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房地产行业研究：2023年报综述：黎明前的黑夜
- 2024-05-06 14:51:49上传人：老街**桃花
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核心观点业绩持续承压，央国企表现更佳。2023年56家样本房企：①营收总额42015亿元，同比+3.7%；归母净利润-1016亿元，亏损扩大33.0%。仅绿城、华润、中海、建发实现营收及归母的双增长。②整体毛利率14.2%，同比-2.0pct，其中央国企18.0%，同比-2.8pct；民企10.2%，同比-1.2pct;混合13.6%，同比-2.1pct。仅华润及中海的毛
- 房企的选择及说明
- 一、业绩持续承压，央国企表现更佳
- 1.1、营收略增归母 净利润连亏，各类房企分化明显
- 1.2、毛利率延续下行趋势，销管费用率继续压降
- 1.3、持续计提资产减值，减轻业绩释放压力
- 1.4、合同负债规模持续减少
- 二、经营端头部央国企及改善型房企销售拿地更加突出
- 2.1、销售普遍承压，央国企韧性更强
- 2.2、央国企成为土 地市场的主要玩家
- 2.3、新开工持续下降，竣工端积极保交付
- 三、资产质量高、债务结构好的房企才能穿越周期
- 3.1、资产负债延续缩表趋势
- 3.2、改善型房企资产质量高、流动性强
- 3.3、房企债务结构及融资成本分化
- 3.4、分红印证房企的实力与底气
- 四、投资建议
- 五、风险提示
- 图表1： 本文房地产开发企业的分类及明细
- 图表2： 销售排名靠前且市场关注度较高的 18家重点房企
- 图表3： 2023各类房企资产规模分布
- 图表4： 2023各类房企营收分布
- 图表5： 2018-2023各类房企营收同比走势
- 图表6： 2018-2023各类房企归母净利润同比走势
- 图表7： 2023年18家典型房企营收及归母净利润同比情况
- 图表8： 2017-2023各类房企毛利率走势
- 图表9： 18家重点房企 2022及2023毛利率情况
- 图表10： 2017-2023各类房企销管费率走势
- 图表11： 18家重点房企 2022及2023销管费用率情况
- 图表12： 26家A股房企持续计提资产减值损失
- 图表13： A股重点房企 2021-2023资产减值损失情况
- 图表14： 2023年26家A股房企计提资产减值损失排序
- 图表15： 2021年后样本房企合同负债规模持续减少
- 图表16： 样本房企合同负债对营业收入的覆盖倍数减少
- 图表17： 18家重点房企合同负债对营业收入的覆盖倍数
- 图表18： 百强房企累计全口径销售金额及同比走势
- 图表19： 百强房企单月全口径销售金额及同比走势
- 图表20： 2023年1-12月TOP30房企销售表现
- 图表21： 18家重点房企 2022及2023的销售额同比增速
- 图表22： 部分优质房企的市占率持续提升
- 图表23： 重点房企投资强度 分化
- 图表24： 重点房企 2022及2023投资强度
- 图表25： 央国企权益拿地金额占比提升
- 图表26： 2023年央国企权益拿地金额最多
- 图表27： 2023年权益拿地金额 TOP30房企中，共有央国企 19家及城投 5家
- 图表28： 重点房企历年新开工面积走势
- 图表29： 重点房企 2023新开工面积及同比
- 图表30： 重点房企历年竣工面积走势
- 图表31： 重点房企 2023竣工面积及同比
- 图表32： 2018-2023各类房企总资产规模同比走势
- 图表33： 2023年末18家重点房企总资产规模及其同比
- 图表34： 2018-2023各类房企资产负债率走势
- 图表35： 18家重点房企的资产负债率对比
- 图表36： 房企竣工存货占总存货比例对比
- 图表37： 房企资产流速对比
- 图表38： 18家重点房企短期有息负债占比走势
- 图表39： 18家重点房企 2022及2023短期有息负债占比
- 图表40： 重点房企平均融资成本走势
- 图表41： 房企2022及2023融资成本对比
- 图表42： 18家重点房企 2021-2023年分红总额（亿元人民币）
- 图表43： 18家重点房企 2021-2023年分红比例
- 图表44： A股地产PE-TTM
- 图表45： 港股地产 PE-TTM
- 图表46： 覆盖公司 估值表
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