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房地产行业2023年年报&2024年一季报综述：房企销售与投融资均缩量，业绩与利润率持续探底
- 2024-05-20 23:32:26上传人：青竹**回阳
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核心观点经营情况分析：销售投融资均缩量，行业格局逐步稳定。1）销售：23年百强房企销售金额降幅近两成（-18%），规模基本回到16-17年的水平。随着行业逐步出清，在市场长期低迷的情况下，头部房企在营销、产品等各方面优势下，销售降幅相对小于尾部，CR5、CR10降幅分别为12%、13%。千亿规模房企明显减少，23年仅剩16家（
- 1经营情况分析：销售投融资均缩量，行业格局逐步稳定
- 1.1销售：百强房企销售规模基本回到 16-17年水平，民营房企销售市占率降至四成
- 1.2 拿地：百强房企拿地 量持续收缩，拿地端行业格局逐步稳定
- 1.3 开竣工：典型房企 2023年开竣工集中度均下降；预计 2024年开竣工规模将出现双位数负
- 增长
- 1.4 融资：全年融资规模同比持续下滑，融资成本持续下行
- 2 行业财务指标分析： 2023年业绩、利润率、现金流均承压， 2024Q1压
- 力犹存
- 2.1 2023年行业营收 业绩均承压；预计未来短期业绩仍将承压
- 2.2 盈利能力：利润率显著承压， 2023年三费率明显改善
- 2.3 偿债能力：有息负债规模压降，应付票据规模持续显著下滑
- 2.4 现金流： 2023年筹资性现金流承压， 2024年一季度经营性现金流承压
- 3．TOP20房企财务指标分析：央国企、区域型优质企业整体财报质量
- 和现金流状况较好，混合所有制房企资金压力明显加大
- 3.1 规模较大、央国企、区域深耕型房企业绩表现较好，民企内部显著分化
- 3.2 盈利能力：头部规模较大的房企、央国企的利润率水平相对更高
- 3.3 偿债能力：央国企、区域深耕型房企有 息负债规模相对稳定，同时杠杆率相对更低
- 3.4 现金管理能力：地方国企和区域深耕型房企在手现金正增长
- 4 投资建议
- 5 风险提示
- 2024年5月20日 房地产行业 2023年年报&2024年一季报综述 3
- 图表1. 2023年百强房企全口径销售金额 6.01万亿元 ，同比下降 17.7%
- 图表2. 2023年百强房企权益口径销售金额 4.24亿元，同比下降 17.0%
- 图表3. 2021年开始百强房 企销售较差，低于全国商品房销售增速
- 图表4. 2023年全口径销售金额规模超过千亿的房企仅剩 16家
- 图表5. 2023年CR5、CR10、CR20、CR50、CR100全口径销售额增速分别为
- 11.8%、-13.2%、-14.5%、-16.3%、-17.7%；2024年1-4月分别为 -39.1%、
- 42.5%、-45.7%、-48.2%、-48.5%
- 图表6. 2023年百强房企销售权益比例为 70.7%，同比提升 0.6个百分点； 2024年
- 1-4月再度提升至 71.7%
- 图表7. CR5梯队的销售权益比例相对最高
- 图表8. 2023年百强房企销售均价为 1.79万元/平，同比增 长10.8%
- 图表9. CR5的销售均价增速相对更高， 2023年、2024年1-4月分别为 18.7%、
- 24.5%
- 图表10. 2023年建发国际、滨江集团、越秀地产顺利完成年初制定的销售目标 .. 11
- 图表11. 房企2024年销售目标和推货计划梳理
- 图表12. 2023年CR5、CR10、CR20、CR50和CR100全口径销售额集中度分别
- 为14.7%、22.6%、32.0%、43.5%、51.5%
- 图表13. 2023年CR5、CR10、CR20、CR50和CR100权益口径销售额集中度分
- 别为10.6%、16.2%、22.5%、30.4%、36.4%
- 图表14. 2024年1-3月CR100行业集中度持续下降
- 图表15. 2023年百强房企权益销售额中，民企占比为 43.5%，较2022年下降了
- 13.7个百分点
- 图表16. 央企和地方国企权益销售额 2023年同比分别增长 6%、19%，民企同比
- 下降37%
- 图表17. 2023年百强房企拿地金额合计 1.55万亿元，同比下降 6.2%
- 图表18. 2023年百强房企拿地建面合计 1.34亿平，同比下降 2.6%
- 图表19. 2023年百强房企拿地楼面均价为 1.16万元/平，同比下降 3.6%
- 图表20. 2023年CR5、CR10、CR20、CR50拿地强度分别为 31.5%、31.8%、
- 28.6%、26.6%
- 图表21. 从拿地集中度来看， 2023年百强房企拿地金额占全国（ 300城）土地成
- 交总价的比重为 36.7%，较2022年提升了 6.6个百分点
- 图表22. 2023年百强房企中民企拿地金额占比 28.5%，与2022年基本持平
- 图表23. 2023年拿地金额 TOP20房企中，中海、绿城、建发、铁建、金茂、华润、
- 万科、龙湖 2023年拿地金额同比保持正增长
- 图表24. 2024年1-4月拿地金额 TOP20房企中，滨江集团、建发国际拿地金额均
