记
录或住房贷款记录已结清，且在该市拥有1套住房的购房人家庭，公积金贷
款最低首付款比例为30%。
购房补贴 11月17日
深圳市地方金融监督管理局关于印发《关于促进深圳风投创投持续高质量发
展的若干措施》的通知。通知提到符合条件的企业购买自用办公用房，按购
房价格的1.5%给予补贴，最高补贴金额不超过人民币500万元
首付比例 11月22日二套住房个人贷款最低首付款比例由原来的普通住房统一调整为40%。
普宅标准 11月22日
享受优惠政策的普通住房标准调整为同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上
（含1.0）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单
套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）等两个条件。
人才政策 11月1日
深圳市委人才工作领导小组印发了《关于实施更加积极更加开放更加有效的
人才政策促进人才高质量发展的意见》，提出不唯地域引进人才，不问出
身培养人才，不求所有开发人才，不拘一格用好人才，不遗余力服务人才。
落户政策上海市 11月17日
上海发文，延续实施临港新片区设立以来出台的人才政策，进一步开展差异
化人才政策创新试点，构建形成更加积极、更加开放、更加有效的政策体
系，在政策中包括进一步优化高校应届毕业生直接落户政策。
一线城市
需求端
广州市
深圳市
人才政策类型具体措施城市时间边际变化
取消限售限购昆明市 2023/11/2 昆明取消商品房限售限购。
优化信贷政策珠海市 2023/11/2
对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例为
不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%。首套住房商业
性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人房贷利率政策下
限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
优化信贷政策青岛市 2023/11/6 相较于商业贷款转纯公积金贷款办理“商转组合”贷款的职工，可以选择将原商业贷
款的一部分直接转为公积金贷款，形成组合贷款，无需自筹资金提前结清商业贷款
取消限购政策、优
化住房认定政策厦门市 2023/11/15
在思明区、湖里区购买商品住房，不再审核购房人资格（商品住房项目土地出让合同
中另有约定的除外），并适时调整优化思明区、湖里区首套和二套住房商业性个人住
房贷款最低首付比例和利率下限。
优化公积金政策昆明市 2023/11/17 自2023年12月13日，灵活就业缴存人在本市购买首套自住住房或第二套改善性自住住
房时，可申请住房公积金贷款。
优化购房时限长沙市 2023/11/24 在长沙购买第2套商品住房，不受首套房网签时间的限制；居民家庭名下商品住房单套
面积均不足144平方米的，可购买1套改善性住房（144平方米及以上）。
落户政策天津市 2023/11/6
鼓励高校毕业生和在校生在“滨城”落户。申请条件是，户口在本市全日制高职及以
上院校集体户的在校生、毕业生，由本人提出申请，可在滨海新区落户。鼓励新区产
业工人在“滨城”落户。
落户政策青岛市 2023/11/18 规定在城镇租赁房屋居住并办理租赁合同备案和居住登记的人员，本人及其配偶在青
岛无合法产权房屋的，在房屋租赁期间可以申请集体户落户。即“租房”可落户。
户口迁移政策长沙市 2023/11/17 取消自贸区人才引进落户家属随迁及投靠限制。根据长沙市公安局最新通知，自贸区
人才引进落户时配偶、子女、父母均可随迁及投靠落户。
积分落户南京市 2023/11/20
征求意见稿与正在实施的落户办法相比，取消了“累计缴纳城镇职工社会保险不少于
12个月”的限制。在居住期限方面，在南京市居住每满1个月，由1分提高至2分。在居
住年限互认地的居住期限，按照上述分值予以加分。
吉林省 2023/11/24 根据新举措，吉林省将通过在城镇派出所设立集体户，吸引有在城镇落户意愿，但在
城镇无住房、未租房人员落户，实现“人来就能落、想落就能落”。
宁波市 2023/11/24
在本市城镇地区连续居住并登记满3年的《浙江省居住证》持有人，凭居民户口簿、居
民身份证和本市登记的《浙江省居住证》，可申请将户口迁入申请时居住地区社区公
共集体户
南昌市 2023/11/27 若南昌本地一人有房，外地非亲属朋友想要“投靠”南昌本地朋友的话，只需要本地
朋友同意落户的书面说明，外地朋友准备好相应的材料，就可以落户。
苏州市 2023/11/27
根据新《办法》，非全日制本科学历人员、中级专业技术职称人员，以及职业技能二
级（技师）及以上且符合苏州市引进技能人才紧缺（工种）目录的人员，都将被纳入
“先落户后就业”的对象范围。这是苏州市首次将这三类人才纳入人才落户政策。
武汉市 2023/12/1 湖北省武汉市人民政府网站1日发布《关于增强发展内生动力推动经济恢复向好若干政
策措施》提到，放宽中心城区夫妻投靠落户婚龄条件，凭结婚证办理落户。
购房制度
落户制度
放宽落户政策