2024年房地产投资策略：政策优化+“三大工程”，重塑行业正循环
- 2024-02-07 17:15:19上传人：迷途**了雾
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投资要点：“三大问题”仍待解决，结构重塑革故鼎新。楼市三大问题亟待解决，刚需购买力不足，收入就业预期悲观，改善群体“独木难支”；城市结构性库存问题显现，远郊库存去化压力犹存，核心保值库存稀缺，城中村优质土储尚待纳储；市场信心明显不足，房价收入比较高，二手房“以价换量”和置换传导放缓显著。地市成交缩量
- 1. “三大问题 ”仍待解决，结构重塑革故鼎新
- 1.1. 楼市：刚需购买力有限，改善群体支撑楼市
- 1.2. 地市：土拍降温，限价取消与城投托底双向助力市场回升
- 2. “三箭齐发 ”有的放矢，政策优化道阻且长
- 2.1.“三箭齐发”稳楼市，限制性政策持续退出
- 2.2.积极稳妥化解房地产领域风险，稳主体稳需求
- 3. “三大工程 ”蓄势待发，以进促稳先立后破
- 3.1.城中村改造重点推进，房票政策不断优化
- 3.2房地产行业逐步进入双轨发展深水区
- 4. 风险提示
- 行业年度策略 房地产
- 3 / 29 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明
- 图1：中国房价收入比城市间差异明显
- 图2：居民对于未来购房保持谨慎
- 图3：2023年1-10月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比
- 图4：以深圳为例， 2023年90平以下成交面积占比 3成
- 图5：2023年1-10月多数样本城市商品房成交套总价增长
- 图6：2023年1-10月多数样本城市商品房成交套总价中位提升
- 图7：以上海为例，外环外库存比例持续上升
- 图8：2023年改善型住房开发占比提升，但仍不足 20%
- 图9：2023年2季度居民就业、收入预期均低于 2023年1季度
- 图10：居民杠杆率虽不及美日，但空间有限
- 图11：截至2023年底，商品住宅待售面积 3.31亿平方米
- 图12：2023年，商品住宅待售面积增长 22.2%
- 图13：2023年7月以来深圳去化周期整体拉长
- 图14：部分城市仍面临较大去化压力
- 图15：2023年商品住宅销售均价自 5月以来，整体下降
- 图16：70大中城市新房价格连续数月下降
- 图17：二三线城市二手房挂牌量指数在 2023年下半年整体上行
- 图18：2023年11月一线城市二手房挂牌量指数持续上行
- 图19：2024年1月上海二手房挂牌量涨价跌
- 图20：2024年1月北京二手房挂牌量跌价涨
- 图21：2024年1月广州二手房挂牌量价均跌
- 图22：2024年1月深圳二手房挂牌价稳量跌
- 图23：2023年下半年上海二手住宅成交价下行
- 图24：杭州二手房均价调整至 2021年四季度水平
- 图25：2021年至今商品住宅销售面积震荡下降
- 图26：2021年至今商品住宅销售规模持续下降
- 图27：2021年至今全国商品住宅新开工逐年走低
- 图28：保交楼带动下竣工面积保持正增长
- 图29：房地产投资持续下行
- 图30：地产投资下行拖累固定资产投资
- 图31：2023年土地成交缩量明显
- 图32：百强房企拿地销售比持续走低
- 图33：中建、能发等国企平台拿地销售比较高
- 图34：2023年拿地金额 TOP100中城投拿地量超 4成
- 图35：样本一二线城市成交楼面均价整体上行
- 图36：2020年南京、广州主城宅地供应不足 3成
- 图37：取消限价后，城市分化愈加明显
- 图38：房企新增融资规模持续走低
- 图39：民营房企融资规模持续下降
- 图40：各地政策持续调整 ，限制性政策逐步退出
- 图41：深圳市城中村分区布局情况
- 图42：上海市已批准的城中村改造项目分布图
- 图43：广州房票样式
- 图44：2023年12月PSL净新增3500亿
- 图45：截至2023年12月，PSL期末余额 3.25万亿
- 图46：2023年6月以来基建投资增速边际放缓
- 图47：福州配售型保障房开发探索
- 图48：湖南具体落实支持城中村改造
- 图49：截至2022年6月，保障房开发贷余额 4.56万亿
- 图50：2022年地方财政用于保障性安居工程支出同比 -2%
- 图51：2023年10月新增保障性安居工程专项债仅 77亿元
- 图52：青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点落地
- 表1：已取消土拍限价城市统计
- 表2：供给侧支持房企融资，改善房企融资环境
- 表3：需求侧 政策支持
- 表4：城中村改造与棚改区别
- 表5：政策支持 “三大工程 ”推进
- 表6：广州试点片区和做地主体
- 表7：部分地方政府房票安置政策
- 表8：新一轮保障房建设重点问题总结
- 表9：深圳市保障房试点
- 表10：保障房相关 REIT项目
- 表11：部分城市 “平急两用”政策
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