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房地产行业资金链风险分析：冬至阳生春又来
- 2022-01-06 00:40:25上传人：窃酒**美人
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- 1. 资金链分析框架解析
- 1.1 行业资金链分析框架
- 1.2 统计局口径数据揭示销售回款为首要 资金来源
- 1.3 数据来源以统计局数据为基础 公开数据为补充
- 2. 经营端资金流
- 2.1 下半年市场走弱 销售回款全年维持低速增长
- 2.2 销售融资双弱 土地款支出与 2020 年基本持平
- 2.3 工程 款年内保持微增 复苏快于销售回款及土地款支出
- 2.4 经营费率上升 税费支出整体小幅增加
- 2.5 应付账款对融资能力影响有限 但偿付压力较大
- 3. 筹资端资金流
- 3.1 国内贷款资金进入 2021 年明显下滑
- 3.2 股票市场融资处于 净流出状态
- 3.3 国内债券及海外债券融资额三季度均出现大幅下滑
- 3.4 信托资金全年保持负增长 10 月新增额达近期发行新低
- 3.5 其他资金融资
- 4. 行业资金风险处于历史高位 销售是未来最关键的因素
- 4.1 行业整体资金缺口处于历史上高水平
- 4.2 经营端资金缓冲空间有限 贷款及境内债决定筹资资金走势
- 4.3 当前行业资金链风险可控 未来关注销售回款
- 5. 公司层面资 金风险分化
- 5.1 公司层面资金风险向大中房企聚集
- 5.1.1 大中房企现金净流入下滑 短期资金流出压力较大
- 5.1.2 行业中长期偿债能力提升 短期偿债压力增加
- 5.2 房企 资金风险识别
- 5.2.1 现金流边际变化
- 5.2.2 偿债能力
- 5.2.3 综合评价
- 6. 投资策略
- 7. 风险提示
- 图 1： 行业盈余资金计算框架
- 图 2： 2005 -2020 年统计局口径房企资金来源金额（亿）
- 图 3： 2005 -2021 年 11 月统计局口径房企资金来源结构
- 图 4： 2020 年及 2021 年 11 月房企资金来源（亿）及同比增速
- 图 5： 2021 年 11 月房企资金来源结构
- 图 6： 行业销售回款及销售额单月同比增速
- 图 7： 2007 年－ 2021 年 11 月商品房单月销售额及销售面积同 比增速
- 图 8： 2020 -2022 年 H2 （E）商品房月度销售及同比增速
- 图 9： 商品房销售额、土地成交价款及土地购置费累计同比
- 图 10： 商品房销售额与土地成交价款单月同比增速
- 图 11： 土地成交价款、购置费及估算土地购置费累计同比增速
- 图 12： 2020 -2022 （E）单月土地购置费及同比增速
- 图 13： 商品房销售额、土地购置费、工程款月度同比
- 图 14： 2020 -2022 （E）月度工程款金额及同比增速
- 图 15： 2005 -2020 年 25 家上市房企费用 /收入
- 图 16： 2005 -2020 年 25 家上市房企净利率
- 图 17： 2005 -2020 年房地产行业营业收入、销售额同比增速
- 图 18： 2020 年－ 2021 年前三季度上市房企费率及净利率
- 图 19： 历年应付款规模及对同期销售额占比
- 图 20： 房地产开发贷余额及同比增速
- 图 21： 2013 -2020 年房地产收并购金额
- 图 22： 委托贷款余额及同比增速
- 图 23： 信托贷款余额及同比增速
- 图 24： 2017 -2021 年房地产类信托平均年限及估算融资成本
- 图 25： 2017 -2021 年非银贷款占比
- 图 26： 2020 -2022 （E）国内贷款新增金额及同比增速
- 图 27： 2005 -2022(E ）房地产行业股权融资金额
- 图 28： 2005 -2021 年三季度国内债融资及同比
- 图 29： 近三年国内债月度融资额及同比
- 图 30： 2018 -2021 年三季度境内债券融资结构
- 图 31： 2018 -2021 年 7-10 月主要融资渠道融资额（亿）
- 图 32： 2005 -2021 年三季度海外债融资及同比
