2025年写字楼行业趋势分析：深圳甲级写字楼行业需求结构趋向多元

  报告网讯，2025年上半年，深圳写字楼市场受多重因素交织影响，呈现出供应节奏放缓、空置率小幅波动的态势，同时需求端也在行业变革中逐渐转向多元。从整体市场来看，外向型经济面临外部冲击，而高新技术与硬科技产业的发展为写字楼租赁提供了支撑，但项目入市延后、租金调整等现象仍凸显市场竞争压力。未来三年内，深圳甲级写字楼存量有望突破关键节点，优质购物中心与大宗交易市场也伴随写字楼市场变化呈现新特征，办公成本优化则成为企业与市场参与者关注的重点方向。以下是2025年写字楼行业趋势分析。

  一、写字楼项目入市延后缓解供应压力，空置率与租金呈反向变动

  2025年上半年，以外向型经济为重要支撑的深圳，进出口贸易受到中美贸易战冲击。不过，高新技术产业持续发力，硬科技产业快速发展，为深圳办公楼租赁市场提供了持续需求。但外部环境的不确定性与国内新旧动能转换期的结构性压力，对写字楼租赁需求造成一定影响，导致部分写字楼项目投入使用时间延后。

  《2025-2030年全球与中国写字楼行业市场现状调研分析及发展前景报告》从数据来看，2025 年上半年深圳全市投入使用的甲级写字楼新供应面积为 23.5 万平方米，低于市场普遍预期，全市甲级物业存量达到 860.5 万平方米。供应延后暂时减小了空置率上行压力，截至 2025 年二季度末，全市甲级写字楼空置率为 27.8%，较此前提高 1.2 个百分点。

  面对激烈竞争，业主持续下调租金以留住或招揽租户，同时积极推出更多样化服务提升租户体验。总部型物业也在吸引关联企业回流及产业链上下游企业入驻，政府部门则积极参与重点行业企业孵化和培育，为相关企业提供低成本优质办公空间。需求分流进一步加大甲级写字楼市场去化压力，二季度全市甲级写字楼平均租金继续下探，较 2024 年年末下跌至每月 160.1 元 / 平方米。不过，价格优势在一定程度上促进了新供应及部分存量项目去化，上半年全市累计净吸纳量为 6.8 万平方米。

  二、三年后深圳甲级写字楼总存量或破千万平方米，需求结构趋向多元

  在未来供应方面，结合已完成竣备但未启用的新项目及接近完工的项目，2025 年内还有约 122 万平方米的甲级写字楼可投入使用。调查显示，多达 420 万平方米的甲级写字楼有望在 2027 年年末前投入供应，即便考虑项目延期或运营方向调整等因素，到 2027 年年末深圳甲级写字楼总存量仍有望突破 1000 万平方米，市场竞争将持续白热化，进而促使办公成本进一步下降。

  同时，部分大型企业的总部大楼即将投入使用，办公需求的转移对存量写字楼楼宇产生的压力不可小觑。为实现原有租户留存与新客户吸纳的目标，业主将在优惠政策制定与便利性服务供给方面展现更高灵活度，甲级写字楼平均租金也将延续下行趋势。

  伴随租金下行，甲级写字楼中新兴行业以及经营类业态的占比预计将上升，写字楼租户构成将更加多元。2025 年年初以来，部分科技公司掀起新一轮科技热潮，同时城市竞争带来的紧迫感令深圳加大力度支持科技企业发展，未来更多优秀科技企业的涌现，或将给甲级写字楼市场带来新的增量需求。

  三、写字楼关联商业配套表现亮眼，新供应与存量改造共同发力

  2025 年上半年，与写字楼市场相关联的深圳零售市场供应端表现亮眼，迎来共计 30.3 万平方米的优质购物中心新供应，主要贡献来自两个重点项目，全市优质购物中心存量增至 747.7 万平方米。此外，某开放式独栋街区项目正式亮相，与以集中式商业形态为主的另一项目形成互补，成为深圳西海岸 “文旅 +” 热门打卡地;某商业运营企业利用雄厚商业资源重新打造商业项目，为福田引入批量瞩目首店;某轻资产输出项目以面积为 3.0 万平方米的户外运动广场为特色吸引人气，激发了存量资产的潜在价值。

  从数据走势来看，优质购物中心市场与写字楼市场类似，均面临供需变化带来的挑战与机遇，两者共同构成了城市商业办公生态的重要部分，为写字楼租户及周边人群提供了完善的消费配套。

