商业银行房地产信贷业务的策略
尽管目前我国商业银行房地产信贷业务整体运行良好，但在宏观调控背景下，结合未来2—3年我国房地产行业的发展趋势，商业银行房地产开发贷款与个人按揭贷款的投向与风险防范策略应强调以下重点：
继续积极发展房地产信贷业务。在全国房地产价格将保持上升趋势的预期下，未来2—3年，随着我国房地产需求的迅速增长，开发商与居民对商业银行房地产信贷业务的需求量也将稳步增长，房地产信贷业务将继续成为商业银行重要的盈利来源。因此商业银行应继续积极发展该业务，但贷款增速以不超过当年房地产开发投资增速为宜。
普通住宅开发贷款与按揭贷款仍是信贷投向重点。住宅建设投资是房地产开发投资的主体，在房地产开发投资中的占比已经扩大到70%，且呈逐年提高之势。同时随着房地产宏观调控政策的陆续出台，中小套型、中低价位的普通住房、经济适用房与廉租住房供应量将有所上升，低密度、高价位的高档住宅的供应量将相应减少，因此围绕以上三类普通住宅的开发贷款应得到迅速发展。个人购房消费是我国房地产市场需求的主体，占比超过了90%，因此未来2—3年按揭贷款仍是我国商业银行房地产信贷投向的重点。
谨慎发展与商业营业用房相关的信贷业务，重点拓展京、沪、粤、浙、苏的办公楼信贷业务。由于2004年以来全国商业营业用房投资增速迅速回落，空置面积上升，因此，从整体上看，商业房地产的投资风险高于住宅投资。特别值得关注的是，我国商业零售业已进入微利时代，微薄的商业利润往往难以支撑高昂的商场租金支出，开发商投资商铺的盈利空间极为有限。因此除谨慎介入北京、上海、广州等东部特大城市中心区域的高品质物业开发外，应严格控制信贷资金投向商业房地产开发，尤其是大型商铺的开发。同时由于我国办公楼投资主要向北京、上海、广东、浙江、江苏等五省市聚集，以上城市基本主导了全国办公楼市场，因此是商业银行拓展办公楼类信贷业务的重点地区。
东部应继续成为拓展业务的重点区域，中西部地区中心城市市场机会不容忽视。未来2—3年，东部地区仍将是我国房地产开发投资以及各类房地产销售的主要区域，北京、上海、广东、江苏、浙江、山东、福建、辽宁、天津等省市将继续成为商业银行全面拓展房地产信贷业务的重点。其中除一线中心城市应继续作为信贷投向的重点外，二、三线城市房地产市场的机遇也值得重视。与此同时，随着我国中西部地区房地产开发投资的迅速增长，该地区在全国房地产开发投资中的占比将逐渐提高，商业银行在部分中心城市的房贷业务面临着较大的成长机会，四川省区域内的中心城市尤其不容忽视。
重点发展盈利能力较强的优势企业信贷业务，把握行业资产重组契机，合理调整客户结构。由于近年来房地产开发企业的经营效益出现了分化，大多数企业处于微利水平，因此商业银行应有选择地发展房地产信贷客户。应加大对主业优势突出、盈利能力较强、资质等级高、信用记录好、具有土地、品牌、管理等优势的龙头企业的信贷支持力度，力争与其建立长期的战略性合作关系，谨慎介入进入房地产行业的时间较短以及不以房地产开发为主业的企业集团的房地产开发项目。
房地产企业多种形式的资产重组，对商业银行的发展既是机遇又是挑战。从正面影响看，围绕盘活土地资源、企业战略转型及业务结构调整展开的资产重组在为优势企业的发展创造条件的同时，也消化了一部分亏损严重，效益、效率低下的企业。有利于优选目标客户、优化信贷资产结构、提高资产质量。从负面影响看，部分企业借资产重组之机逃废银行债务的行为将导致信贷资产的巨大损失。为防止不良资产的出现，部分经营业绩不好、面临被兼并或破产的企业应引起商业银行的高度重视，围绕这些企业进行信贷资产重组刻不容缓。
采取积极措施，切实控制房地产信贷风险。房地产行业的高风险特征使其成为商业银行风险防范的重点。即使对于应大力发展的普通住宅开发项目与个人房贷业务，也应采取有效措施，切实防范风险，杜绝不良资产的产生。
对住宅开发项目贷款，一是必须在项目审批手续完备、“四证”齐全、项目资本金达到35%以上且足额到位、项目综合效益较好的前提下发放，要严格坚持房地产信贷准入和退出制度。二是加强对开发商的财务风险分析，重点分析存货结构(包括原材料存货、设备存货、开发成本、开发产品和开发用品存货)与企业的现金流量，据以评价企业的储备资产水平和项目运作能力。三是加强贷后管理，对项目实行全过程动态跟踪，对开发商贷款要开设专用帐户，视工程进展情况分期拨付资金，保证专款专用，并以销售进度按比例归还银行贷款。