- 图 33： 近三年海外债月度融资额及同比
- 图 34： 2020 -2022 （E）海外债融资额及同比
- 图 35： 房地产信托资金余额及同比增速
- 图 36： 事务类信托资金占比
- 图 37： 2020 -2022(E) 房地产信托单月新增规模及同比增速
- 图 38： 2005 -2022 （E）其他类资金融资情况
- 图 39： 2005 －2022(E) 房地产行业季度资金净流入额（亿）
- 图 40： 2005 -2022(E) 房地产行业季度资金净流入水平（流入净额 /销售回款）
- 图 41： 2005 －2022 （E）经营端及筹资端资金流入流出额（亿）
- 图 42： 行业资金流入结构
- 图 43： 行业资金流出结构
- 图 44： 2006 -2022(E ）经营端资金流入流出单季度同比增速
- 图 45： 筹资端资金净流入（亿）
- 图 46： A股 68 家上市公司现金流入结构
- 图 47： A股 68 家上市公司现金流出结构
- 图 48： A股 68 家上市公司综合现金流、筹资现金流、经营现金流与总负债比值 -中位数
- 图 49： A股 68 家上市公司综合现金流、筹资现金流、经营现金流与总负债比值 -加权平均数
- 图 50： A股 68 家上市房企筹资现金流表现 -按营收分组（亿）
- 图 51： 房企权益销售额 TOP200 市场占比
- 图 52： A股 68 家上市房企现金短债比 -加权平均数
- 图 53： A股 68 家上市房企现金短债比 -按营收分组（亿）
- 图 54： A股 68 家房企剔除预收款资产负债率 -加权平均数
- 图 55： A股 68 家房企剔除预收款资产负债率 -营收分组（亿）
- 图 56： H股 50 家房企剔除预收款资产负债率
- 图 57： H股 50 家房企现金短债比
- 图 58： A股 50 家上市房企现金流入与总负债比值
- 图 59： H股 50 家上市房企现金流入与总负债比值
- 图 60： A股 50家上市房企现金短债比及资产负债率（ 1）
- 图 61： A股 50 家上市房企现金短债比及资产负债率（ 2）
- 图 62： H股 50 家上市房企现金短债比及资产负债率
- 表 1： 统计局数据口径 “房地产开发资金来源 ”数据调整
- 表 2： 季度定金预收款及按揭贷款对销售额占比
- 表 3： 2008 年 1月－ 2021 年 11 月周期特征（单月同比增速口径）
- 表 4： 2020 -2022 （E）销售回款测算
- 表 5： 2020 -2022 （E）土地购置费测算
- 表 6： 2020 -2022 （E）工程款测算
- 表 7： 2020 -2022H1 （E）各项税费测算
- 表 8： 2020 -2022 （E）经营端资金汇总
- 表 9： 2020 -2022 （E）国内贷款融资测算（亿）
- 表 10： 主要债券融资工具同比增速假设
- 表 11： 2020 -2022 （E）境内及海外债融资测算（亿）
- 表 12： 2020 -2022 （E）信托资金融资测算（亿）
- 表 13： 2020 -2022 （E）其他类融资测算（亿）
- 表 14： 2020 -2022 （E）筹资端资金汇总
- 表 15： 2005 -2022(E) 房地产行业年度资金净流入水平（亿）
- 表 16： 历史低谷期经营端主要资金流入流出同比增速
- 表 17： 2021Q1 -2022Q4 （E）季度行业资金链情况（亿）
- 表 18： 2005 -2022 （E）年度行业资金链情况（亿）
- 表 19： A股 68 家上市公司 现金净流入 与总负债（剔除预收款）比值
- 表 20： A股 68 家上市公司 现金净流入额 与总负债（剔除预售款）比值明细
- 表 21： H股 50 家上市公司 现金净流入额 与总负债（剔除预收款）比值
- 表 22： H股 50 家上市公司 现金净流入额 与总负债（剔除预售款）比值明细
- 表 23： A股 68 家上市房企现金净流入额与总负债比值 -中位数（营收规模分组）
- 表 24： A股+H 股 100 家上市房企偿债能力评价
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