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2025-2030年中国房地产开发软件市场专题研究及市场前
2025-12-18
新消费时代下的大机遇系列报告一：从“场所”到“场景”，新消费时代下的商业地产迎来重大机遇
- 2026-02-11 17:40:47上传人：醉魂**相伴
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核心观点在地产增长引擎转换的下半场，传统住宅开发赛道的规模开始收缩，反观商业地产，迎来了政策红利期。从政策导向看，15-23年中央出台众多新消费支持政策，但均未涉及消费场景，而从24年开始反复提及“消费新场景”这一概念。我们认为，以往同质化的传统商业已经无法满足当下多样化的新消费需求与新消费习惯。未来商业
- 前言
- 1我国商业地产发展已进入“存量时代”与深度调整期
- 1.1 行业进入相对存量期， 25年新开业项目数量创十年新低
- 1.2 购物中心存在空置率高、租金持续承压等问题
- 1.3 存量改造、城市更新推动城市商业焕发新生
- 1.4 新入市项目中，奥特莱斯、特色主题 MALL、复合型非标商业正成为差异化的“新场景” 11
- 2 新场景的“新”，核心在于从传统的“提供一个销售服务场所”转向到
- “共创一个有情感共鸣的沉浸化体验场景”
- 2.1 “新消费”是围绕当下消费者需求而产生的全新消费品和服务模式，同时彰显了当前时代
- 下的国产品牌崛起、精神消费与悦己消费
- 2.2场景体验是实体商业的核心优势
- 3 商业地产的新消费“含量”提升，运营思路转变，各类非标准化的场
- 景形态涌现
- 3.1 集中式商业新消费“含量”提升，新消费品牌对门店的核心定位从单纯的“交易”转变为
- 复合式的“体验”，运营方更注重“客流”经营
- 3.2 小体量、开放式街区是当前我国非标商业新场景的主要特征
- 3.3 京沪杭蓉在数量、质量、创新性均处于非标商业场景的第一梯队
- 4非标商业重构商业场景，细分赛道众多，核心在于为“情绪消费”提
- 供载体
- 4.1 策展型商业地产：打破空间界限，链接商业与文化艺术
- 4.2 公园型商业地产：利用建筑、空间、园林、文学等艺术手段，寻找人与自然的链接
- 4.3 市集型商业地产：注重营造烟火气及生活化氛围的小体量场景
- 4.4 文旅型商业地产：契合当下流行的“微度假”概念，打造文化艺术轻度假商业体
- 4.5 社群型商业地产：通过社群的互动、连接和价值共创来实现商业目标的新型商业场景
- 4.6 主理人商业地产：通过价值观来驱动私域生态，形成非标溢价
- 4.7 历史文化街区型商业地产：巧妙的将历史、文化和现代商业相融合，保留在地特色文化，
- 融入现代商业的创新理念
- 4.8 工业遗存型商业地产：以旧工业遗址为载体，通过改造保留一定标志性的工业遗存，植入
- 现代商业
- 5 开发方、设计方、运营方可以如何打造差异化的新场景？
- 6 投资建议
- 7风险提示
- 2026年2月11日 新消费时代下的 大机遇系列报告 3
- 图表1. 从政策导向看，过去十年间出台过众多新消费支持政策，但均未涉及消费
- 场景，而 2024年以来反复提及“打造新场景”
- 图表2. 2025年全国新开业集中式商业项目（包含购物中心、独立百货） 369个，
- 同比下降 24%
- 图表3. 2025年全国新开业集中式商业项目（包含购物中心、独立百货）总体量约
- 2741万平，同比下降 25%
- 图表4. 2025年新开业的集中式商业项目中，一二线城市占比超六成
- 图表5. 2025年新开业的集中式商业项目中，北京开业量为全国第一，共 24个项
- 目，体量 135万平，深圳、上海数量并列第二位
- 图表6. 相比2024年，2025年北京新开业的集中式商业项目数量减少了 4个，上
- 海数量减少了 19个，成都数量减少了 13个，广州和深圳有所增加
- 图表7. 2024年全国重点 27城600+样本购物中心平均空置率为 8.81%
- 图表8. 2024年约三成购物中心空置率超 10%
- 图表9. 2024年一线城市购物中心平均空置率为 6.30%，同比下降 0.41pct，且远
- 低于二、三线城市
- 图表10. 2025年下半年，重点城市购物中心商铺平均租金为 26.99元/平/天，环比
- 下跌0.22%
- 图表11. 2025年下半年，重点城市商业街商铺平均租金为 24.05元/平/天，环比下
- 跌0.47%
- 图表12. 2025年开业的 369个集中商业项目中，新增量项目占比 80%，存量改造
- 开业项目占比 20%
- 图表13. 2025年部分开业存量改造商业顶目
- 图表14. 2025年有70个存量改造项目开业，其中，购物中心升级改造项目 41个，
- 占比近六成，其次是百货、超市物业改造
- 图表15. 二次元主题商场、城市奥莱、非标商业成为老商业项目改造的“新出路”
- 图表16. 近两年，商业地产中的新消费业态崛起
- 图表17. 场景体验是实体商业的核心优势
- 图表18. 2024年源氏木语在上海徐汇万科落地了 1200平米的旗舰大店
- 图表19. 源氏木语在门店内 融合多种场景，打造“日常 +美好”的治愈生活
- 图表20. 2025年第二季度 12个重点城市 250个标杆购物中心中户外用品、潮流数
- 码、家居、黄金珠宝、潮流玩具、 IP主题店等新消费业态的开关店比均大于 1.214
- 图表21. 非标商业中， 5万方以下小体量的项目占比约六成
- 图表22. 国内非标商业以开放式街区为主，占比超六成
- 图表23. 经济能力较强的客群更青睐具有个性化、能带来更高情绪价值的非标商
- 业
- 图表24. 样本非标商业项目中，上海占比 22.2%、杭州占比 12.9%、成都占比
- 10.1%、北京占比 8.3%
- 图表25. 重点城市非标商业样本情况
- 图表27. 非标商业典型项目案例
- 续 图表27. 非标商业典型项目案例
- 续 图表27. 非标商业典型项目案例
- 图表28. 上海K11购物中心
- 图表29. 百联TX淮海购物中心
- 图表30. THE BOX朝外改造前后对比
- 图表31. THE BOX朝外同样采用策展型商业创新模式
- 图表32. 重庆三洞桥 PARK
- 图表33. 海口CAPE世纪海角
- 图表34. 成都REGULAR 源野
- 图表35. 深圳大运天地
- 图表36. 深圳坂田万科广场
- 图表37. 上海瑞安鸿寿坊
- 图表38. 西安叁伍壹壹 TFEP
- 图表39. 杭州玉鸟集
- 图表40. 北京檀谷 TANKO
- 图表41. 重庆“地下之城”
- 图表43. 成都麓湖 WAVE-BOX海浪公园
- 图表44. 百联 ZX创趣场
- 图表45. 杭州天目里
- 图表46. 杭州·保利时光里
- 图表47. 顺德·ALSO
- 图表48. 上海张园
- 图表49. 苏州仁恒仓街
- 图表50. 北京首创·郎园 Station
- 图表51. 成都东郊记忆
- 图表52. 上海EKA天物
- 图表53. 开发方、设计方、运营方可以通过多种方式打造差异化的新场景
- 图表54. 从“场所”到“场景” ，给商业地产带来了重大机遇
- 成“消费内容 ——场景支撑 ——商业模式”的有机闭环
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