银行与地产专题（一）：城中村专题｜资金来源、商业模式特点及对银行增量的测算
- 2023-12-12 11:30:32上传人：望见**如水
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核心观点：1、资金来源与模式特点。与棚改比较，资金来源会更加多元化，商业银行有望有更大参与度，预计至少15%以上的参与空间；改造模式采取多元化模式：预计“净地出让”的要求背景下，仍有一二级联动的空间。2、中性假设下拉动投资总额7.3万亿，销售额6.5万亿。商业银行至少可参与总投资1.09万亿，每年2181亿。可带动按
- 占比下降至 50% 等，商业银行仍有 15% 以上的参与空间。 3、银行可利用多元牌照优
- 势，服务城中村改造， 大行利用牌照和资金成本优势，在城中村改造中将发挥更大
- 作用，关注大城市区域银行的参与机会。
- ◼ 投 资 建 议 ：银 行 股 稳 健 度 高 。 风 险 端 来 看 ，地 方 债 务 以 及 中 小 银 行 相 关 风 险 明
- 显 降 低 ，采 取 时 间 换 空 间 的 模 式 ，银 行 资 产 质 量 会 保 持 稳 定 ；收 益 端 来 看 ，银
- 行资产端收益率承压，息差稳定性取决于存款端成本率下降节奏。 优 质 城 农 商
- 行 的 基 本 面 确 定 性 大 ： 江苏银行、渝农商行。 经 济 弱 复 苏 ， 选 择 防 御 型 银 行 ：
- 大 型 银 行（ 农 行 、中 行 、邮 储 等 ）。 经 济 复 苏 预 期 强 ，选 择 银 行 中 的 核 心 资 产 ：
- 宁波银行、招商银行和平安银行。
- ◼ 风险提示： 经济下滑超预期。国内外疫情反复超预期。金融监管超预期 。
- 一、城中村改造与棚改的主要区别：资金来源、改造模式 、涉及城市
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- 1.2 改造模式：严禁大拆大建，改造模式多元化
- 1.3 城市：城中村改造主要涉及一二线，棚改主要影响三四线
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- 2.1 测算 21 个超大特大城市的城中村建筑面积约为 7.3 亿平方米
- 2.2 中性假设下本次城中村改造拉动投资总额 7.3 万亿，销售额 6.5 万亿
- 3.1 与一级开发商建立合作，更充分参与二级开发和后续按揭业务
- 3.2 中性假设下商业银行可参与总投资 1.09 万亿，每年 2181 亿
- 3.3 中性假设下可带动按揭 1. 3万亿，每年 2609 亿
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- 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4
- 专题 研究 报告
- 图表 1：今年以来中央关于城中村改造高度重视
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- 图表 4：城中村改造主要资金来源猜想
- 图表 5：棚改专项债发行规模（亿元）
- 图表 6：本轮城中村改造模式梳理
- 图表 7：超大特大城市前期城市改造目标
- 图表 8：棚改建设计划与实际执行（万户）
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- 图表 10 ：乐观假设下（拆除重建比 40% ）城中村投资额测算
- 图表 11 ：中性假设下（拆除重建比 30% ）城中村投资额测算
- 图表 12 ：悲观假设下（拆除重建比 20% ）城中村投资额测算
- 图表 13 ：乐观假设下（拆除重建比 40% ）城中村销售额测算
- 图表 14 ：中性假设下（拆除重建比 30% ）城中村销售额测算
- 图表 15 ：悲观假设下（拆除重建比 20% ）城中村销售额测算
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