对个人住房贷款，一要尽快对不良贷款余额偏大的分行进行风险排查，吸取教训作为前车之鉴。二要按照银监会规定对已通过竣工验收的现房办理住房按揭贷款。三要控制个人购房行为和首付款比例，对购买第二套以上的个人办理住房按揭贷款不享受住房贷款优惠利率，且首付比例要适当提高。四要加强对个人第一还款能力的分析，应通过对包括借款人的工作单位，税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，不得仅凭担保、抵押物等第二还款源发放贷款。(张信琼)
当前房地产行业运行具有九大特征
房地产业是国民经济重要的支柱行业之一。近年来，针对我国部分地区出现的房地产投资规模过大、商品房价格上涨过快、结构性矛盾凸显、市场秩序混乱等问题，围绕稳定房价的目标，政府出台了一系列宏观调控政策。本文在分析我国房地产行业运行特征的基础上，研究了近年来陆续出台的房地产宏观调控政策对我国房地产行业及商业银行房地产信贷业务的影响，提出了若干房地产信贷策略建议。
房地产开发投资基本保持平稳增长。2000—2006年，我国房地产开发投资基本保持平稳增长，年均增长率达到25.8%，占固定资产投资的比重保持在年均20%左右。其中2002—2004年为迅速增长期，年均增幅达到28%；2004年后，受国家宏观调控政策陆续出台的影响，全国房地产开发投资增速明显降低。2006年我国实现房地产开发投资1247亿元，同比增长21.8%，低于同期固定资产投资增速1.5个百分点。2007年上半年，全国完成房地产开发投资9887亿元，同比增长28.5%，增速比上年同期提高4.3个百分点，高于同期固定资产投资增速2.6个百分点。
住宅建设投资是房地产开发投资主体，个人购房消费是房地产市场需求主体。2006年，全国商品住宅投资13611.62亿元，同比增长25.3%，在房地产开发投资中的占比从2000年的67.7%扩大到70.2%，呈逐年提高之势。2007年上半年，全国商品住宅投资6955亿元，同比增长30.8%，占房地产开发投资总量的70.3%，比去年同期提高了1.2个百分点。2006年个人购买商品住宅面积占销售面积的比重达到97.4%，2007年上半年占比达到91%，个人购房是我国房地产市场需求的主体。
商业营业用房投资增速迅速回落，空置面积上升。2003、2004年不少地区商业营业用房一哄而上，供给量急剧扩大，2004年以后全国商业营业用房的投资增速迅速回落，由2004年的31.4%回落到2006年的15%。截止到2007年6月末，全国商业营业用房空置面积为3806万平方米，同比增长6.4%。
办公楼投资向京、沪、粤、浙、苏五省市聚集。2006年全国办公楼投资923.16亿元，比去年同期增长21%，占全部投资的4.8%，与去年同期持平，其中北京、上海、广东、浙江、江苏等五省市办公楼施工面积、竣工面积及销售额占全国的比重分别为55.44%、55.2%和80.22%。2007年上半年以上地区办公楼施工面积、竣工面积及销售额占全国的比重分别为57.3%、59.1%和78.8%，基本主导了全国办公楼投资市场。
2007年上半年房屋销售价格明显回升，部分城市房价上涨较快。2006年，全国房屋销售价格涨幅总体平稳，70个大中城市房屋销售价格上涨5.5%，比上年回落2.1个百分点。其中上涨较快的城市有深圳、北京、大连、福州、厦门、重庆、天津等。2007年以来，房屋销售价格涨幅有所回升，部分中心城市房价涨幅较快，6月份70个城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比上月提高了0.7个百分点，其中深圳、北京等城市上涨较快。
房地产开发与销售主要集中于东部地区，但中西部地区开发投资增速较快。2006年，我国东部地区房地产开发投资12383.5亿元，占当年全国房地产开发投资总额的63.9%。东部地区商品住宅销售额、商业营业用房销售额、办公楼销售额在全国的占比分别达到70.4%、62.2%与89.7%。2007年上半年，我国东部地区房地产开发投资6219.23亿元，占全国房地产开发投资总额的62.9%。东部地区商品住宅销售额、商业营业用房销售额、办公楼销售额在全国的占比分别达到70.6%、66%与88.5%。但2006年中、西部地区房地产开发投资增速分别达到了31.39%与31.21%，东部地区仅为18.74%。2007年上半年中、西部地区房地产开发投资增速同比分别达到了38.9%与37%，东部地区仅为23.5%。
销售额排名前十大省市对全国市场影响较大。分省市看，2006年北京、上海地区房地产销售额占全国总销售额的29.13%，加上广东、江苏、浙江后的前五大地区占全国总销售额的56.57%，加上山东、福建、辽宁、天津、四川后的前十大地区占全国销售额的76.54%。2007年上半年，以上十大地区房地产销售额占全国房地产销售额的73.4%，其变化趋势主导着全国房地产市场的走势。
