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2025-2030年全球与中国洗眼器行业市场现状调研分析及
2025-08-12
房地产（地产开发）2022年投资策略：2022：破而后立，晓喻新生
- 2021-10-25 01:10:08上传人：遗忘**en
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政策面：破而后立，后疫情时代楼市重拾正轨 从房地产政策演变趋势来看，我们认为防范房地产市场金融风险机制将持续运作，房企金融监管及楼市价格调控将常态化。针对当前部分房企金融风险突出及局部城市刚性购房需求受阻等现象，预期后续政策将重点监管整治行业资金挪用乱象，边际缓和对居民刚需房屋按揭贷款的支持。聚焦 2022 年，我们认为后疫情时代楼市将重拾正轨，“房住不炒主基调不变，因城施策防失速，加强住
- 1、 破而后立，后疫情时代楼市重拾正轨
- 1.1 、 政策总览： “房住不炒 ”主基调不变，央行“双维护”修复市场情绪
- 1.2 、 需求侧流动性：边际宽松信号释放， 8月单月居民信贷现改善迹象
- 1.3 、 供给侧流动性：传统融资渠道持续收紧，非标融资延续压降态势
- 1.4 、 三道红线：稳健经营 为房企重心，行业整体金融风险可控
- 2、 晓喻新生，房企探寻多元化破局之路
- 2.1 、 商业地产：规模仍有增量空间，探索轻资产模式
- 2.2 、 长租公寓：迎政策“春风”，房企系长租公寓将成为未来租赁供给的必然趋势
- 2.3 、 物流地产：疫情下仓储物流缺口逐渐暴露，强者恒强格局或难以撼动
- 3、 重点关注房企的多元化业务介绍
- 3.1 、 龙湖集团 (0960.HK) ：龙湖天街商业翘楚，冠寓长租盈利可期
- 3.2 、 华润置地 (1109.HK) ：购物中心收入破百亿，未来两三年仍是新建购物中心投入运营高峰期
- 3.3 、 新城控股 (601155.SH) ：填补三四线商业空白，吾悦广场步入百店时代
- 3.4 、 万科 A/ 万科企业 (000002.SZ 、 2202.HK) ： 国内集中式长租公寓房源第一，物流资本运作可能性提升 29
- 3.5 、 旭辉控股集团 (0884.HK) ：规模进一步发力 ，坚持“轻重并举”
- 4、 投资建议
- 4.1 、 万科 A/ 万科企业 (000002.SZ 、 2202.HK) ：当期住宅开发盈利承压，长期看好多元板块价值
- 4.2 、 保利发展 (600048.SH) ：增持彰显管理层发展信心，投资兼顾资源获取与利润保障
- 4.3 、 中国金茂 (0817.HK) ：全年结算大幅提升，金茂物业高端领先
- 5、 风险分析
- 6、 附录：重点公司盈利预测与估值表
- 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告
- 房地产
- 图目录
- 图 1： 2021 年全国房地产行业重点调控措施
- 图 2： 2021 年重点城市楼市调控 政策（类型）统计
- 图 3： 22 城首批土拍成交、中止、流拍宗数
- 图 4： 22 城首批土拍成交建面及金额
- 图 5： 22 城第一、二批集中供地土 拍规则
- 图 6：房地产贷款余额同比增速（季度数据）
- 图 7：新增房地产贷款占新增贷款比重
- 图 8： 居民 /企业部门新增人民币贷款单月 值
- 图 9： 居民 /企业部门新增人民币贷款累计值
- 图 10 ： 居民部门新增短贷 /长贷当月值
- 图 11 ： 居民部门新增短贷 /长贷当月同比
- 图 12 ： 全国首、二套房贷平均利率（ %）
- 图 13 ：房企境内债券单月发行 /到期 /净融资
- 图 14 ：房企境内债券累计发行 /到期 /净融资
- 图 15 ：内房境内债按类型拆分
- 图 16 ：内房海外债券单月发行 /到期 /净融资
- 图 17 ：房企单季境内发债、海外发债、境内 到期、海外到期金额
- 图 18 ：房地产集合信托单月成立规模及同比增速
- 图 19 ：房地产集合信托累计成立规模及同比增速
- 图 20 ： 2021H1 中国房地产企业销售榜 Top40 （全口径金额排名） 三道红线达标情况统计
- 图 21 ： 2018 -2021E 年我国购物中心实际及计划增量
- 图 22 ： 2020 年各月我国购物中心开业数量（座）
- 图 23 ： 2017 -2021E 年我国购物中心增量各城市线级占比
- 图 24 ： 2017 -2021E 年我国购物中心增量项目体量区间占比
- 图 25 ：近 10 年中国购物中心存量及增量表现
- 图 26 ：近 10 年中国购物中心 “增量 /存量 ”指标
- 图 27 ：中国主要物流地产商市场份额占比
- 图 28 ：物流地产、办公楼、 5年期国债收益率比较
- 图 29 ：物流地产占中国大宗物业成交比重攀升
- 图 30 ：人均营业性通用仓库面积
- 图 31 ： 2020 年我国人均仓储面积与美国、日本 对比
- 图 32 ： 龙湖商业资本回报率及借贷成本
- 图 33 ： 龙湖商业分线城市布局
- 图 34 ： 龙湖商业历年租金收入及出租率
- 图 35 ： 龙湖商业历年销售额及客流
- 图 36 ：冠寓累计开业间数及出租率
- 图 37 ：冠寓营业收入及同比
- 图 38 ：龙湖冠寓城市能级分布
- 图 39 ：龙湖冠寓区域分布
- 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告
- 房地产
- 图 40 ：华润置地商业地产总建面及营收
- 图 41 ：华润置地购物中心数量及 GFA
- 图 42 ：华润置地购物中心租金收入及同店增速
- 图 43 ：华润置地购物中心月均销售额坪效及出租率
- 图 44 ：华润置地购物中心公允价值
- 图 45 ：华润置地购物中心回报率 EBITDA/Cost
- 图 46 ：华润置地购物中心个数城市能级分布
- 图 47 ：华润置地购物中心个数区域分布
- 图 48 ： 吾悦广场开业情况
- 图 49 ： 吾悦广场 新开业广场 /已开业广场数量（个）及占比
- 图 50 ：吾悦广场租金收入情况
- 图 51 ：吾悦广场月单位租金
- 图 52 ：泊寓核心八城各租金段（元 /月）产品分布情况
- 图 53 ：泊寓核心八城开业规模市占率
- 图 54 ： 2015 -2020 年 万纬物流累计管理项目个数
- 图 55 ： 2017 -2020 年万纬物流稳定期高标仓出租率
- 图 56 ： 万纬物流营业收入
- 图 57 ： 万纬物流营业收入拆分
- 表目录
- 表 1： 2021H1 40 家房企三条红线指标情况
- 表 2： 2021H1 各梯队房企平均三条红线指标情况
- 表 3：各梯队房企总有息负债情况
- 表 4：各梯队房企平均融资成本情况
- 表 5： 2021 年 22 城首批集中出让涉租赁地块成交情况
- 表 6：旭辉瓴寓 产品线
- 表 7： 万科 A/ 万科企业 (000002.SZ 、 2202. HK) 盈利预测与估值简表
- 表 8：保利发展 (600048.SH) 盈利预测与估值简表
- 表 9：中国金茂 (0817.HK) 盈利预测与估值简表
- 表 10 ：行业重点上市公司盈利预测、估值与评级
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