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2024年房地产行业年度策略：探寻新发展模式下的行业破局之道
- 2023-12-28 11:16:07上传人：为遇**伏笔
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行情回顾：上周医药生物（申万）板块涨幅为-3.33%，在申万32个一级行业中排名第22位，医疗器械（申万）板块涨跌幅为-2.6+%，在6个申万医药二级子行业中排名第1位，跑赢医药生物（申万）0.64百分点，跑输沪深300指数1.40百分点。截止2023年12月22日，医疗器械板块PE均值为31.31倍，在医药生物6个二级行业中排名第1，相对申万
- 1. 海外应对地产危机经验借鉴
- 1.1. 日本二战后两次地产危机应对启示
- 1.2. 美国走出次贷危机的处置经验
- 1.3. 总结：恢复的核心条件和传导路径
- 2. 2023 年房地产行业现状及困境
- 2.1. 宏观政策持续稳增长，下半年财政加码边际向好
- 2.2. 金融机构涉房类融资缩量，房企端融资受限、持续缩表
- 2.3. “ 收入 &资产价格 ”预期下行压制，居民部门中长期信贷修复不及预期
- 2.4. 受限于市场化原则，行业不良资产处置进度缓慢
- 2.5. 需求侧刺激政策收效甚微
- 3. 2024 年房地产行业破局之道
- 3.1. 解决行业根源问题的举措
- 3.1.1. 宏观政策持续加码
- 3.1.2. 解绑土地、商品房价格管制
- 3.1.3. 保护现有市场主体，恢复信用，恢复融资
- 3.1.4. 政府信用支持，加速推进保交楼
- 3.2. 城中村改造加速，对冲投资的短期下滑
- 3.2.1. 城中村建筑面积测算
- 3.2.2. 城中村改造拉动的销售和投资测算
- 4. 行业核心指标预测
- 4.1. 中性预测 2024 年商品房销售金额为 11.0 万亿元，同比下降 6.0%
- 4.2. 中性预测 2024 年土地购置费为 3.7 万亿元，同比下降 5.0%
- 4.3. 中性预测 2024 年房地产开发投资额为 10.0 万亿元，同比下降 5.4%
- 5. 新发展模式下，如何把握行业及企业的投资机会
- 5.1. 行业大变局中，日本房企如何转型
- 5.1.1. 行业下行期，房企由高杠杆高周转模式向低杠杆低周转的精细化运营模式转变 . 33
- 5.1.2. 以三井不动产为例，探究日本房企转型途径
- 5.1.3. 日本房企股价与房价和自身盈利水平关系探究
- 5.2. 双轨制模式下，哪些企业将会有机会
- 6. 投资建议
- 7. 风险提示
- 请务必阅读正文之后的免责声明部分
- 行业深度报告
- 东吴证券研究所
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- 图 1： 日本贴现率
- 图 2： 日本主要城市土地价值指数
- 图 3： 日本土地税制政策调整
- 图 4： 美国联邦基金目标利率
- 图 5： 3轮 QE 将美联储资产负债表扩大
- 图 6： 美国不良贷款率
- 图 7： 次贷危机爆发后美国破产银行数量上升
- 图 8： 次贷危机后美国商业银行房地产贷款稳步恢复
- 图 9： 传导路径
- 图 10 ： 一万亿国债出台后 2023 年财政目标赤字率提升
- 图 11 ： LPR 调降仍有施策空间
- 图 12 ： 房企累计到位资金同比 21 个月增速为负
- 图 13 ： 2023 年全年房企债券融资通路阻塞
- 图 14 ： 2022 -2023 年房企银行端融资未见明显提振
- 图 15 ： 2023 年居民部门新增中长贷占比明显下降
- 图 16 ： 2023 居民部门中长期贷款回升乏力
- 图 17 ： 中国居民端杠杆率无大幅提升空间
- 图 18 ： RMBS 条件早偿率指数仍处较高水平
- 图 19 ： 2023 年 1-10 月商品房销售仍未见明显起色
- 图 20 ： 三四线城市销售长期疲软，需求刺激效果有限
- 图 21 ： 2020 年各城市城中村人口及建筑面积测算
- 图 22 ： 2020 年各城市城中村自建户数及租赁户数占比
- 图 23 ： 2020 年各城市城中村建筑面积
- 图 24 ： 城中村改造带来的每年新建商品房建面占全国销售面积比例敏感性分析
- 图 25 ： 拆旧比为 20% 、拆建比为 2的情况下，城中村改造拉动的总投资测算
- 图 26 ： 拆旧比为 50% 、拆建比为 2的情况下，城中村改造拉动的总投资测算
- 图 27 ： 2024 年房地产行业核心指标预测
- 图 28 ： 不同能级城市 2014 -2023 年月均住宅销售额
- 图 29 ： 不同能级城市 2014 -2023 年月均住宅销售面积
- 图 30 ： 不同能级城市 2014 -2023 年住宅销售单价
- 图 31 ： 一线城市近 2年月度住宅销售面积
- 图 32 ： 一线城市近 2年月度住宅销售单价
- 图 33 ： 二线城市近 2年月度住宅销售面积
- 图 34 ： 二线城市近 2年月度住宅销售单价
- 图 35 ： 三四线城市近 2年月度住宅销售面积
- 图 36 ： 三四线城市近 2年月度住宅销售单价
- 图 37 ： 2024 年商品房销售金额预测拆解
- 图 38 ： 近 2年商品住宅销售金额占商品房销售金额的比例均值为 88.8%
- 图 39 ： 2024 年全国土地购置费预测
- 图 40 ： 房地产开发投资额拆解模型
- 图 41 ： 2024 年房地产开发投资完成额拆解预测（单位：亿元，万方，元 /平）
- 图 42 ： 2024 年新开工、竣工、施工面积拆解预测（单位：万方）
- 图 43 ： 历年施工单价一览
- 图 44 ： 中性预测 2024 年房地产开发投资完成额为 10.0 万亿元，同比下降 5.4%
- 图 45 ： 1991 -1995 年日本不动产业经常利润率保持负值
- 图 46 ： 日本三家龙头房企 ROE 总体保持稳定
- 图 47 ： 日本三家龙头房企归母净利率总体呈上升趋势
- 图 48 ： 日本三家龙头房企资产周转率总体呈下降趋势
- 图 49 ： 日本三家龙头房企权益乘数总体呈下降趋势
- 图 50 ： 日本三家龙头房企销管费率在上世纪 90 年代末期显著下降
- 图 51 ： 三井不动产发展历程回顾
- 图 52 ： 三井不动产成功转型后顺利度过 08 年次贷危机和 20 年新冠疫情
- 图 53 ： 三井不动产 1999 -2006 年期间债务股本比迅速下降
- 图 54 ： 三井不动产 1999 -2014 年期间资产负债率不断降低
- 图 55 ： 租赁业务助力三井不动产穿越 08 年次贷危机周期
- 图 56 ： 销售 +租赁 +管理的综合开发模式助力公司营收稳步增长
- 图 57 ： 1991 -2022 年日本三家龙头房企的股价和归母净利润以及日本房价指数对比
- 图 58 ： 中国保障性住房体系变动情况
- 表 1： 日本不良资产管理机构及其运作模式
- 表 2： 为应对危机美国采取积极的财政政策
- 表 3： 我国涉房不良资产总货值庞大
- 策落地情况
- 表 5： 为应对危机日本、美国采取政府信用积极背书
- 表 6： 三井不动产管理的 REITs 一览
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