商品房发展趋势

　　商品房精装楼盘数量比率逐年上升，并在三年时间里，商品房精装楼盘数比率从3%攀升至近30%。商品房的主要成本是原材料、人工、地价，开发商利润在5%到10%之间。以下对商品房发展趋势分析。

　　2018年推出商品房项目的开发商和商品房项目数量分别同比增长80%和72%，商品房市场规模同比增速在60%左右。商品房渗透率不断提高，2018年底已达到27.5%，据预测，2019年底商品房将达到336万套，渗透率达到32%，提前完成《建筑业发展“十三五”规划》提出的30%的发展目标，2020年商品房渗透率还将继续提升2%。

　　2016-2020E商品房渗透率变化情况

　　商品房待售面积继续减少，房地产开发投资保持增长，但是在2月份刚刚公布的1月份房价当中，我们也看到一线城市房价开始回落。现从三大趋势来分析商品房趋势。

　　其一，人口增长即将到顶。

　　中国出生人口从2017年的1723万人、2018年的1523万人大幅降至2019年的1100万人。商品房发展趋势分析，二胎放开后，并没有如想象的那样大幅度增加生育率。中国社会科学院发布的最新《人口与劳动绿皮书》预计，中国人口将在2029年达到峰值14.42亿，从2030年开始进入持续的负增长，2050年减少到13.64亿，2065年减少到12.48亿，即缩减到1996年的规模。中国人口另一个大趋势是老年人在增加年轻人在减少，而年轻人是购买住房的主力军，因此住房刚需在减小。

　　其二，人均居住面积基本到顶。

　　商品房发展趋势分析，房子是用来住的，人均住房面积达到一定程度就会停滞。发达国家人均住房面积也就是40-50平米。例如，巴黎、纽约、伦敦人均住房都在50平方米左右。土地价格低而富裕的美国人是世界上房子比较大的，但也没有变成人均100平米，因为多数家庭没有那个必要。 中国城市人均住房面积已经达到40平米，由于中国土地稀缺还不富裕，因此人均住房面积基本见顶了。典型的三口四口之家，有120-160平米的住房，完全可以满足一般家庭的需要。

　　其三，城市化率正在减速。

　　中国城市率已经达到60%，发达国家城市化率一般是75-80%。商品房发展趋势分析，我国情况特殊，农民是原住民，很难形成类似于北美那种将印第安人赶走后形成的大农场经济。因此，我们城市化率的刘易斯拐点大概在70%-75%，也就是说今后十来年还会有十多个百分点，差不多还会有2亿人进城。但中国不会再出现每年一二千万农民进城的景象了，今后二十多年还会陆陆续续每年有几百万农民进城，而且越往后人数越少。

　　自住型商品房在市场经济条件下，将生存在一个既要由政府这只手控制，又要看市场脸色的环境中。城镇化的浪潮让更多的农民产生了进城市生活的梦想。