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房地产行业深度报告：保障房系列报告一：租售并举双轨制逐渐完善，保障房建设破竹建瓴
- 2024-01-03 11:15:40上传人：水性**y≈
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以售为主到以租为主，保障房政策转变成熟我国保障房体系主要分为出售型和出租型，主要包含了公租房、保障性租赁住房和共有产权住房三种类型，住房保障制度主要可以分为四个阶段，建设重点也从廉租房和经适房转向保租房，市场+保障双轨制住房将逐渐形成，2023年14号文也明确了保障性住房的原则和配套支持政策，我们预计未来
- 1、 以售为主到以租为主，保障房政策转变成熟
- 1.1 、 种类介绍：分为出售型保障房和出租型保障房
- 1.2 、 历史沿革：福利住房演化为双轨制
- 1.3 、 近期政 策： 2021 年来重点推进保租房建设
- 1.4 、 14 号文指导意见推动保障房建设高质量发展
- 2、 因城施策持续推进，保租房市场高质量发展
- 2.1 、 多城出台 “十四五 ”规划 ，扩大保租房供给
- 2.2 、 保障房供应短缺，核心城市存在供需错配问题
- 2.3 、 供求形势产生新变化，存量资产盘活成为筹集房源重要来源
- 2.4 、 资金来源多样，多重保障支持保障房建设
- 2.5 、 利润空间有限，有望托底 2024 年地产投资
- 3、 保租房建设现状：以深圳、上海、西安为例
- 3.1 、 深圳适时调整政策，多层次满足租住需求
- 3.1.1 、 取消政策性支持住房，追加 20 万套保租房
- 3.1.2 、 新供应建设用地为主，坚持以市场需求为导向
- 3.2 、 上海各区供应均衡，已上线 50 个保租房项目
- 3.3 、 西安遵循以需定供，国企为主要生力军
- 3.3.1 、 供需结构性错配，多渠道保障保租房用地
- 3.3.2 、 已运营项目相对集中，供应进度值得期待
- 3.3.3 、 引导多方主体投资，充分发挥市场机制
- 4、 他山之石：新加坡和德国租赁房经验参考
- 4.1 、 从租金收益率判断城市保障房属性
- 4.2 、 新加坡模式 ： “居者有其屋 ”的广泛保障
- 4.3 、 德国模式：社会福利体系中的可负担住房典范
- 5、 投资建议
- 6、 风险提示
- 图 1： 我国保障房种类主要分为出售型和出租型
- 图 2： 我国保障房体系建设历经二十余年发生较大变化
- 图 3： 经济适用房投资占地产投资比例不断下降
- 图 4： 保障性安居工程支出近年来有所下降
- 图 5： 保障房建 设重点从廉租房和棚改转向保租房
- 图 6： 广东和浙江省 “十四五 ”规划新增保租房超 120 万套
- 图 7： 一线城市十四五计划保障房供应套数占比均超 40%
- 图 8： 城市常住人口与保障性租赁住房建设量基本正相关
- 图 9： 上海保障性租赁住房的筹集渠道主要为新建、配建、改建
- 图 10： 深圳保障性租赁住房六种筹集渠道收储房源
- 图 11： 2022 年中央财政安排城镇保障性安居工程补助资金 708 亿元
- 图 12： 2020 年保障性开发贷余额到达峰值后趋于稳定
- 图 13： 中央到地方都出台了部分资金支持细则确保保障房建设按计划执行
- 图 14： 深圳取消原有安居型商品房、人才住房住房类型
- 图 15： 深圳原 “十四五 “规划供应居住用地不少于 15 平方公里 （平方公里 ）
- 图 16： 深圳原 “十四五 “规划前三年供应居住用地不少 于五年总量的 70%
- 图 17： 深圳原 “十四五 ”规划期前三年公共住房建成比例为 72% （单位 ：万套 ）
- 图 18： 深圳公共住房主要集中于宝安、龙岗、龙华、南山
- 图 19： 深圳保租房主要集中于宝安、龙岗、龙华、南山
- 图 20： 深圳 2023 年春节后租房倾向于龙岗、南山、福田三区
- 图 21： 深圳安居萃云阁项目提供了三种户型实现拎包入住
- 图 22： 上海全市投运的保租房出租率平均达到 74%
- 图 23： 上海已开工在建的保租房户型以小户型为主
- 图 24： 浦东新区和闵行保租房上市套数较充足
- 图 25： 上海保租房在各个区域分布较均匀
- 图 26： 黄浦 璟湾公寓 保租房拥有一居室到三居室不同户型
- 图 27： 望月路 515 号保租房项目定位为城市建设者管理者之家
- 图 28： 华润有巢马桥店 5号楼是上海市闵行区首个 “新时代城市建设者管理者之家 ”
- 图 29： 西安租赁住房出租房源以中大户型为主
- 图 30： 西安 “十四五 ”期间计划新增保租房 30 万套 （万套 ）
- 图 31： 西安 “十四五 ”期间保租房以新供应国有建设用地为主
- 图 32： “十四五 ”期间西咸新区和高新区建设和供应合计占比均为 43.3%
- 图 33： 西安已经运营的保障性租赁住房主要分布于三环周边
- 图 34： 西安市 2023 年三季度租赁居住的需求主要集中于雁塔、西咸两大区域
- 图 35： 西安市引导多市场主体投资建设保租房
- 图 36： 万科泊寓、魔方公寓、龙湖冠寓、朗诗寓较早进入西安市场
- 图 37： 我国住房自住率在主流国家中领先
- 图 38： 截至 2023H1 我国房价收入比在主流国家中领先
- 图 39： 国内城市市中心租金收益率低于全球主流城市
- 图 40： 新加坡住房持有率自 1990 年来保持在 90% 左右
- 图 41： 新加坡 2022 年组屋户数占比 77.9%
- 图 42： 新加坡住房形成了阶梯化供应体系
- 图 43： 新加坡组屋历经 80 年发展更加注重配套和创新智能化
- 图 44： 新加坡组屋建设与城市规划连为一体
- 图 45： 德国 2021 年住房自住率在发达国家中相对偏低
- 图 46： 德国主要城市 2018 年住房自住率低
- 图 47： 德国住房新建规模相对稳定
- 图 48： 德国住房政府直接供给比例小
- 图 49： 德国住 房合作社租赁房多以低密度公寓为主
- 表 1： 三种保障房类型适用人群和申请条件有所不同
- 表 2： 2021 年以来中央持续出台宽松的保障性住房政策
- 表 3： 14 号文详细规划了保障性住房的原则和配套支持政策
- 表 4： 多个一二线城市已出台 “十四五 ”期间保租房规划细则
- 表 5： 2020 -2021 年重点城市成交土地中保障房建面占比均不超过 20% （万方）
- 表 6： 我们预测保障房带动投资约占 2023 年预计房地产开发投资额 5.7%
- 表 7： 深圳保障性住房可以满足合理租住需求
- 表 8： 截至 11 月中旬上海累计建设筹措各类保租房完成规划目标 75%
- 表 9： 上海保障性租赁住房用地供应在各区域间分布相对均匀（万方）
- 表 10： 西安市安居集团发行 3期债券均用于保障房项目建设
- 表 11： 新加坡组屋与国内共有产权房存在明显区别
- 表 12： 新加坡组屋申请时对家庭规模要求严苛
- 表 13： 新加坡不同户型组屋的租金申请存在差异化
- 表 14： 新加坡组屋申请条件规范和系统化
- 表 15： 德国租赁住房保障体系完善
- 表 16： 我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企
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