- 超过200亿元
- 图表25. 2023年7家典型房企新开工面积 5266万平，同比下降 25.2%
- 图表26. 2023年7家典型房企新开工面积集中度为 5.5%，同比下降 0.4个百分点 16
- 图表27. 2023年12家典型房企竣工面积 1.93亿平，同比增长 0.8%
- 亿元，同比下降 15%
- 降0.16个百分点至 3.81%
- 219、297、2473亿元
- 别占比24.9%、29.5%、45.6%
- 别发行307、200、180亿元
- 图表34. 2024年全年房地产行业国内外债券到期规模合计 7703亿元
- 同比分别下降 0.8%、13.7%
- 图表37. 2023年、2024Q1房地产板块归母净利润分别为
- 136、3亿元，2023年出现亏损， 2024Q1增速为-98.1%
- 图表38. 2023年房地产板块资产和信用减值损失分别为 850、248亿元
- 别为-35.9%、-33.6%
- 分别为-51.6%、-24.1%
- 图表41. 2024Q1房地产板块少数股东损益占比为 94.1%
- 同比仍然正增长，占比 48%
- 为盈
- 速分别为 -22.9%、-26.3%
- 图表46. 2023年、2024Q1房地产板块毛利率分别为 16.9%、16.7%
- 图表47. 2023年、2024Q1房地产板块三费率分别为 8.1%、11.5%
- 图表48. 2023年、2024Q1房地产板块 ROE分别为-0.8%、0.1%
- 图表49. 2023年107家A股房企中 65家房企（占比 61%）毛利率同比下滑
- 滑
- 增速分别为 -3.9%、-3.1%
- 0.94X
- 别下降45.1%和44.6%
- 点
- 增速分别为 -14.7%和-23.4%
- 2999、-721亿元，2024Q1分别为-1060、196、-140亿元
- 2.07万亿元、 3299亿元 ，同比分别下降 7.5%、38.6%
- 1.44万亿元、 3287亿元 ，同比分别下降 13.9%、12.2%
- 金）/偿还债务支付的现金分别为 0.91X、1.23X
- 提供劳务收到的现金分别为 0.7X、1.0X
- 图表61. 2023年107家A股房企中 37%的房企货币资金正增长
- 企经营性现金流净额为正
- 进行财务数据分析： 1）销售规模； 2）标的公司属性； 3）区域布局策略
- 600~1000亿规模的房企营收同比增长 27%
- 12%、33%；1000~1500亿、600~1000亿规模房企出现亏损
- 民企出现亏损
- 图表68 2023年区域深耕型房企营业收入增速高达 22%
- 图表69. 2023年区域深耕型房企归母净利润同比下降 13%
- 融创中国（ 59%）、旭辉控股（ 51%）
- 城中国（ 13%）、华润置地（ 12%）、中国海外发展（ 10%）
- 图表72. 2023年末规模在 1500~3000亿元的房企预收账款增速最高，为 3%
- 达1.14X
- 图表74. 2023年末地方国企的房企预收账款增速最高，为 12%
- 图表75. 截至2023年末，地方国企的 预收账款 /营业收入最高，达 1.27X
- 图表76. 2023年末区域深耕型房企预收账款增速最高，为 10%
- 图表78. 2023年3000亿元以上规模房企毛利率最高， 达19.2%
- 图表79. 2023年3000亿元以上规模房企归母净利润率最高，达 7.8%
- 图表80. 2023年央国企 毛利率较高，分别为 16.7%和14.8%
- 图表81. 2023年央国企归母净利润率较高，分别为 2.9%、3.4%
- 图表83. 2023年区域深耕型房企归母净利润率较高，达 3.2%
- 图表84. 2023年华润置地、中国海外发 展毛利率相对较高，均超过 20%
- 企三费率分别为 4.4%、5.5%
- 图表86. 2023年央国企的三费率相对较低，央企为 5.9%，地方国企为 5.2%
- 图表87. 2023年区域深耕型房企的三费率相对较低，为 5.1%
- 为7.4%和8.1%
- 图表89. 2023年地方国企 ROE相对较高，达 9.7%
- 图表90. 2023年区域深耕型房企 ROE相对较高，达 9.5%
- 江集团， ROE分别为15.0%、11.8%、10.0%
- 10%
- 图表93. 地方国企 2023年有息负债增速相对较高，为 1%
- 图表94. 区域深耕型房企 2023年有息负债规 模同比基本持平
- 规模增速相对较高
- 产负债率最低，分别为 61.2%、62.4%
- 为45.5%、44.9%
- 高，分别为 2.46X和3.06X
- 64.1%
- 图表100. 2023年央国企净负债率最低，分别为 72.1%、56.8%
- 图表101. 2023年地方国企现金短债比最高，为 3.87X
- 图表102. 2023年区域型房企剔除预收账款后的资产负债率最低，为 64.4%
- 图表103. 2023年区域型房企净负债率最低，为 51.4%
- 图表104. 2023年区域深耕型房企现金短债 比高达3.24X
- 图表105. TOP20房企中61%的房企为绿档房企
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