  四、商业配套竞争加剧倒逼创新，新消费场景助力写字楼周边市场

  随着优质购物中心总存量扩大，深圳优质购物中心密度进一步加大，社区型商业、写字楼商业配套等设施的完善，在满足消费需求的同时也加剧了品牌竞争，对招商团队及运营能力提出更高要求。2025 年二季度末，深圳优质购物中心最优层平均租金为每月 761.6 元 / 平方米，半年下降 2.4%，全市整体空置率为 9.1%，上升 1.2 个百分点，预计持续筹开的某项目有望缓解所在片区空置率上行趋势。

  未来三年，深圳约有 126.4 万平方米的优质购物中心计划入市，其中包括宝安、南山在内的西部板块占比高达 68.4%。未来供应无疑会加剧市场竞争并对租金形成压力，但新鲜的商业消费载体投入市场将完善消费体验，不断为市场带来新消费场景，进而加速消费潜力释放。尽管宏观经济不确定性将影响整体消费意愿，但文体娱乐细分品类的消费需求挖掘，以及情感需求催生的潮玩、二次元、宠物经济，预计将继续点亮零售市场，为写字楼周边商业生态注入活力。

  五、大湾区大宗交易聚焦小总价资产，写字楼类物业自用需求活跃

  2025 年上半年，大湾区大宗交易成交规模波动明显，单宗均价金额降至 5 亿元，市场主流需求转向小总价资产。广州各区属平台招商引资及企业自用需求，是推动工业(产业)类与非核心区办公成交的主要引擎。受企业自用需求推动，深圳上市企业及国企购置成为交易主体，独栋别墅及工业类资产法拍成为热点板块，买家积极寻求低位入市机会，险资持续加码布局大湾区物流资产，同时稳定运营的商业项目备受投资人青睐，以扩大运营空间。

  具体到深圳市场，2025 年上半年办公类物业成交总额近 80 亿元，多为自用买家成交，反映出深圳自用办公需求仍然较为活跃，工业及商业类资产受关注度持续提高。上市公司及国企自用买家仍是深圳写字楼市场成交主力，多家企业近三年均在深圳购置写字楼作为自用办公或经营场所。

  展望未来，市场参与各方可把握政策利好节点，抓住降息、优先政策等窗口，优选政策导向明确的板块。在价格持续调整下，投资价值开始浮现，私人投资者将积极参与市场，透过企业处置物业窗口择机低价收购优质物业;同时聚焦商业与产城基础设施，关注内循环、扩大内需需求增长及产业转移机遇，在大宗交易市场有明确退出路径、回报明确可控的项目将更具吸引力。此外，伴随新经济崛起的基础设施将持续受到关注，人工智能技术发展带来的算力需求激增，将使数据中心投资重返热点，生物医药领域涉及的配送仓储、医疗器械生产也值得关注，这些领域的发展或将间接带动相关类型写字楼及产业园区需求。

  六、写字楼办公成本转向全链条优化，降本增效成核心目标

  相关报告显示，尽管亚太地区主要城市的办公室装修成本持续上升，但增速有所放缓，部分地区承包商的定价调整能力受到制约。2024 年深圳地区外资企业的写字楼装修成本约为 4200 元 / 平方米，深圳当地企业装修总成本为 1500-3500 元 / 平方米。

  针对有多处职场且总持有及租赁面积较大的客户，资产包总体管理可带来诸多好处。租赁管理流程标准化有助于及时获悉总体租赁状况，进行规划以避免租金损失;设计装修标准化作为全国职场空间和设计风格指导，有助于实现企业形象统一化和成本标准化，方便客户对总体空间使用、成本和时间支出等问题进行优化，包括减租、整合、改造等，从而实现降本增效目标;在前期租赁和中期建造过程中，运营前置可有效规避可能出现的运维问题。

  需要注意的是，写字楼装修总成本下降是表象，近几年人工成本、部分材料均呈上涨趋势，实际下降的并非原材料成本，而是供应链各环节的利润比。在产能过剩的前提下，迫于销售竞争压力，材料销售价格的竞争愈发激烈。

  写字楼办公装修成本全链条优化措施贯穿规划、采购、施工三大阶段各环节。规划阶段涉及预算制定、合约规划、项目定位、价值工程;采购阶段包含材料采购、充分竞争、合约管理、供应链管理;施工阶段包括造价管理、费用追踪、付款审批、供应链考核，通过全流程把控实现办公成本的有效优化。

  整体来看，2025年深圳写字楼市场处于调整与变革期，甲级写字楼供应节奏放缓暂时缓解空置压力，但未来三年存量突破千万平方米将加剧竞争，租金下行推动需求结构多元化。同时，写字楼关联商业配套与大宗交易市场同步变化，办公成本全链条优化成为企业与市场应对挑战的重要举措。后续，随着科技企业发展、新消费场景拓展及政策红利释放，深圳写字楼市场或将在竞争中逐步实现结构升级，形成更贴合城市产业发展与企业需求的市场格局。