企业经营效益出现分化，大多数公司处于微利水平。2006年98家上市房地产开发企业中，ROE超过10%的24家，占比24.5%；超过5%小于10%的30家，占比30.6%；盈利但小于5%的33家，占比33.7%；亏损企业11家，占比11.2%。2007年上半年ROE超过5%的企业33家，占比32.7%，亏损企业22家，占比22.4%。以上数据说明，目前我国上市房地产开发企业的经营效益参差不齐，大多数企业ROE处于10%以下的微利水平，经营效率偏低，且有部分企业亏损。
据调查，盈利能力较强的企业大多拥有丰富的土地储备、强大的品牌声誉、充沛的资金以及良好的项目运作能力。
行业内部资产重组此起彼伏，市场竞争渐趋理性。在经营效益出现分化的背景下，房地产开发企业间围绕战略资源展开的资产重组愈演愈烈。
2007年上市公司房地产资产重组涉及金额不下数十亿元。部分企业开始改变资金的地区投向，向盈利空间更高的区域迈进；部分开发商接受外来投资者的加入，逐渐由独立经营向共同经营的经营模式转变；部分实力弱小的开发商开始寻求彼此资金合作的空间，逐渐由单一开发向联合开发的模式转变。
不管以上重组行为的动因如何，从整体上看，2007年围绕房地产业务展开的资产重组大多有利于实现资源的优化配置，是企业在审时度势后，结合自身特点作出的理性选择，表明我国房地产市场的竞争格局正逐渐趋于理性。
近期房地产行业的发展趋势
房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20%。
市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。在当前我国居民居住水平普遍较低，房地产市场以首次购房与改善住房等真实需求为主的背景下，以上政策对未来2-3年房地产市场的真实需求影响不大。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。因此可以预测，未来2—3年我国房地产市场的需求将继续迅速增长。
从供给看，近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都在一定程度上减缓了房地产市场的供给增速。在国家控制投资规模、紧缩“银根”、“地根”的宏观调控政策不可能有根本改变的情况下，未来2-3年全国房地产市场的供给增速将略有减缓。房地产市场供求发展不平衡的矛盾将继续存在。
房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：
第一，房地产市场供求发展不平衡的矛盾(特别是需求将继续迅速增长的趋势)必然反映在房价的持续增长上；
第二，近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；
第三，从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。
普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，目前房地产市场上大户型、低密度住宅占比偏高的状况将改变，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。
东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。长期以来，我国东部地区经济较为发达，高收入人口较多，人均GDP与收入水平明显高于中、西部地区，一直是房地产开发投资的重点区域。中西部地区相对低廉的土地价格、人工成本、具有上升潜力的房地产价格以及由此产生的较高的房地产收益预期也对开发商产生了强大的吸引力，近年来东部房地产投资资金部分向中西部中心城市转移，为中、西部地区的房地产业提供了强劲的增长动力，未来2—3年，这一趋势仍将继续。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。
房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。利润率的下降、宏观调控带来的销售速度放缓以及信贷的收缩将使房地产开发企业的资金压力空前加大，从而形成一个自动淘汰机制。可以预见未来2-3年房地产开发企业的并购将在现有的基础上得以延续并进一步发展，以获取资源为目的的并购仍将是主流。有实力的房地产开发企业通过并购与重组逐步扩大市场份额；一些缺少土地与资金支撑的中小开发商、不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司有可能被兼并或破产。而无论是强强联合，还是强弱结合，都是通过进行土地、资金、人力、品牌等资源的整合追求资源利用最大化，达到企业双赢甚至多赢的目标。
大企业转移目标市场将带动东部二、三线城市市场发展。国内的大型房地产企业多数从一线城市起家，因此目前北京、上海、广东、江苏、浙江、山东、福建、辽宁、天津、四川等一线中心城市基本主导了全国房地产市场的发展。随着一线城市土地供应量的减少，拿地门槛逐渐提高，地方政府对开发企业的资质与土地出让金的支付条件等都进行了严格的控制，竞争将更加激烈。在此背景下，部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。
主要宏观调控政策与房地产信贷业务风险
2006年，针对少数大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理矛盾突出、房地产市场秩序比较混乱等问题，国务院强化、细化了房地产宏观调控。
一是继续调整住房供应结构，重点发展满足居民自住性需求的中低价位、中小套型的普通商品住房；
二是进一步通过税收、土地政策与信贷政策调节住房供给与需求，抑制房价过快上涨；
三是进一步整顿和规范房地产市场秩序，特别是规范房地产市场外资准入和管理。
本轮房地产宏观调控不仅涉及房地产二级市场(房地产开发、交易市场)，而且集中力量于房地产一级市场(土地市场)；不仅重视经济、金融等市场调控手段的组合使用，更以行政问责的手段来确保宏观调控措施的执行力。随着各项政策措施的逐步贯彻落实，房地产市场出现了一些积极变化，开发投资实现平稳增长，住宅开发结构得到一定改善，但部分城市房价上涨依然较快，市场秩序仍需进一步规范。
2007年3月18日、5月19日、7月20日与8月22日，央行四次宣布加息，将金融机构一年期存款基准利率提高到3.6%，一年期贷款基准利率提高到7.02%，对其他各档次存贷款基准利率(包括个人住房公积金贷款利率)也作了相应调整。加息使得房地产开发商资金成本增加，但是短期内对其资金成本的影响非常有限。对购房者而言，虽然加息将增加其购房的利息负担，但是整体而言增加的幅度较小。尽管短期内加息对整个行业的资金面影响不大，但是如果未来央行连续加息，整个行业将面临非常大的资金压力。
为全面落实以前一系列调控意见中提出的住房保障措施，2007年8月召开了全国住房保障会议，旨在完善住房保障体系的相关配套文件将在会议之后陆续出台。如果这些政策出台后房地产市场秩序仍得不到进一步规范，全国或局部地区房价上涨过快的势头得不到有效地遏制，房地产供应结构仍然失衡，则不排除国家将进一步加强土地供应的宏观管理，深度调控房地产投资与投机需求、出台更为严厉的房贷调控政策以及征收物业税的可能。
尽管受到宏观调控的制约，房地产信贷业务蕴含的风险仍不容忽视：
一是部分房地产开发企业高负债经营导致信用风险。我国大部分房地产开发商自有资金较少，开发资金来源以银行信贷等间接融资为主，企业资产负债率较高。随着我国房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高以及升息周期的到来，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，就会导致不良贷款的产生。
二是房地产跌价引发市场风险。近年来部分地区房地产销售价格上涨较快，容易导致市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，会引起房地产价格下跌，作为抵押物的房地产价格也将大幅缩水，给银行带来不小的损失。
三是发放房地产贷款过程中存在操作风险，突出表现在：向手续不完备、“四证”不齐、项目资本金未全部到位的开发商发放贷款；向主体结构未封顶的项目发放个人住房贷款；对借款人的财务分析不到位，对贷款的真实性调查不充分，贷后管理薄弱等。
四是“假按揭”蕴含道德风险。假按揭不以真实购房为目的，开发商以其他关系人冒充购房人，通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款，以达到降低财务成本，缓解资金周转困难的目的。由于假按揭的申请人大多不具备还款能力且无还款意向，因此该类贷款已成为个人住房贷款最主要的风险源头。
五是法律法规限制了贷款抵押品的执行，加大了法律风险。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，加大了抵押物执行的法律风险。
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